Môi giới mời gọi khách hàng ngay trên phố. Ảnh: Trọng Tín
“Cò” đất lộng hành, giá đất “nhảy múa”
Đầu năm 2021, đất nền ở xã Tân Lợi, An Khương (tỉnh Bình Phước) đột ngột sốt nóng trước thông tin “sắp có quy hoạch mở rộng sân bay Técních Hớn Quản”, mỗi mét ngang mặt tiền ở các tuyến đường liên xã được “thổi” lên 350-500 triệu đồng, thậm chí 600 triệu đồng từ mức 60-70 triệu đồng trước đó. Đất nông nghiệp nằm sâu bên trong đường cũng được chào bán với giá 2-3 tỷ đồng mỗi sào. Tuy nhiên, chỉ ít lâu sau, giá đất nhanh chóng hạ nhiệt, giảm phân nửa so với giai đoạn cao điểm mà vẫn không có giao dịch, nhiều người ôm nợ vì không kịp thoát hàng.
Câu chuyện ở Bình Phước được xem là cơn sốt đất ảo đầu tiên của năm ngoái và liên tiếp những tháng sau đó là những đợt sốt đất cục bộ ở nhiều địa phương khác trên cả nước, chẳng hạn đất nền khu vực vùng ven Hà Nội như Quốc Oai, Ba Vì, Hòa Bình… hay ở một số tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Thanh Hóa… đã tăng 20-50% trong 2 quý đầu năm 2021. Tương tự, tại phía Nam, khu vực TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM, hay TP. Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch, Long Thành của tỉnh Đồng Nai… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn.
Không khó để nhận ra rằng, đặc điểm chung của những nơi xuất hiện sốt đất là đều có thông tin liên quan đến quy hoạch đô thị, hạ tầng giao thông, nâng cấp các đơn vị hành chính từ xã, huyện lên phường, quận, thành phố. Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của các địa phương, dù giá đất nền đã hạ nhiệt vào cuối năm 2021, nhưng nguy cơ xảy ra “sốt giá” vẫn hiện hữu trong năm 2022, đặc biệt khi Nhà nước sử dụng các giải pháp kích thích, hỗ trợ phục hồi kinh tế cũng có thể tác động, làm thị trường bất động sản phát triển “nóng”.
Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cả nước hiện có gần 75.000 nhân viên môi giới nhà đất, nhân viên môi giới tự do, nhưng chỉ 10% có chứng chỉ hành nghề.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, từ năm 2017 đến nay, tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp xảy ra thường xuyên hơn và trên diện rộng hơn, trong đó có nguyên nhân trực tiếp từ giới “đầu nậu, ‘cò’ đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng sự phát triển của mạng xã hội để tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh biến tướng theo kiểu đa cấp, lợi dụng tâm lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất.
Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cả nước hiện có gần 75.000 nhân viên môi giới nhà đất, nhân viên môi giới tự do, nhưng hầu hết đều thiếu kiến thức căn bản của người làm môi giới. Theo ước tính của VARS, hiện chỉ 10% số môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề.
Đặc biệt, sự thiếu chuyên nghiệp đã dẫn đến một bộ phận môi giới bất động sản bị sa đà vào những hành vi chưa chuẩn mực như “găm” đất, thổi giá, tạo sốt ảo, gây lũng loạn thị trường. Nhiều môi giới còn tiếp tay cho chủ dự án lừa đảo khách hàng, gây hậu quả nghiêm trọng cho người tiêu dùng, ảnh hưởng tới các chủ đầu tư chân chính.
Chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản
Nhìn vào bản chất của các đợt sốt đất có thể thấy, các đối tượng đứng đằng sau không cần phải bỏ ra quá nhiều chi phí mà vẫn có thể “tạo sóng” bất động sản nhằm mục đích trục lợi và khi những cơn sốt đi qua đều để lại hệ hụy khôn lường. Do đó, những quy định mới tại Nghị định 16/2022 có hiệu thực thi hành từ ngày 28/1/2022, thay thế Nghị định 139/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản… theo hướng tăng nặng các hình phạt được nhiều thành viên thị trường đánh giá là có đủ sức răn đe lực lượng môi giới, “cò” đất làm ăn chụp giật.
Cụ thể, với những hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết thời hạn sử dụng theo quy định; tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới làm sai lệch nội dung chứng chỉ; cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản… có thể bị phạt tiền từ 40-60 triệu đồng.
Mức phạt tiền từ 120-160 triệu đồng áp dụng đối với một trong các hành vi như kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định, hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng…
Mức phạt cao nhất là 200-250 triệu đồng áp dụng đối với hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới; bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam đánh giá, Nghị định 16/2022 là bước tiến để hoạt động môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, người hoạt động trong lĩnh vực này được quản lý trong môi trường chính quy hơn. Những quy định mới cũng giúp giảm thiểu các vi phạm trong hoạt động môi giới bất động sản.
“Cần cấp chứng chỉ hành nghề, mã số định danh và đưa ra những ràng buộc trách nhiệm đối với những người làm môi giới bất động sản, bởi khi ra phòng công chứng, môi giới phải để lại mã số hành nghề, sau này giao dịch có sai lệch, không đúng quy định… thì môi giới đó sẽ phải chịu trách nhiệm liên đới, từ đó giảm thiểu được lực lượng ‘cò’ đất, môi giới không chuyên nghiệp”, ông Lâm nêu quan điểm.
Còn ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings cho rằng, thị trường bất động sản được dự báo có nhiều cơ hội bứt phá trong năm nay, vì thế vai trò của đội ngũ môi giới càng trở nên quan trọng và cần được định hình rõ nét hơn. Bối cảnh mới cũng đặt ra yêu cầu người môi giới phải đề cao cái tâm, trách nhiệm với nghề nghiệp.
Theo ông Phương, Nghị định 16/2022 sẽ góp phần chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản, giúp thị trường địa ốc hoạt động ổn định hơn. Tuy nhiên, về lâu dài, cần sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 theo hướng mọi loại hình bất động sản đều phải giao dịch qua sàn, cũng như sớm xúc tiến việc xây dựng hệ thống quản lý giao dịch bất động sản bằng công nghệ. Chẳng hạn, có thể số hóa môi giới bất động sản thông qua việc xây dựng công cụ tra cứu thông tin nhà môi giới. Với công cụ này, khách hàng, nhà quản lý, chủ bất động sản có thể biết được thông tin chi tiết về lộ trình nghề nghiệp, bằng cấp chuyên môn của từng cá nhân tư vấn viên bất động sản, vì mỗi người có một mã số định danh riêng.
“Giải pháp này sẽ giúp tăng cường tính minh bạch, trách nhiệm của người làm môi giới, từ đó cải thiện chất lượng hoạt động môi giới bất động sản khi bất kỳ ai cũng có thể tra cứu, kiểm tra thông tin mà nhà môi giới cung cấp. Bên cạnh đó, đây cũng là công cụ để giúp các cơ quan nhà nước quản lý tốt hơn hoạt động môi giới bất động sản nói riêng, cũng như điều tiết thị trường địa ốc nói chung”, ông Phương nhấn mạnh.
