Gần 500 dự án “treo” chờ giải phóng
Phiên họp thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trong tuần qua của Bộ Tư pháp tiếp tục là tâm điểm chú ý, nhất là trong bối cảnh nguồn cung nhà ở bế tắc đang là yếu tố chính làm chậm sự phục hồi của thị trường bất động sản và cần sớm có những giải pháp đột phá từ cơ quan ban ngành.
Những báo cáo gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng như nhiều tổ chức nghiên cứu đều đưa ra nhận định nhu cầu nhà ở đang tăng nhanh ở nhiều phân khúc, từ chung cư tới biệt thự, nhà liền kề. Tuy nhiên, khả năng sẵn sàng chi tiền cho các loại hình bất động sản lại theo chiều ngược lại khi nhiều người cho rằng, mức giá chào bán hiện nay của nhiều dự án “rất không hợp lý”.
Đơn cử, tại Hà Nội, một dự án đang chuẩn bị chào bán trở lại là Hanoi Melody Linh Đàm do Hưng Thịnh triển khai gần đây được giới đầu nậu ngầm rao bán với giá kỳ vọng lên tới 70-80 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 2,5 lần so với lần ra mắt gần nhất trước khi dừng triển khai hồi đầu năm 2022. Tương tự, một dự án “treo” tới vài năm khác là QMS Top Tower (dù có thông tin đã dừng mở bán) được phản ánh có phần lạc hậu sau cả thập kỷ phát triển chung cư tại Hà Nội cũng chào bán với giá lên tới 65-80 triệu đồng/m2.
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tính đến quý III/2024, mặt bằng giá chung cư toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2. Theo đó, mức giá căn hộ tại khu Tây xấp xỉ 70 triệu đồng/m2, khu Đông chạm mức 56 triệu đồng/m2.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh, OneHousing cho hay, việc các dự án thuộc phân khúc trung cấp được thay thế dần bằng các dự án cao cấp, hạng sang đã kéo mặt bằng giá chung cư tăng mạnh nhất từ năm 2021 đến nay. Ngoài ra, việc nhiều dự án bị mắc kẹt trong thời gian dài cũng làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng khiến nhu cầu nhà ở tăng, từ đó hình thành xu hướng tăng giá mới.
Số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, cả nước hiện có khoảng 579 dự án nhà ở thương mại đang triển khai theo cơ chế thỏa thuận hoặc đã có quyền sử dụng đất. Trong số này, khoảng 493 dự án được xác định có dấu hiệu vướng quy định tại Điều 23 - Luật Nhà ở 2014 về đất ở.
Thực tế, các dự án nhà ở thương mại thường được triển khai thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đã có quyền sử dụng đất, đặc biệt tập trung tại những địa phương có kinh tế phát triển và nhu cầu về đất ở cao. Chẳng hạn, tại TP.HCM, có 126 dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được yêu cầu về loại đất, trong đó hơn 100 dự án chỉ có “đất ở và đất khác” và hơn 20 trường hợp có “đất khác không phải là đất ở”, dẫn đến không được công nhận chủ đầu tư. Tương tự, Hà Nội đã chấp thuận 221 dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với đất khác, nhưng đến nay vẫn còn 189 dự án vướng mắc pháp lý.
“Do đó, nếu những dự án trên được giải phóng thì nguồn cung ra thị trường là rất lớn và sẽ cân bằng cung - cầu trên thị trường, qua đó góp phần giảm nhiệt giá nhà”, TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc VARS nhìn nhận.
 |
Cần đẩy nhanh tốc độ gỡ vướng pháp lý
Trong bối cảnh nhu cầu về nhà đất tăng nhanh, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao. Bên cạnh đó, hành lang pháp lý mới sẽ loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó có thể ở mức thấp.
Tuy vậy, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, năng lực triển khai dự án tốt hay có lợi thế tạo lập quỹ đất… sẽ kéo theo hiện tượng độc quyền nguồn cung và tiếp tục quyết định mức giá của thị trường theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, trong đó việc bổ sung nguồn cung mới từ các dự án đang gặp vướng mắc được xem là giải pháp khả dĩ nhất.
Là người từng có nhiều kiến nghị, góp ý trong suốt quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, LS. Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, việc sửa đổi không chỉ tạo ra hành lang pháp lý mới trong triển khai dự án mới, mà còn giúp “cởi trói” dự án cũ gặp vướng do quy định luật cũ. Việc khơi thông nguồn lực từ các dự án “treo” còn là cách để giải quyết nợ xấu, tạo sự luân chuyển của dòng chảy vốn trên thị trường, không chỉ ở lĩnh vực bất động sản mà còn nhiều ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu, sản xuất…
Ngay trước thời điểm phiên họp thẩm định Nghị quyết của Bộ Tư pháp diễn ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu, Luật Đất đai mới về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó đã sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của một số nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
Chẳng hạn, Khoản 5, Điều 68 - Nghị định 115/2024 đã sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 7, Điều 31 - Nghị định 31/2021/NĐ-CP theo hướng: “Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch phân khu; trường hợp dự án được đề xuất tại khu vực không phải lập quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch phân khu phải điều chỉnh và chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung”. Quy định này sẽ tháo gỡ được vướng mắc kéo dài nhiều năm qua về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và các dự án đầu tư có sử dụng đất có mục đích phục vụ lưu trú như căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ du lịch (condotel)…
Trước đó, Nghị định 31/2021 quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư lại yêu cầu đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có). Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung. Theo các doanh nghiệp địa ốc, quy định này khiến toàn bộ các dự án nhà ở xã hội và phần lớn dự án nhà ở thương mại không thể đáp ứng yêu cầu, dẫn đến “bất động” từ năm 2021 đến nay.
Theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, đà tăng trưởng của thị trường luôn tỷ lệ thuận với hoạt động đầu tư, phát triển kinh tế. Tuy nhiên, hiện tại, do chênh lệch cung - cầu khiến giá nhà ở tăng mạnh hơn so với lợi tức từ hoạt động đầu tư. Đây là thực trạng đáng lo nhưng không phải là không có giải pháp, trong đó vai trò điều tiết nguồn cung của Nhà nước là quan trọng nhất. Nhiều dự án nhà ở thương mại đang cần nhanh chóng được gỡ vướng pháp lý và khi nút thắt này được tháo gỡ, các dự án được triển khai nhiều, nguồn cung thuộc phân khúc mà thị trường có nhu cầu lớn sẽ tăng mạnh, từ đó làm giảm áp lực cung - cầu và giúp hạ nhiệt giá nhà.
