Cò đất đặc khu đang “nằm im nghe ngóng”

Trầm lắng giao dịch

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cuối tuần qua, tổng giám đốc một sàn giao dịch bất động sản có địa chỉ tại thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn cho biết, chỉ cách đây khoảng 1 tuần, thị trường vẫn sôi động, giao dịch mỗi ngày tại sàn này lên tới cả chục tỷ đồng. Tuy nhiên, mấy ngày cuối tuần qua, nhân viên sàn hầu như chỉ ngồi nhìn nhau.

Kể từ ngày 3/5/2018, khi tỉnh Quảng Ninh quyết định tạm dừng tất cả mọi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tại Vân Đồn, đồng thời tiến hành kiểm tra, thanh tra các sàn giao dịch có biểu hiện sai phạm, đầu cơ thổi giá đất, nhiều môi giới bắt đầu “nằm im”, nghe ngóng thông tin.

Ông Trần Thanh T., đại diện một nhóm nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, tình hình thị trường Vân Đồn bắt đầu rơi vào khó khăn, các "cò đất" như ngồi trên đống lửa.

Ông T. cho biết, sau khi nghe thông tin đất Vân Đồn sốt nóng, nhóm của ông gồm 5 người đã xuống tới cả chục tỷ đồng để ôm đất tại một dự án ngay giữa thị trấn Cái Rồng từ giữa tháng 3/2018 với ý định sẽ lướt sóng chỉ sau vài tháng.

Thế nhưng, quyết định của tỉnh Quảng Ninh khiến cả nhóm lo lắng, bởi 2/3 số tiền đó là tiền vay ngân hàng. Cho đến nay, một vài người trong nhóm muốn rút vốn nhưng không thể làm được, vì công văn của tỉnh đã xuống tới các phòng giao dịch công chứng và không ai dám trái lệnh.

Cũng theo ông T., giá đất tại huyện Vân Đồn, đặc khu kinh tế tương lai hiện tạm thời chững lại và bắt đầu có biểu hiện giảm vì không thể làm hồ sơ chuyển nhượng. Nếu như cách đây 1 tháng, giá đất thổ cư lẫn vườn tạp tại xã Hạ Long, Vạn Yên khoảng 5 - 6 triệu đồng/m2, nay đã giảm mạnh, chỉ còn khoảng 3 - 4 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất tại các khu đô thị ở khu vực trung tâm Vân Đồn giảm từ khoảng 22 triệu đồng/m2 xuống dưới 20 triệu đồng/m2 tuỳ từng lô.

Tương tự, tại đặc khu tương lai Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), tình trạng “nằm im nghe ngóng” cũng đang diễn ra. Cảnh tượng nhộn nhịp chào bán, giới thiệu các lô đất và sẵn sàng thực hiện giao dịch ở hàng loạt trung tâm môi giới bất động sản đã không còn.

Tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vạn Ninh, hôm 9/5 chỉ có hơn 100 lượt người đến giao dịch và đến ngày hôm sau thì giảm một nửa.

"Quyết định dừng chuyển nhượng đất ở Bắc Vân Phong khiến việc mua bán chậm lại", giám đốc một trung tâm môi giới ở Vạn Ninh nói và cho biết thêm, những tháng đầu năm, ông thực hiện gần 20 lượt giao dịch đất, chủ yếu mua rồi bán lại.

Cách đây một tuần, ông xuống 500 triệu đồng cọc cho lô đất ngang 7 m, sâu 30 m, trong đó có 120 m2 thổ cư với giá 8 tỷ đồng tại trung tâm thị trấn. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, không dễ để đẩy lô đất trên với giá đã mua.

Trao đổi qua điện thoại, một đầu nậu đất Vân Phong khác cho biết, giờ kiếm được mối giới thiệu bán đất rất khó, có ngày lòng vòng khắp nơi mà không được gì. Lệnh cấm chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở khiến giới mua bán không mặn mà với sản phẩm này nữa, mà hướng đến những lô đất có nhà sẵn, hoặc khu tái định cư, vì còn có khả năng chuyển nhượng.

 Vẫn nên cho phép chuyển nhượng đất đai tại các dự án có quy hoạch rõ ràng

Tuy nhiên, người này cho rằng, dù giao dịch không diễn ra rầm rộ như trước, song giá đất tại đây về dài hạn vẫn sẽ tăng. Một lô đất hơn 1.000 m2 với 350 m2 thổ cư ở xã Vạn Thọ hồi tháng 10/2017 (trước thời điểm toàn huyện Vạn Ninh được lựa chọn làm dự án đặc khu Bắc Vân Phong) chừng 200 triệu đồng, nhưng nay đã lên đến hơn 3 tỷ đồng.

Theo các cò đất, giá đất tại Vạn Ninh đã tăng lên từ vài chục đến vài trăm phần trăm, tùy khu vực. Do đó, kể cả không có lệnh hạn chế giao dịch của chính quyền, thì thị trường cũng sẽ chững lại một thời gian để tìm động lực rồi mới tiếp tục đi lên. Các môi giới đã ôm đất đang kỳ vọng vào khả năng Quốc hội thông qua Luật Đặc khu vào kỳ họp tới để thị trường các khu này tiếp tục chuyển động đi lên.

