Điều kiện thay đổi, hoàn cảnh thay đổi
Những phiên gần đây, cổ phiếu bất động sản phần nào cho thấy sự nhập cuộc chủ động hơn của dòng tiền, dù chưa quá rõ nét. Với mức độ chiết khấu khá sâu tính từ đỉnh năm 2021, “cổ đất” đang dần hấp dẫn trở lại. Tuy nhiên, lạc quan thận trọng vẫn là những từ khoá gắn với nhóm cổ phiếu này.
Trao đổi cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Trung Kiên, người sáng lập Công ty Quản lý tài sản Việt Nam Holdings Inc cho rằng, với các doanh nghiệp bất động sản, quý IV là giai đoạn đẩy mạnh ghi nhận doanh thu, lợi nhuận tài chính, nên mức độ kỳ vọng cũng cao hơn vào những tháng cuối năm. Điều này đến từ tâm lý, thói quen của khách hàng nhóm này khi thường giao dịch nhiều về bất động sản vào cuối năm. Diễn biến này cũng tác động đến giá cổ phiếu trên sàn theo hướng tích cực hơn.
Tuy nhiên, theo ông Kiên, đây chỉ là một trong nhiều yếu tố tác động đến giá cổ phiếu, cùng với các yếu tố khác như vĩ mô, tiền tệ, tin xấu, hay diễn biến chung của thị trường chứng khoán. Năm 2021, “cổ đất” thăng hoa mạnh, xuất phát từ sự cộng hưởng từ thị trường chứng khoán nói chung khi có được một năm “bung lụa”. Độ nhạy của “cổ đất” cao nên chứng khoán thăng hoa thì nhóm cổ phiếu này cũng được lợi, dù 2021 là năm các doanh nghiệp bất động sản bán hàng kém, biên lợi nhuận năm ngoái không tốt.
Ông Kiên cho rằng, nhìn về bản chất thì thị trường năm 2021 và hiện tại có nhiều điểm khác nhau, từ đó mức độ tác động và diễn biến của cổ phiếu địa ốc có thể cũng có những thay đổi.
Đầu tiên là việc thị trường mở cửa trở lại, tạo ra kỳ vọng cho các dự án được khởi động mạnh mẽ hơn vào cuối năm nay. Công tác bán hàng cũng tích cực hơn, nhưng khác biệt là giai đoạn từ tháng 4 – 6 thị trường bị ảnh hưởng mạnh từ các vụ việc liên quan đến cá nhân, tổ chức đấu giá sử dụng đất, bán cổ phiếu chui, vi phạm trong phát hành trái phiếu… Tất cả những điều này đã tác động đến tâm lý của nhà đầu tư, thị trường và đã phản ánh nhiều vào giá cổ phiếu bất động sản. Cổ phiếu nhóm này đã giảm mạnh, trung bình 45,7%, cá biệt có cổ phiếu giảm trên 60% từ đỉnh.
 |
Thị trường bất động sản năm 2022 đang chịu nhiều tác động từ yếu tố vĩ mô như: siết tín dụng, trái phiếu... Ảnh: Thành Nguyễn. |
Ngoài ra, Chính phủ mình đang muốn xì hơi bớt thị trường trái phiếu doanh nghiệp từ bài học của vụ Evergrande (Trung Quốc) và gần như đóng băng thị trường trái phiếu, ảnh hưởng tới nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển dự án.
Cùng với đó, theo ông Kiên, vẫn còn đó các lo lắng về đợt suy thoái nhẹ của các nền kinh tế lớn, tác động đến kinh tế việt Nam (nhất là xuất nhập khẩu), ảnh hưởng đến GDP, giải ngân đầu tư công và tác động đến thị trường bất động sản.
