Khi “thợ săn” thành “con mồi”
Sau hơn hai năm đối mặt với đại dịch Covid-19, kế đến là cú bồi suy thoái kinh tế, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp từng biết đến là những “thợ săn” quỹ đất đình đám trên thị trường đang gặp không ít khó khăn và đứng trước nguy cơ trở thành “con mồi” của những “thợ săn” mới.
Những năm 2019 - 2020, LDG Group nổi lên như một thế lực mới trên thị trường địa ốc, khi công bố thông tin mua lại khá nhiều dự án lớn. Đơn cử, LDG Group công bố nhận chuyển nhượng 99,99% cổ phần của Công ty cổ phần Bất động sản Hiệp Phúc (thuộc Quốc Cường Gia Lai), trở thành chủ đầu tư Tổ hợp căn hộ Sông Đà Riverside (TP. Thủ Đức, TP.HCM). Tương tự, thời điểm tháng 9/2019, doanh nghiệp này thông báo nhận chuyển nhượng 9,99 triệu cổ phần Công ty cổ phần Hải Duy (chủ đầu tư dự án Khu phức hợp Bãi Bụt - Sơn Trà). Dự án có quy mô 29 ha, tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỷ đồng ở vị trí đắc địa và từng được LDG coi là một trong những dự án chiến lược, với tên thương mại là LDG Grand Miền Trung.
Tuy nhiên, mới đây, Hội đồng quản trị doanh nghiệp này đã thông qua việc chuyển nhượng một số dự án để trả nợ, trong đó có dự án LDG Grand Miền Trung. Theo tìm hiểu của Đầu tư Chứng khoán, đã có nhiều đối tác quan tâm tìm hiểu dự án này, nhưng đến nay, việc chuyển nhượng vẫn chưa được thực hiện do nhiều vướng mắc. Trong đó, nguyên nhân chính là dự án bị đội vốn gần gấp đôi, từ hơn 4.600 tỷ đồng dự kiến ban đầu lên hơn 8.000 tỷ đồng hiện nay. Đáng chú ý, với tình hình tài chính khó khăn của LDG, xem ra việc chuyển nhượng dự án gần như là phương án tối ưu nhất lúc này, nên nguy cơ dự án trở thành “con mồi” là khó tránh khỏi.
Ngoài LDG Group, trong những năm 2019 - 2021, khá nhiều doanh nghiệp địa ốc tích cực thâu tóm quỹ đất với tham vọng trở thành “người khổng lồ”, song việc kinh doanh không nói trước được điều gì và câu chuyện hôm nay anh là “thợ săn”, nhưng tương lai lại trở thành “con mồi” cũng trở nên bình thường.
Năm 2020, thị trường bất động sản chứng kiến thương vụ Tập đoàn Danh Khôi mua lại dự án 100% vốn ngoại do Công ty cổ phần Bất động sản Sun Frontier, có trụ sở chính tại Nhật Bản sở hữu, sau đó đổi tên đổi tên dự án thành The Royal Đà Nẵng. Tuy nhiên, vào cuối tháng 9 vừa qua, lễ khởi động dự án được diễn ra và tên tuổi của Ngân hàng LPBank xuất hiện tại đây với vai trò là ngân hàng bảo lãnh dự án. Đáng chú ý, theo thông tin đăng ký doanh nghiệp gần nhất vào ngày 26/06/2023, người đại diện pháp luật của The Royal Đà Nẵng đổi từ ông Lê Thống Nhất sang ông Đặng Văn Thắng - kiêm chức Chủ tịch Hội đồng thành viên và được ủy quyền 100% vốn điều lệ trị giá gần 276 tỷ đồng theo mệnh giá. Đồng thời, chủ doanh nghiệp cũng chuyển từ Công ty cổ phần Đầu tư Danh Khôi Holdings sang Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Duy An (gọi tắt là Duy An) - doanh nghiệp có trụ sở tại số 210 Trần Quang Khải, phường Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội.
Được biết, ông Đặng Văn Thắng hiện là Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Thaiholdings, công ty do ông Nguyễn Đức Thụy (bầu Thụy) sáng lập. Ông Thụy hiện đang là Chủ tịch Hội đồng quản trị LPBank. Trụ sở Công ty Duy An đặt tại toà nhà LPBank.
Thực tế cho thấy, khó khăn của doanh nghiệp này lại trở thành cơ hội của doanh nghiệp khác, trong đó cơ hội nổi lên trong thời tiền khó hiện nay đang thuộc về các nhà đầu tư ngoại. Trong số các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản được chính thức công bố từ đầu năm đến nay, có khá nhiều thương vụ với bên mua là nhà đầu tư ngoại. Đơn cử, Keppel Land - công ty bất động sản thuộc Tập đoàn Keppel gần đây thông báo chi khoảng 1.230 tỷ đồng để thâu tóm 65% cổ phần của doanh nghiệp sở hữu một trung tâm thương mại tại Hà Nội. 35% vốn còn lại sẽ do chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư Phát triển Bình Minh nắm giữ.
Trước đó, doanh nghiệp đến từ Singapore này cũng là nhà đầu tư chính trong thương vụ chi khoảng 3.180 tỷ đồng để mua cổ phần tại 2 dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) của Khang Điền.
Hay mới đây, Gamuda Bhd thông qua công ty con là Gamuda Land ký thỏa thuận mua lại cổ phần của Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực - công ty sở hữu một dự án rộng 3,68 ha tại TP. Thủ Đức, TP.HCM, với giá 315,8 triệu USD. Gamuda dự định phát triển khu đất này thành một dự án cao tầng, bao gồm 1.968 căn hộ độc quyền, 12 căn hộ áp mái, 51 cửa hàng khối đế và 21 căn shophouse trên 6 tòa tháp cao tới 40 tầng.
Khởi đầu một chu kỳ mới
Tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản thời gian qua đã thúc đẩy làn sóng chuyển giao dự án khá mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM
Theo phân tích của các chuyên gia, sự khó khăn của thị trường bất động sản vẫn chưa dừng lại và dự báo xu hướng M&A sẽ diễn ra mạnh hơn trong thời gian tới. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group cho rằng, số lượng thương vụ M&A chính thức được công bố gần đây chưa đầy đủ so với thực tế, có thể do các bên không muốn công bố hoặc còn đang trong giai đoạn đàm phán nên chưa muốn công bố.
“Chưa bao giờ cơ hội tích trữ quỹ đất tốt như hiện nay. Thời gian qua, rất nhiều chủ dự án không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, buộc phải bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ và bộ máy hoạt động. Tuy nhiên, để bán được dự án giai đoạn hiện nay cũng không dễ dàng, một phần vì thị trường quá khó khăn, phần lớn các doanh nghiệp trong nước đều rơi vào thế kẹt”, ông Phúc nhận định và cho rằng, các doanh nghiệp có tiềm lực vốn mạnh sẽ dễ mua được dự án với mức giá “mềm”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhận xét, tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản thời gian qua đã thúc đẩy làn sóng chuyển giao dự án khá mạnh giữa các doanh nghiệp không chuyên nghiệp sang các doanh nghiệp chuyên nghiệp. Sự chuyển giao này là cần thiết, làm tăng tính thanh khoản của thị trường, giúp giảm hàng tồn kho và phục hồi niềm tin thị trường trong suốt giai đoạn vừa qua.
“Nếu không có những doanh nghiệp thực sự chuyên nghiệp, sẽ không có những khu đô thị, dự án được đầu tư xây dựng một cách bài bản, đồng bộ”, ông Châu nói và dẫn chứng, nhiều năm trước, ở các đô thị lớn, có khá nhiều dự án từng bị “trùm mền” hàng năm trời nhưng nhờ chuyển giao cho chủ đầu tư mới mà biến thành những khu dân cư hiện đại. Tuy nhiên, ông Châu cũng lo ngại, trong khi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn thì các doanh nghiệp ngoại có lợi thế lớn về dòng tiền, nên nguy cơ “thống trị” thị trường của các doanh nghiệp ngoại thời gian tới là điều khó tránh khỏi.
Từ góc nhìn của ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, mặc dù thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn song vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài đáng kể và kỳ vọng sẽ có thêm nhiều thương vụ M&A trong hai năm tới. Tuy nhiên, để thực hiện được các thương vụ M&A hiện nay cũng không dễ dàng, trong đó thủ tục pháp lý dự án chưa hoàn thiện là rào cản lớn. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, tiêu chí quan trọng để tiến hành các thương vụ M&A là dự án phải hoàn thiện pháp lý.
