Chuyện quỹ tín thác bất động sản

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đã xuất hiện ở nhiều nước trên thế giới, đã có ở Việt Nam nhưng chưa phát triển. REIT có chức năng giúp cho nhiều cá nhân cùng đầu tư vào một bất động sản thông qua chứng chỉ quỹ hay cổ phiếu. Nhà đầu tư có thể hưởng lợi tức được chia, mua bán chứng chỉ quỹ trên thị trường.

Tại Việt Nam, hiện có duy nhất quỹ REIT là TCREIT thuộc Công ty Chứng khoán Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (TCBS), hoạt động từ năm 2017.

Trong một cuộc trò chuyện với người viết, ông Nguyễn Xuân Minh, Chủ tịch TCBS từng chia sẻ: “TCBS sẽ triển khai sản phẩm chứng khoán hóa bất động sản, REIT. Ví dụ nhà đầu tư cá nhân không có tiền để đầu tư vào tòa nhà văn phòng lớn, hay trung tâm thương mại, Quỹ sẽ chứng khoán hóa nó, xé nhỏ để bán cho nhà đầu tư cá nhân”.

Ông Minh tin rằng, năm 2016 trở đi sẽ là năm phát triển các sản phẩm chứng khoán về bất động sản cho khách hàng cá nhân.

Theo quy định của luật, TCREIT sẽ đầu tư chủ yếu vào các bất động sản đã hoàn thành và đang tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê, đồng thời sẽ phân phối 90% lợi nhuận hàng năm cho nhà đầu tư.

Chứng chỉ quỹ TCREIT niêm yết tại HOSE nhưng hầu như không có giao dịch, thị giá của quỹ thậm chí rớt 30% so với giá góp ban đầu.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng khuyến nghị các chủ đầu tư bất động sản cần tìm kiếm phương thức huy động vốn qua REIT. Bên cạnh việc huy động vốn từ cổ đông, các dự án bất động sản hiện nay có xu hướng vay tiền từ các tổ chức tín dụng hoặc thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong tình hình nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, việc huy động nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư bất động sản được dự đoán sẽ dần trở nên phổ biến.

Nhìn ra thế giới, đặc biệt là Mỹ, thị trường xuất hiện loại hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản từ năm 1960, loại hình này tương đối phổ biến khi lượng tài sản nắm giữ trị giá hơn 4.500 tỷ USD, trong đó các quỹ REITs được niêm yết nắm giữ 67% con số này.

Các REIT tại Hoa Kỳ có tổng giá trị thị trường là 1.500 tỷ USD, với 30 quỹ là thành viên của S&P 500, tạo ra công ăn việc làm cho 2,9 triệu người dân tại Mỹ, theo số liệu của NaREIT năm 2021. Mô hình này cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy vai trò của các tổ chức đầu tư trên thị trường và là xu hướng mới ở Việt Nam.

“Xu hướng quỹ đầu tư cũng như các công ty đầu tư chuyên nghiệp quản lý tiền cho các nhà đầu tư cá nhân chắc chắn sẽ xảy ra và các nước khác là thị trường cả ngàn tỷ đô, thậm chí ở Trung Quốc cũng là thị trường ngàn tỷ đô nên xu hướng đó là không tránh khỏi. Tất nhiên, Việt Nam vẫn còn là nước nhỏ và nước kém phát triển hơn các nước khác và ngành công nghiệp quỹ đầu tư của mình cũng là một ngành rất mới. Luật cũng chỉ mới ra vài năm nay thì thời gian đầu sẽ chậm vì sẽ phải giáo dục cho các nhà đầu tư cá nhân nhưng dần dần sẽ bắt nhịp và phát triển rất mạnh. Đây là một ngành tiềm năng và đó là điều hiển nhiên phải đi theo xu hướng của tất cả các nước”, ông Minh kỳ vọng và lấy ví dụ ở Malaysia trong vòng khoảng 10 năm, vốn đổ vào các quỹ từ dưới 1 tỷ USD đã tăng lên khoảng 50 tỷ USD.

Song từ lý thuyết đến thực tiễn lại không dễ dàng. Nhìn vào TCREIT để thấy chứng chỉ quỹ TCREIT niêm yết tại HOSE nhưng hầu như không có giao dịch, thị giá của quỹ thậm chí rớt 30% so với giá góp ban đầu, quy mô của quỹ cũng chỉ dừng ở mức khiêm tốn 50 tỷ đồng.

Tổng giám đốc một công ty quản lý quỹ nói với Đầu tư Chứng khoán, bên họ có nghiên cứu mô hình kinh doanh này, song chưa thấy khả thi và hiệu quả ở Việt Nam nên chưa có kế hoạch triển khai.

Vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong mô hình quỹ tín thác bất động sản là làm thế nào để định giá bất động sản hợp lý để có giá mua tốt, cũng như giám sát minh bạch dòng tiền, lợi nhuận của việc vận hành, khai thác các bất động sản do nhà đầu tư góp vốn “mua chung”.