“Về tương lai, thị trường đã nhìn nhận thấy các vấn đề trên và phần nào phản ánh vào giá cổ phiếu. Đặc biệt, các cổ phiếu địa ốc thường hay phản ứng trước thị trường và có vẻ đã ở trong vùng đáy. Cổ phiếu địa ốc đã trong vùng hấp dẫn và những phiên gần đây đã cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, tiềm năng dù có nhưng cũng không quá lớn, có thể “cổ đất” sẽ có diễn biến tích cực hơn, rõ nét hơn trong năm 2023. Ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư cũng có thể cân nhắc giải ngân dần với các cổ phiếu bất động sản công nghiệp, bất động sản dân cư”, ông Kiên đánh giá.
Cổ phiếu bất động sản nhà ở: Nhiều rào cản tăng giá
Cũng đưa ra góc nhìn về tiềm năng cổ phiếu bất động sản, theo bà Nguyễn Ngọc Linh, Giám đốc tự doanh Công ty Chứng khoán DNSE, nhà đầu tư nên tập trung quan sát 2 nhóm cổ phiếu là cổ phiếu bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở.
Với nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp, bà Linh cho biết, thị trường đang có diễn biến đáng lưu ý là giá thuê khu công nghiệp miền Nam, tại các thành phố vệ tinh tăng mạnh, nhiều doanh nghiệp đang tập trung mở rộng nguồn cung trong giai đoạn 2022 - 2023. Còn tại thị trường miền Bắc, nhu cầu vẫn ở mức cao và vượt cung, giá thuê đất tại một số tỉnh phía Bắc như Hải Dương, Hải Phòng tăng cao nhất khoảng 9% so với cùng kỳ. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức tăng ổn định.
 |
Cổ phiếu bất động sản công nghiệp có thể là cứu cánh cho nhà đầu tư. Ảnh: Thành Nguyễn. |
Bà Linh cho rằng, triển vọng đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp. Cùng với đó, kỳ vọng dòng vốn FDI diễn biến tích cực hơn trong nửa cuối năm 2022 khi Việt Nam đẩy nhanh việc mở cửa lại nền kinh tế, hay việc khung pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư phát triển các khu công nghiệp và khu kinh tế. Những điều này sẽ mang lại cơ hội tăng giá cho cổ phiếu bất động sản công nghiệp.
Riêng với các cổ phiếu bất động sản nhà ở, bà Linh cho rằng, phần lớn các yếu tố trong nửa cuối 2022 đều cản trở sự tăng trưởng cho các doanh nghiệp bất động sản nhà ở, dẫn đến tiềm năng tăng giá của các cổ phiếu ngành này thấp.
Phân tích kỹ hơn, bà Linh cho biết, nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang phải đối mặt với không ít thách thức lớn: lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; giá vật liệu xây dựng tăng có thể làm tăng giá nhà ở; tác động tiêu cực từ thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và tăng cường giám sát phát hành trái phiếu doanh nghiệp,…
Ngoài ra, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều vấn đề nổi cộm khi nguồn cung thấp cả ở hai phân khúc chủ lực là căn hộ và nhà liền thổ, phần lớn các doanh nghiệp địa ốc niêm yết có doanh thu giảm mạnh trong quý I/2022. Đây chính là những lý do khiến cho triển vọng tăng giá của nhóm cổ phiếu này không cao.
Cũng với cái nhìn thận trọng khi đánh giá về triển vọng cổ phiếu bất động sản, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, khác với mọi năm, cuối năm nay chưa hẳn là cơ hội cho “cổ đất” vì bất động sản vẫn trong diện điều chỉnh, được theo dõi, quản lý tương đối chặt chẽ. Đây là vấn đề tác động lớn với thị trường địa ốc trong thời gian tới.
Ông Thịnh cho biết, thực tế thì thị trường đang đứng trước nhiều thay đổi, điển hình như việc Nhà nước đang xem xét kiềm giữ dòng vốn vào thị trường này, khiến cho thị trường trở nên trầm lắng hơn.
“Các nhà đầu tư nên thận trọng với cổ phiếu nhóm này, không nên nóng vội, cần cẩn trọng. Muốn đầu tư vào bất động sản và cả cổ phiếu địa ốc thì cần nhìn vào các dự án có pháp lý đầy đủ, vì đây chính là cái khiên đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức như hiện tại”, ông Thịnh nói.
