Cơ chế tỷ giá mới tác động thế nào tới thị trường bất động sản?

Chia sẻ với Đầu tư Bất động sản, ông Phạm Quang Dũng, Chủ tịch CTCP Tasco cho biết, năm 2015 đánh dấu sự phục hồi trên diện rộng của thị trường bất động sản sau thời gian dài đóng băng. Đây là điều rất đáng mừng, nhưng trong cái vui, vẫn còn những lo ngại.

Một trong những yếu tố tác động mạnh tới thị trường bất động sản là tình hình kinh tế vĩ mô, trong đó có vấn đề liên quan tới biến động tỷ giá.

Thực tế, trong năm qua, việc Ngân hàng Nhà nước tăng mạnh tỷ giá USD/VND đã ít nhiều ảnh hưởng tới diễn biến chung của thị trường bất động sản. Với việc tỷ giá liên tục biến động giai đoạn giữa và cuối năm, nhiều nhà đầu tư có xu hướng tạm dừng hoạt động rót tiền vào các kênh đầu tư để chờ đợi những động thái của cơ quan quản lý. Điều này đã phần nào, khiến cầu thị trường bất động sản chững lại, trong bối cảnh nguồn cung vẫn tăng khá mạnh.

Ngoài vấn đề trên, theo GS. Hà Tôn Vinh, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tổ hợp giáo dục đào tạo và tư vấn Stellar Management, thành viên Hội đồng tư vấn Chính phủ về Đề án phát triển Casino tại Việt Nam, nhiều nhà đầu tư (đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều) hiện nay cũng quan tâm tới chính sách “gửi đô nhưng chỉ được rút tiền Việt”.

Ông Vinh cho biết, với Việt kiều, khi gửi kiều hối về nước, nếu cất trữ ở nhà sẽ không sinh lợi, thậm chí có thể gặp rủi ro bị mất, nên họ sẽ chọn cách gửi ngân hàng, hoặc các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, khi gửi ngân hàng, nếu có nhu cầu đầu tư, họ chỉ được rút VND. Nếu sau thương vụ đầu tư, họ muốn đổi lại thành USD, thì lợi nhuận có khả năng sẽ bị “ăn mòn” do trượt giá. Như vậy, sẽ tác động tiêu cực tới việc thu hút dòng tiền kiều hối, cũng như dòng vốn FDI.

Có cái nhìn tích cực hơn, bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho rằng, nên nhìn nhận tích cực về các chính sách tỷ giá hiện tại. Cơ chế điều hành tỷ giá mới của Ngân hàng Nhà nước nên xem là tốt, vì nó phản ánh sát hơn với biến động linh hoạt của thị trường và thực tế đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng.

Với cơ chế mới, có thể đồng Việt Nam sẽ bị điều chỉnh giảm, nhưng nhìn chung, khi so sánh với các đồng tiền của quốc gia khác trong khu vực, mức giảm này là không đáng kể, tức là VND vẫn khá ổn định. Một khi tỷ giá ổn định, thì xu hướng găm giữ ngoại tệ sẽ được hạn chế, dòng tiền sẽ được chuyển vào các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản.

Cũng theo bà An, nhà đầu tư nội hiện vẫn chiếm hơn 90% tổng số nhà đầu tư trên thị trường bất động sản, vì vậy, phần lớn cũng không quan tâm nhiều đến câu chuyện tỷ giá, mà chỉ có các nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều mới thật sự quan tâm. Tuy nhiên, phân khúc mà các đối tượng này nhắm tới thường là phân khúc cao cấp, không tác động quá mạnh tới thị trường.

Bổ sung quan điểm của bà An, các chuyên gia của CBRE đến từ văn phòng Singapore và Hồng Kông cho rằng, nên nhìn nhận ra chính sách tỷ giá mà các quốc gia khác đang áp dụng để có thể hiểu rõ hơn về lựa chọn mà Ngân hàng Nhà nước đang áp dụng. Chẳng hạn, đồng yên của Nhật Bản trong suốt 24 tháng vừa qua liên tục biến động mạnh, nhưng dòng vốn đầu tư vào Nhật Bản nói chung và thị trường bất động sản nước này nói riêng lại tăng khá mạnh.

Lý do, theo các chuyên gia của CBRE, khi đầu tư, nhà đầu tư thường quan tâm nhiều đến vấn đề nội tại của nền kinh tế hơn là biến động của tỷ giá. Với một thị trường có lượng dân số lớn và tỷ lệ đô thị hóa cao như Việt Nam, trong khi nguồn cung nhà vẫn ở mức hạn chế, chưa kể tới các yếu tố vĩ mô khác cực kỳ ổn định, thì đương nhiên họ sẽ không quá lo lắng về sự thay đổi một vài phần trăm của tỷ giá.

Còn câu chuyện khác của chính sách, thì nên hiểu rằng, bản thân các quỹ nước ngoài hay những nhà đầu tư Việt kiều, họ đều các chuyên gia phân tích về tỷ giá. Vì vậy, cũng đã lường trước câu chuyện đầu tư vào đâu, lợi ích gì, rủi ro gì để bảo toàn đồng vốn đầu tư của mình.