Thị trường sẽ “sáng” hơn
Trò chuyện với Báo Đầu tư Chứng khoán mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định, thị trường bất động sản trong nước sẽ diễn biến tích cực hơn từ đầu quý I/2024 nhờ nhiều yếu tố. Đầu tiên là chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”.
Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại đã giảm sâu so với đầu năm 2023, làm tiền đề cho việc đưa lãi suất cho vay đi xuống.
Theo ông Lực, chính sách lãi suất sẽ thẩm thấu tốt hơn vào thị trường khi nhiều dự án luật liên quan đến thị trường này dự kiến sẽ được thông qua tại kỳ họp Quốc hội diễn ra vào tháng 10/2023 như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)…
Bên cạnh đó, những vụ việc vi phạm pháp luật diễn ra trong khối doanh nghiệp bất động sản về cơ bản sẽ được xử lý trong năm nay, giúp niềm tin trên thị trường dần được khôi phục. Yếu tố quan trọng nhất là, đà phục hồi của nền kinh tế thế giới cũng như trong nước sẽ rõ nét hơn.
“Nhiều chính sách gỡ khó cho thị trường bất động sản đã được ban hành. Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được ban hành như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay, với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu. Với nhiều động lực tích cực, thị trường địa ốc sẽ sớm giải quyết được những khó khăn, hồi phục và phát triển”, ông Lực nhận định.
Bình luận về bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại, ông Lực cho rằng, hiện thị trường không còn trong giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc.
Đồng quan điểm, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh đến từ Học viện Tài chính cho rằng, thị trường bất động sản có một số động lực để phục hồi. Điều này đến từ sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ban, ngành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản. Cùng với đó, thị trường và các thành viên tham gia đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở từng phân khúc. Các chủ đầu tư đang xem xét, cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền trở lại.
Thời điểm để đẩy mạnh tái cấu trúc
Điểm chung phóng viên ghi nhận được khi trao đổi cùng các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, quý IV/2023 là giai đoạn các doanh nghiệp cần tập trung tái cấu trúc để chuẩn bị đón đầu cơ hội thị trường phục hồi vào đầu năm sau.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, thời điểm hiện tại, khi nguồn vốn ngân hàng “hẹp cửa” với doanh nghiệp bất động sản, huy động vốn qua trái phiếu vẫn khó khăn do niềm tin trên thị trường chưa hồi phục, trong khi vẫn phải chịu sức ép thanh toán các khoản nợ trái phiếu đã và sắp tới kỳ đáo hạn, các doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu mình, trong đó M&A dự án là một giải pháp tốt. Các doanh nghiệp có thể tìm kiếm đối tác để hợp vốn, liên danh đầu tư, hoặc bán bớt dự án để tập trung nguồn lực cho các dự án cần ưu tiên.
“Ngày trước, đồng vốn rẻ hơn, các ngân hàng sẵn sàng cho vay hơn nên doanh nghiệp hay đầu tư dàn trải. Nhưng giờ là lúc cần tái cấu trúc, làm gọn danh mục dự án đầu tư, dồn nguồn lực quan trọng nhất cho các dự án tốt”, ông Hiếu khuyến nghị.
Từ phía “người trong cuộc”, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, thời gian qua, các doanh nghiệp địa ốc đều nỗ lực thực hiện tái cấu trúc để vượt qua khó khăn. Riêng với hoạt động M&A, nhiều doanh nghiệp trong ngành đã có những dự định của riêng mình.
“Quan trọng là doanh nghiệp muốn 'shopping' phải có tiền. Bởi ngay cả khi thị trường thuận lợi, phần lớn các doanh nghiệp khi thực hiện thương vụ đều phải đi vay, chứ không nhiều đơn vị có sẵn nguồn vốn chủ để M&A dự án”, ông Duy cho biết.
Theo ông Duy, hiện tại, các doanh nghiệp địa ốc rất quan tâm đến động thái chính sách của Ngân hàng Nhà nước với thị trường bất động sản, tới việc các ngân hàng thương mại có sẵn sàng bơm vốn hay không.
Ông Duy cho biết, hoạt động M&A dự án bất động sản phổ biến thông qua hình thức: mua cổ phần (với công ty cổ phần) hoặc phần vốn góp (với công ty TNHH) của doanh nghiệp sở hữu dự án. Về lý thuyết, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước không cho phép vay vốn để mua vốn góp; còn việc vay mua cổ phần, trước nay các ngân hàng rất hạn chế vì e ngại rủi ro. Còn trên thực tế, giải pháp kỹ thuật để thực hiện một thương vụ M&A là bên mua bỏ vốn chủ sở hữu lớn để M&A dự án trước, rồi sau đó vay vốn để tái cấu trúc. Tuy nhiên, điều này là khó khả thi vì không mấy doanh nghiệp đủ nguồn lực tài chính.
Thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư chủ động tái cấu trúc thông qua các thương vụ M&A.
Còn theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group, thị trường địa ốc chỉ thực sự bước vào giai đoạn phục hồi và doanh nghiệp cơ bản hoàn thành tái cấu trúc khi các thương vụ M&A lớn đã xong.
Nói cách khác, các cuộc chuyển giao tài sản của bên cần bán và bên cần mua đã hoàn tất. Hiện các chủ đầu tư đang vật lộn với khó khăn và phần lớn đã có phương án “vượt khó”, điều này cũng giúp cho thị trường bất động sản linh hoạt hơn, thúc đẩy thanh khoản trên thị trường và niềm tin quay trở lại với người mua nhiều hơn.
“Thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư chủ động tái cấu trúc thông qua các thương vụ M&A. Với các chủ đầu tư đang có nguồn hàng tồn kho, có một sự thay đổi lớn đó là việc linh hoạt chính sách bán hàng. Điều này đều rất có lợi cho người mua và ngay cả nhiều nhà đầu tư”, bà Ngọc nói.
CEO Sen Vàng Group cũng cho rằng, đây là quy luật tự nhiên của thị trường nhưng cũng một bài học rất lớn cho các chủ đầu tư. Hiện tại, chủ đầu tư nào linh hoạt với sự thay đổi của thị trường, chủ đầu tư đó sẽ trụ vững và chiến thắng.
