Cơ chế “bó” thị trường đất nền TP.HCM

Thị trường lạ

Ghi nhận thực tế những khu vực trọng điểm của phân khúc đất nền tại TP.HCM cho thấy, từ đầu năm 2019 đến nay, không có dự án mới nào xuất hiện, những giao dịch đa phần là ở những dự án cũ đã mở bán từ năm 2017 - 2018.

Chẳng hạn, tại khu Đông, nơi dẫn đầu thị trường bất động sản TP.HCM ở các phân khúc, trong đó có đất nền, những khu như đường Trường Lu, Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh… đều không có dự án mới.

Dự án duy nhất đang được môi giới chào bán tại khu Đông là Dự án Rio Verde tại quận 9. Tuy nhiên, dự án này đã được bán từ năm 2018, giao dịch hiện nay đang có giá từ 24 - 35 triệu đồng/m2 và đã có sổ đỏ. Giá này không tăng so với trước, bởi năm 2018, giá đất tại đây đã giao dịch ở mức 19 - 35 triệu đồng/m2.

Còn tại khu Nam, điểm nhấn của thị trường đất nền khu vực này trong năm 2018 là dự án đất nền Long Hậu (tỉnh Long An), nhưng hiện dự án này không mở bán phân khu mới, mà chỉ có giao dịch bán lại từ những nhà đầu tư thứ cấp và giá được đẩy lên khá cao. Cụ thể, năm 2017, khi dự án mở bán, giá chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2, nhưng hiện đang giao dịch từ 14 - 20 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang khan hiếm dự án đất nền do vướng cơ chế.  Ảnh: Gia Huy 

Riêng thị trường Cần Giờ (TP.HCM), giao dịch vẫn xuất hiện, nhưng những giao dịch này đến từ đất nền tự phân lô nhỏ lẻ hoặc đất nông nghiệp của người dân, chứ không xuất hiện dự án mới. Giá đất tại đây cũng không tăng, vẫn dao động từ 8 - 19 triệu đồng/m2.

Đối với khu Tây, trọng điểm của phân khúc đất nền vẫn là 2 huyện Hóc Môn và Củ Chi. Tuy nhiên, đặc điểm của thị trường khu vực này là ít xuất hiện dự án bất động sản bài bản.

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Thăng Long, chuyên bán đất nền khu Tây cho biết, các giao dịch hiện tại ở khu Tây rất ít, năm 2018 chỉ có 1 dự án phân lô bán nền được quy hoạch bài bản bán ra, còn từ đầu năm 2019 đến nay không có thêm dự án nào. Thậm chí, cả dự án phân lô tách thửa cũng không xuất hiện, giao dịch chỉ diễn ra ở đất nền nông nghiệp và giá vẫn giữ từ 14 - 25 triệu đồng/m2 như năm 2018.

“Trước đây, thị trường thường sôi động nhờ vào các thông tin quy hoạch, cấp phép dự án mới, nhưng 2019, dù có thông tin quy hoạch được công bố, thị trường vẫn ‘làm ngơ’. Đây là điểm khá lạ của thị trường bất động sản hiện nay”, ông Dũng nói.

Tắc vì cơ chế

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, việc thị trường không xuất hiện dự án mới, kể cả việc các doanh nghiệp nhỏ tự phân lô tách thửa là do vướng mắc thủ tục.

Cụ thể, Quyết định 60/2017 của UBND TP.HCM có hiệu lực từ ngày 1/1/2018, quy định rất rõ trách nhiệm của từng sở, ngành, quận, huyện hay các đơn vị liên quan, phải ban hành hướng dẫn để triển khai quyết định này. Tuy nhiên, tới nay, các hồ sơ nộp tách thửa đều không được chấp nhận vì phải chờ… hướng dẫn.

“Chúng tôi hiện có 2 hồ sơ xin được chấp nhận tách thửa vì trước đó đã mua hai lô đất lớn, ở vị trí được phép tách thửa theo đúng Quyết định 60, nhưng cán bộ thụ lý hồ sơ nói phải chờ hướng dẫn của các sở ngành liên quan. Không biết còn phải chờ đến khi nào…”, ông Hậu nói.

Theo yêu cầu mới đây của UBND TP.HCM, sau 1 năm thực hiện Quyết định 60, Sở Tài nguyên - Môi trường phải rà soát báo cáo lãnh đạo Thành phố những thuận lợi, khó khăn để xem xét tháo gỡ cho người dân. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, việc rà soát vẫn chưa được thực hiện và người dân vẫn tiếp tục chờ đợi.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài Nguyên - Môi trường TP.HCM cho rằng, trong Quyết định 60 là tách nhiều thửa nhưng không làm hạ tầng để đảm bảo cho phát triển chung. Tuy nhiên, một khu đất ở tách nhiều thửa nhưng không thực hiện các hạng mục hạ tầng khác sẽ trở thành gánh nặng chung sau này cho Thành phố. Chính vì vậy, sắp tới, Sở sẽ sơ kết, đánh giá 1 năm thực hiện Quyết định 60 nhằm chỉ ra những điểm nào chưa được để sửa chữa và cấp phép cho người dân và doanh nghiệp.

Còn luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, các hướng dẫn thực hiện Quyết định 60 về tách thửa hiện nay khá nhiều (Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng dẫn về điều kiện hạ tầng, nghiệm thu hệ thống hạ tầng; Sở Xây dựng hướng dẫn cấp phép xây dựng; Tổng công ty Điện lực hướng dẫn cấp điện...), cần tập trung về một đầu mối để thuận tiện hơn cho người dân và cơ quan quản lý. Ngoài ra, không nên phân biệt việc tách thửa để ở hay tách thửa để bán, chỉ cần các yếu tố về mặt kỹ thuật, quy hoạch nếu đảm bảo theo quy định nên giải quyết.

“Trên thực tế, một số người dân sau khi tách thửa chia cho con, số lô đất còn lại bán để lo cho gia đình là chính đáng. Hoặc các doanh nghiệp bất động sản tách thửa bán cũng hợp lý. Do đó, chúng ta không nên quá máy móc về việc này. Vấn đề là giám sát trong quá trình thực hiện, nếu không đảm bảo hạ tầng hay hạ tầng không kết nối, không giải quyết”, luật sư Phượng nói.

Nhiều ý kiến còn cho rằng, có thể những hệ lụy trước đây để lại trong quá trình tách thửa theo Quyết định 33 (cũ) do thiếu giám sát, buông lỏng, dẫn đến xuất hiện một số khu dân cư hạ tầng thiếu đồng bộ, kết nối, thậm chí nhếch nhác và không ít cán bộ đã bị kỷ luật, khiến nhiều cán bộ, cơ quan hiện nay sợ trách nhiệm, không giải quyết hồ sơ cho người dân, doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước sở, ngành Thành phố có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm, dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.

Ngoài ra, giới quan sát thị trường còn cho rằng, nguồn cung dự án đất nền cũng bị ảnh hưởng bởi việc siết tín dụng. Việc giới hạn chi phí lãi vay hợp lệ chỉ ở mức 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh theo Nghị định 20/2017/NĐ và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã tạo áp lực, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế.