“Chiếc áo” TP.HCM đã chật
Tại kỳ họp HĐND TP.HCM khóa X diễn ra vào cuối năm 2024, bất động sản tiếp tục là chủ đề nóng. Nhiều đại biểu đã đặt câu hỏi về giải pháp thúc đẩy thị trường trong bối cảnh quỹ đất dần cạn kiệt, thủ tục pháp lý còn vướng mắc và đầu tư nước ngoài (FDI) có dấu hiệu chững lại. Theo báo cáo, FDI vào TP.HCM năm 2024 giảm 18,9% so với năm 2023, một phần do quỹ đất dành cho các khu công nghiệp ngày càng eo hẹp.
Chủ tịch UBND TP.HCM lúc đó là ông Phan Văn Mãi cho biết, Thành phố hiện có quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất khoảng 100 ha tại Khu công nghệ cao, còn lại ở các khu công nghiệp khác đều đang vướng mắc, quỹ đất sạch giao cho nhà đầu tư rất ít.
Thực trạng này phản ánh rõ ràng tình trạng đất đai tại TP.HCM không còn nhiều dư địa để mở rộng phát triển bất động sản công nghiệp.
Tương tự, bất động sản nhà ở cũng đang đối mặt với thách thức lớn khi quỹ đất sạch cho phát triển đô thị ngày một cạn kiệt. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills TP.HCM cho hay, thị trường bất động sản TP.HCM đang gặp khó khăn lớn về quỹ đất và chi phí phát triển dự án ngày càng cao.
Điều này buộc phần lớn chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc nhà ở cao cấp để đảm bảo lợi nhuận, nhất là với quỹ đất có vị trí chiến lược gần trung tâm.
Việc thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp khiến nguồn cung nhà ở bình dân bị thiếu hụt nghiêm trọng, gây mất cân đối cung - cầu. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà tại TP.HCM không ngừng leo thang những năm qua
Theo các công ty nghiên cứu thị trường, giai đoạn 2012-2013, giá căn hộ trung cấp tại TP.HCM dao động từ 22-25 triệu đồng/m2, còn căn hộ cao cấp là từ 30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hơn một thập kỷ sau, mức giá này đã tăng 2-3 lần ở phân khúc cao cấp, với phân khúc cao cấp thì mức độ tăng còn cao hơn nhiều.
CBRE Việt Nam dự báo, giá căn hộ tiếp tục tăng từ 8-10% trong năm 2025 trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài khan hiếm quỹ đất sạch, một nguyên nhân quan trọng khác dẫn đến đà tăng này là việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ khiến chi phí đất tăng vọt và điều này sẽ còn tác động trong 1-2 năm tới.
Động lực lớn cho bất động sản
Vào trung tuần tháng 3/2025, tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Trưởng Đoàn kiểm tra số 1908 của Bộ Chính trị, Ban Bí thư năm 2025 đã tổ chức hội nghị thông qua dự thảo báo cáo của Đoàn kiểm tra số 1908 đối với Ban Thường vụ các tỉnh, Thành ủy TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và một trong những nội dung trọng tâm tại hội nghị là về đổi mới, sắp xếp tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị.
Dù chưa có quyết định chính thức, song các thành viên thị trường cho rằng, nếu Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu thực sự sáp nhập vào TP.HCM, đây sẽ là động lực lớn cho bất động sản vùng ven đô thị lớn nhất cả nước này.
 |
Nhiều dự án ở khu vực lân cận TP.HCM đang gấp rút triển khai để đón đầu thị trường. Ảnh: Lê Toàn. |
Các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) hay Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng dịch chuyển đầu tư và dân cư.
Dữ liệu cập nhật của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2025, tại Bình Dương, các khu vực Thuận An và Bến Cát ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, cao nhất tỉnh; tiếp đến là Dĩ An với 23%, Dầu Tiếng khoảng 19% và Bàu Bàng là 10%.
Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, dẫn đầu mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản là khu vực Phú Mỹ (22%), tiếp đó là Xuyên Mộc (21%), Bà Rịa (16%), Châu Đức (11%), Vũng Tàu (3%)...
Tại Đồng Nai, khu vực Vĩnh Cửu và Nhơn Trạch dẫn đầu tỉnh về tỷ lệ quan tâm bất động sản, lần lượt chiếm 42% và 41%; khu vực Long Đất, Long Thành cũng ghi nhận tỷ lệ cao từ 16-18%.
“Kể từ khi thông tin tờ trình sáp nhập lan truyền, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tăng đáng kể tại nhiều khu vực thuộc Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sự gia tăng này phản ánh tâm lý tích cực của nhà đầu tư với tiềm năng của việc sáp nhập, đặc biệt tại các khu vực có vị trí chiến lược gần TP.HCM”, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh.
Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư đang đẩy nhanh hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án để sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này không chỉ thể hiện sự nhạy bén của doanh nghiệp, mà còn làm tăng nguồn cung cho thị trường, từ đó gia tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.
Chẳng hạn, đầu tháng 3/2025, Kim Oanh Group khởi công khu đô thị quy mô 27 ha tại Thành phố mới Bình Dương. Đây là dự án đầu tiên Kim Oanh Group hợp tác với Surbana Jurong (Singapore) theo tiêu chuẩn xanh EDGE, gồm 1.656 căn nhà phố, liền kề và 1.666 căn nhà ở xã hội với giá từ 700 triệu đồng/căn.
Cùng thời điểm, An Gia Group ra mắt 3.000 căn hộ The Gió Riverside và 76 shophouse tại TP. Dĩ An. Dự án rộng 3 ha, nằm trên mặt tiền đường DT16, với thiết kế căn hộ tối ưu: 1 phòng ngủ (40 m2, chiếm 10%), 2 phòng ngủ (loại 65 m2, chiếm 80%), 2 phòng ngủ (loại 75 m2, chiếm 10%).
Trước đó, Phát Đạt cũng tung ra 2 dự án Thuận An 1 và 2 tại Bình Dương, với tổng diện tích 4,46 ha. Trong đó, dự án Thuận An 1 (quy mô 1,8 ha) cung cấp 2.604 căn hộ và shophouse, dự án Thuận An 2 (quy mô 2,66 ha) có 3.270 căn hộ và 16 nhà liên kế. Hai dự án này nằm trên các trục đường huyết mạch như Đại lộ Bình Dương, Phú Lợi và Mỹ Phước - Tân Vạn.
Cần hướng đi bền vững
Có thể thấy, sự mở rộng địa giới hành chính không chỉ giúp TP.HCM có thêm quỹ đất để phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới, mà còn giảm áp lực lên hệ thống hạ tầng vốn đã quá tải từ lâu. Nhiều chuyên gia nhận định, nếu quy hoạch hợp lý và tháo gỡ được các vướng mắc về pháp lý, làn sóng đầu tư vào bất động sản vùng ven TP.HCM sẽ còn mạnh hơn nữa trong thời gian tới.
Theo ông Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DG Capital, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững thì cần có nền tảng vững chắc, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội.
Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, để giảm áp lực giá nhà và đáp ứng nhu cầu ở thực, cần mở rộng phát triển đô thị ra các khu vực ngoại thành. Điều này đòi hỏi sự đầu tư đồng bộ vào cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông, metro, cầu đường... nhằm đảm bảo kết nối thuận tiện giữa các vùng ven và trung tâm thành phố.
“Việc đầu tư cơ sở hạ tầng không chỉ dừng ở hệ thống giao thông kết nối, mà còn cần đi kèm với các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, khu vui chơi, giải trí... Chỉ khi đảm bảo đầy đủ các yếu tố này, người dân mới sẵn sàng chuyển đến sinh sống ở các khu vực ngoại vi, từ đó giảm áp lực lên khu vực trung tâm”, bà Dung nhấn mạnh.
