Hành lang pháp lý đất đai đã rõ ràng hơn
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, Luật Đất đai sửa đổi có một số nội dung sẽ tác động đến thị trường khu công nghiệp. Ví dụ, với dự án thu hồi của Nhà nước thì nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất, còn nếu là dự án sản xuất kinh doanh thì vẫn phải nộp bình thường. Tuy nhiên, chủ đầu tư được phép lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm, rất linh hoạt.
Ở đây, theo ông Lực, điểm cần lưu ý là nếu trả tiền thuê đất một lần thì được thế chấp quyền sử dụng đất đối với khu công nghiệp đó để vay vốn, còn nếu trả tiền thuê đất hàng năm thì không được thế chấp, nhưng vẫn được cho thuê lại hay chuyển nhượng bình thường.
Tiếp theo, các dự án khu công nghiệp sẽ thuộc diện ưu tiên để thu hồi để phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân, sửa chữa chung cư cũ.
Ngoài ra, ông Lực cho biết, Luật duy trì 4 phương pháp định giá đất gồm so sánh (so sánh ba thửa đất tương đồng với nhau), thu nhập (được áp dụng mục đích sử dụng hiện tại với khu đất), thặng dư (áp dụng mục đích sử dụng tương lai với khu đất) và hệ số điều chỉnh giá đất.
Cuối cùng là thông tin đầu vào cho định giá đất như kết quả đấu thầu, đấu giá, ký hợp đồng mua bán đất... và Chính phủ sẽ đánh giá những nguồn thông tin này. Theo ông Lực, có ít nhất 70 nguồn thông tin để ưu tiên xác định giá đất, bao gồm các thông tin ký kết hợp đồng, hay từ văn phòng đăng ký đất đai, từ thẩm định giá của ngân hàng… Tuy nhiên, nguồn thông tin tốt nhất là cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để định giá đất. Để làm được vậy, các tổ chức, doanh nghiệp có liên quan phải có trách nhiệm cung cấp thông tin giá cả đất đai đầu vào cho Nhà nước để làm dữ liệu thông tin định giá đất.
Ông Lực cũng cho biết, để tránh tình trạng các tổ chức tư vấn sợ trách nhiệm, không dám làm, không dám tư vấn như thời gian vừa qua, Luật Đất đai mới đã nêu rõ: Tổ chức tư vấn chỉ chịu trách nhiệm về chuyên môn về định giá đất như phương pháp thu thập thông tin, định giá dựa theo phương pháp nào.
Cũng bình luận về câu chuyện trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm, bà Vũ Thị Thu Hằng - Trưởng Ban Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp TNI Holdings Vietnam cho rằng, có sự khác nhau về “sở thích” giữa 2 hình thức này. Hình thức trả tiền thuê đất hàng năm được chủ đầu tư hạ tầng ưa chuộng hơn do giảm bớt gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu. Trong khi đó, khách thuê lại thích trả tiền thuê đất một lần vì giúp đảm bảo tối đa các quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền thế chấp, quyền góp vốn và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.
“Để gia tăng các lợi thế cạnh tranh và quyền lợi cho nhà đầu tư thuê lại đất, tôi cho rằng, thời gian tới sẽ có nhiều hơn chủ đầu tư áp dụng hình thức cho thuê đất trả tiền một lần”, bà Hằng nói và chia sẻ thêm, thực tế, bên cạnh quan điểm ủng hộ, cũng có ý kiến bày tỏ sự lo ngại các dự án đóng tiền một lần có thể mang đến những hệ lụy như khó thu hút đầu tư do áp lực thu xếp dòng tiền lớn... Chưa kể, việc thu tiền một lần còn khiến chủ đầu tư dễ rơi vào tình trạng “ăn hết của để dành”, giảm động lực tăng trưởng trong tương lai.
Cụm công nghiệp trước cơ hội “nâng tầm”
Thực tế là trước đây, các cụm công nghiệp thường có hạ tầng kém hơn các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, do đó sức hấp dẫn nhà đầu tư chưa cao.
Ông Vũ Công Trụ - chuyên gia bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho hay, trước đây, các nhà đầu tư không quan tâm nhiều đến câu chuyện đóng tiền sử dụng đất một lần hay hàng năm, nhưng thời gian gần đây đã chú trọng hơn do liên quan đến các quyền lợi giữa 2 hình thức.
