Tái cơ cấu danh mục, săn hàng giảm giá
Bối cảnh khó khăn hiện tại đang tạo áp lực lớn lên giới đầu tư bất động sản, đặc biệt là những “tay chơi” sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao và không ít người buộc phải bán cắt lỗ do không chịu được sức ép nợ vay.
Tuy nhiên, khó khăn của người này lại là cơ hội cho người khác. Thị trường cũng bắt đầu có sự điều chỉnh khi nhiều nhà đầu tư có xu hướng thanh lý bớt danh mục sản phẩm còn ít biên độ tăng trưởng và mua vào những bất động sản giá rẻ để chờ thời cơ mới.
Anh Nguyễn Cường (nhà đầu tư tại TP.HCM) chia sẻ, cách đây khoảng một tháng, anh đã bán một căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung cấp ở Bình Dương mua từ vài năm trước với mức lợi nhuận hơn 30%. Anh dự kiến dùng toàn bộ số tiền thu được để đầu tư đất nền gần các khu công nghiệp. Theo nhà đầu tư này, dòng tiền đang chuyển hướng sang các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu thực, do đó tìm kiếm sản phẩm giá phù hợp ven các khu công nghiệp là hướng đi phù hợp.
“Với 2,5 tỷ đồng thu về từ việc bán căn hộ chung cư, tôi có thể thoải mái lựa chọn những lô đất nền có vị trí đẹp ở ven các khu công nghiệp vệ tinh TP.HCM. Theo quan điểm cá nhân tôi, đầu tư đất nền vùng ven thời điểm này dư địa tăng giá sẽ lớn, nhất là trong bối cảnh nguồn cung nhà chung cư nội đô khan hiếm, giá bán thì neo cao như hiện nay”, anh Cường nói.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn tại JLL Việt Nam cho biết, trong bối cảnh thị trường trầm lắng suốt thời gian qua, đất nền là phân khúc hiếm hoi còn duy trì được thanh khoản. Đặc biệt, với đà tăng giá nhà hiện tại, mặt bằng giá hấp dẫn của đất nền sẽ dễ thu hút nhà đầu tư hơn, chưa kể loại hình bất động sản này còn nhiều dư địa sinh lời.
Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đánh giá, việc ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đã tác động rất mạnh và ngay lập tức tới thị trường thứ cấp (mua đi bán lại). Việc tiếp cận vốn vay khó khăn trong vài tháng qua khiến không ít nhà đầu tư có động thái giảm giá tài sản để thoát hàng.
Tuy nhiên, theo ông Quang, đây là phản ứng bình thường khi thị trường không thuận lợi. Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư thường xuyên được thực hiện để luân chuyển dòng tiền. Hiện nay, không ít nhà đầu tư sẵn sàng giảm giá xả hàng để dành tiền tươi, chờ cơ hội mua sản phẩm giá tốt trong đợt sàng lọc này.
Ông Quang nhận định, từ nay đến cuối năm là giai đoạn nhạy cảm do có nhiều biến số tác động trực tiếp đến hành vi mua bán tài sản, do đó đầu tư bất động sản lúc này cần cân nhắc một số yếu tố: Thứ nhất, giao dịch thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở khu vực xa trung tâm; thứ hai, dòng vốn vào thị trường bất động sản đang bị siết chặt; thứ ba, lãi suất cho vay có xu hướng tăng nhanh trong thời gian tới.
“Các yếu tố trên, cộng với diễn biến khá èo uột trên thị trường thứ cấp từ tháng 3 đến đầu tháng 8, có thể giá bất động sản sẽ có sự điều chỉnh trong những tháng cuối năm. Thị trường thứ cấp có thể xuất hiện những làn sóng dịch chuyển, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư nói chung, đầu tư địa ốc nói riêng. Khi thị trường điều chỉnh và nhiều người có nhu cầu bán tài sản, những nhà đầu tư có ‘tiền tươi, thóc thật’ sẽ làm chủ”, ông Quang nhấn mạnh.
Cơ hội “bắt đáy”
 |
Đất nền gần khu công nghiệp dễ hút dòng tiền. Ảnh: Dũng Minh |
Theo ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land, bất động sản là kênh tích lũy tài sản, đầu tư an toàn trước các biến động thị trường. Trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện những biến động lớn liên quan đến thị trường tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản, bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.
Thực tế đã chứng minh rằng, khi bối cảnh vĩ mô có nhiều biến số, bất động sản là lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian - một ưu thế vượt trội so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, tiền số, lãi suất tiết kiệm... và trong suốt thời gian qua, bất động sản cũng luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước những biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát. Ông Quân nhìn nhận, thời điểm thị trường bất động sản đang thanh lọc gắt gao như hiện nay là cơ hội để nhà đầu tư “bắt đáy”.
“Thị trường địa ốc đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung - dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự án bất động sản đã được bảo chứng chất lượng bởi các đơn vị vận hành, chủ đầu tư uy tín”, ông Quân nói, đồng thời cho rằng, khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, nhà đầu tư có xu hướng chi “tiền tươi” hơn là sử dụng tiền vay nên sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án, sản phẩm.
“Hiện là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh, kèm theo đó là một loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư nhằm kích cầu sức mua”, ông Quân chia sẻ thêm.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D), DKRA Vietnam cũng cho rằng, trước thực tế “khó chồng khó” như hiện nay, thị trường thứ cấp có thể chứng kiến những sự điều chỉnh nhất định về giá bán, nhất là tại những dự án gặp vướng mắc pháp lý, dự án treo, chậm trễ tiến độ, hoặc ở những nhà đầu tư cần bán gấp để thu hồi dòng tiền. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn tiền sàng lọc, lựa chọn những bất động sản tốt có mức chiết khấu hấp dẫn, với kỳ vọng về động thái giải ngân cho vay bất động sản trở lại của các ngân hàng cũng như tín hiệu tích cực của thị trường từ đầu năm sau.
Trên thị trường sơ cấp, ông Thắng cho rằng, khả năng giảm giá hàng loạt sẽ khó có thể diễn ra bởi các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu, nhân công, đất đai, lãi vay… đều có xu hướng tăng, nếu giảm doanh nghiệp sẽ khó có lãi.