Không giống như Vân Đồn hay Bắc Vân Phong, tình hình thị trường Phú Quốc không đến mức trầm lắng đột ngột, bởi lẽ quyết định dừng phân lô, bán nền đã được địa phương này áp dụng từ trước đó khá lâu. Tuy nhiên, theo chia sẻ của một số đầu nậu, tâm lý dè chừng chung của thị trường cũng đã lan rộng khiến các nhà đầu tư cảnh giác hơn, đồng thời các hoạt động cũng không sôi động như thường lệ.

Trên một số diễn đàn cũng không còn thấy cảnh kháo nhau về các dự án phân lô, đất nền tại Phú Quốc, mà chủ yếu là các dự án biệt thự, condotel của các chủ đầu tư đã đầu tư cơ bản hạ tầng tiện ích hoặc đã đưa vào khai thác.

Cần giải pháp mang tính thị trường

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho rằng, chỉ nên cấm chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng tràn lan đối với các thửa đất không nằm trong quy hoạch, còn đất dự án vẫn nên cho phép vì đây là hoạt động kinh doanh bình thường. Nếu không cho phép chuyển nhượng, có thể còn tạo thêm rủi ro cho người dân, bởi khi đó, hình thức mua bán theo kiểu giấy viết tay sẽ phổ biến. 

Tương tự, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, thấy “sốt đất” mà yêu cầu ngừng giao dịch thời điểm này sẽ không hiệu quả. Khi không cho phép giao dịch chính thức thì có thể tồn tại những giao dịch ở dưới dạng phi chính thức. Nếu như vậy thì độ rủi ro, nguy cơ còn cao hơn rất nhiều. Theo vị chuyên gia này, từ kinh nghiệm quản lý cho thấy thông thường việc sốt đất ít khi chỉ từ phía người dân, mà thường sẽ có “đóng góp” lớn của cán bộ địa phương.

"Người dân mạnh tay mua đi bán lại đất đai vì họ thấy cán bộ địa phương đang làm thì dại gì mà không làm. Cứ như vậy, cơn sốt đất bị đẩy lên cao không có điểm dừng. Rất nhiều người cũng hiểu rõ những hậu quả nghiêm trọng của việc sốt đất nhưng lại vẫn cố tình làm, dẫn đến có chặn thì thị trường vẫn sẽ âm thầm hoạt động", ông Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc cấm chuyển nhượng, giao dịch chỉ mang tính chất ngắn hạn, còn thực tế với việc Luật Đặc khu có khả năng cao được thông qua, các nhà đầu tư, môi giới có tiềm lực còn cho rằng, đây là cơ hội để họ mua được đất với giá hợp lý hơn.

"Lệnh cấm sẽ không thể khiến thị trường đóng băng giao dịch mà chuyển sang các hình thức lách luật khác. Các môi giới cũng sẽ chỉ dừng lại nghe ngóng một thời gian, bởi số vốn mà nhiều người bỏ vào đất nền các đặc khu tương lai là không hề ít", vị này cho biết.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing, Đại học Kinh tế TP.HCM, để điều tiết thị trường hiệu quả, cắt được cơn sốt giá đất, cần những giải pháp tổng thể để thị trường quay lại đúng quỹ đạo, đúng với giá trị thực. Về mặt lý thuyết, có nhiều giải pháp hiệu quả hơn trong việc hãm đà tăng và chặn đứng cơn sốt đất này như đánh thuế đất (đánh thuế nặng đất bỏ hoang, chậm tiến độ), định giá đất theo thị trường để áp thuế tránh đầu cơ, giới hạn thời gian giao dịch, thắt chặt tín dụng với đất bỏ hoang (mua đất bỏ hoang, không xây dựng và chưa đưa vào sử dụng, nhà đầu tư sẽ không được vay vốn hoặc chịu lãi suất cao)…

“Một số nhóm giải pháp trên đây là những bài học quốc tế từng áp dụng thành công để bình ổn thị trường địa ốc đang nóng sốt. Khi các chế tài được thực thi mạnh mẽ, đánh mạnh vào nghĩa vụ của người nắm giữ đất đai, khiến họ dè dặt khi đổ tiền vào đất mới giúp thị trường tìm được trạng thái cân bằng hơn.

Bởi lẽ, lúc đó, nắm giữ càng nhiều đất đồng nghĩa với việc đóng thuế càng nhiều”, ông Nghĩa phân tích và nhấn mạnh, “sốt đất” ở các đặc khu tương lai đang phản ánh quy luật, tiền sẽ đổ về nơi có khả năng tạo ra lợi nhuận cao nhất. Do đó, để hạn chế bong bóng, cần các giải pháp mang tính thị trường hơn là các quyết định hành chính.