Nghị quyết 18-NQ/TW ban hành ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII có nêu: “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”.
Theo ông Trụ, việc thu tiền thuế đất một lần hay thu theo năm tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất mà chủ đầu tư được nhận. Nếu là đất đóng tiền một lần thì chủ đầu tư sẽ được nhận sổ đỏ, có thể thế chấp cho ngân hàng, trong khi với đất giao đóng tiền hàng năm thì không thể. Ngoài ra, trên thực tế, nhiều khu công nghiệp có chính sách ưu đãi cho khách thuê (ưu đãi giá theo giai đoạn, chẳng hạn trong 7-10 năm), điều này sẽ thuận lợi hơn với dự án thu tiền thuê hàng năm.
“Dự án đóng tiền thuê đất hàng năm sẽ giảm áp lực tài chính cho cả chủ đầu tư lẫn khách thuê và hiện nay, phần lớn doanh nghiệp ưa thích hình thức này”, ông Trụ nói và cho biết thêm, Luật Đất đai mới ngoài sửa đổi về mặt thủ tục đất đai, đóng tiền sử dụng đất…, thì quan sát các nội dung của Luật, có thể thấy về mặt “concept” Nhà nước cũng có sửa đổi và sẽ sớm có các văn bản hướng dẫn thực hiện trong thời gian tới.
Ông Trụ cho biết, Nghị định số 68/2023/NĐ-CP đề cập nhiều đến các cụm công nghiệp, nhưng những năm qua chưa hấp dẫn các nhà đầu tư do chưa thực sự “đẩy” được các vấn đề về quy hoạch, ưu đãi. Tuy nhiên, có thể trong thời gian tới, các cơ quan quản lý sẽ ban hành các văn bản hướng dẫn sửa đổi theo hướng tạo điều kiện để các cụm công nghiệp có nhiều lợi thế bằng, hoặc thậm chí hơn khu công nghiệp, từ đó sẽ kích thích được nhu cầu đầu tư.
Phân tích kỹ hơn điểm này, ông Trụ cho hay, trước kia, nhìn vào các loại hình dự án sẽ thấy khu kinh tế được ưu đãi nhiều nhất, tiếp đến là khu chế xuất nếu nhà đầu tư muốn xuất khẩu, nếu không thì thường chọn đầu tư vào các khu công nghiệp (khu công nghiệp nằm ngoài khu kinh tế thì ưu đãi thấp hơn, nhưng vẫn được làm chế xuất). Trong trường hợp không đầu tư được vào 3 loại hình dự án trên (khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp) thì nhà đầu tư mới tìm đến cụm, điểm công nghiệp nằm rời, nằm ngoài nhưng ưu đãi, ưu thế sẽ thấp hơn.
Thực tế là trước đây, các cụm công nghiệp thường có hạ tầng kém hơn các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, do đó sức hấp dẫn nhà đầu tư chưa cao. Tuy nhiên, có thể thời gian tới, với các quy định mới về quy hoạch, hạ tầng được nâng cao, các cụm công nghiệp sẽ thu hẹp, thậm chí đạt được các tiêu chuẩn ngang bằng với các khu công nghiệp, từ đó hấp dẫn hơn các khách thuê. Thực tế cũng đã có các cụm công nghiệp mới làm được điều này.
“Các cụm công nghiệp thường có quy mô vừa và nhỏ nên thời gian phát triển sẽ nhanh hơn, khả năng linh hoạt tốt hơn, đây là một lợi thế giúp tăng sức cạnh tranh của các cụm công nghiệp thời gian tới”, ông Trụ nói và cho biết thêm, nhiều khả năng trong năm 2024 sẽ có các thông tư, nghị định hướng dẫn thực hiện theo hướng hỗ trợ, ưu đãi cho các cụm công nghiệp bằng hoặc cao hơn khu công nghiệp. Thậm chí, hiện có một số cụm công nghiệp đang phát triển theo hướng sinh thái, xanh, bền vững, đáp ứng tốt hơn các yêu cầu ngày càng khắt khe từ khách thuê. Đây sẽ là cú huých lớn cho mảng bất động sản công nghiệp nói riêng, thị trường bất động sản nói chung.
