Không dễ “bán mình”
“Thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung, là một trong những nguyên nhân khiến giá sản phẩm ngày càng tăng cao. Ngoài hạn chế cấp phép dự án mới, khó khăn trong chuyển nhượng các dự án cũng khiến nguồn cung mới trở nên khan hiếm”, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.
Theo ông Duy, thị trường địa ốc bước vào giai đoạn suy thoái khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền. Do đó, nhiều bên có nhu cầu bán bớt các dự án không ưu tiên để tập trung nguồn lực cho các dự án quan trọng. Tuy nhiên, vướng mắc pháp lý trong chuyển nhượng dự án mới phát sinh gần đây khiến hoạt động chuyển nhượng dự án tắc lại. “Tình trạng phổ biến hiện nay là bên có hàng muốn bán thì không bán được, còn bên có tiền muốn mua dự án cũng không xong”, ông Duy nói. Thực tế này khiến hoạt động tự điều tiết của thị trường bị chậm, dòng tiền không luân chuyển. Bên có dự án “chết cứ chết”, bên có tiền, có nhu cầu chỉ có thể ngồi nhìn.
Luật sư Nguyễn Hải Thảo, Công ty Mayer Brown (Việt Nam) LLC cũng cho hay, nhiều năm qua, để chuyển nhượng dự án bất động sản doanh nghiệp thường chuyển nhượng vốn chủ sở hữu doanh nghiệp sở hữu dự án. Hình thức chuyển nhượng cổ phần này không trái luật nên vẫn diễn ra bình thường. Tuy nhiên, thời gian gần đây xảy ra một số trường hợp truy tố các bên khi cơ quan cảnh sát điều tra cho rằng, đây là hình thức “lách luật” để chuyển nhượng dự án. Điều này gây hoang mang không chỉ cho các doanh nghiệp, mà cả với cộng đồng luật sư.
“Khác biệt lớn ở đây là, doanh nghiệp cho rằng mình không sai khi thực hiện chuyển nhượng cổ phần, còn theo quan điểm của cơ quan cảnh sát điều tra là sai luật vì đó là chuyển nhượng dự án. Doanh nghiệp cho rằng, cơ quan quản lý đã hình sự hóa một vấn đề được pháp luật cho phép, trong khi cơ quan cảnh sát điều tra nhìn vào bản chất vấn đề, chứ không quan tâm đến câu chuyện thủ tục”, luật sư Thảo nói.
Bỗng dưng… phạm luật
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, việc chuyển nhượng các dự án theo hình thức chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp đã diễn ra trong suốt thời gian dài. Tuy nhiên, thời gian gần đây, khi cơ quan cảnh sát điều tra vào cuộc tại một số dự án và đưa ra kết luận sai phạm đã khiến hoạt động này chững hẳn lại.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết, trước các khó khăn trong quy định về chuyển nhượng dự án, mô tuýp quen thuộc mà các doanh nghiệp bất động sản thường áp dụng là hình thành nên công ty mục tiêu để thực hiện việc này.
Cụ thể, với mỗi dự án, công ty mẹ sẽ thành lập một công ty con là chủ sở hữu dự án. Từ đó, nếu doanh nghiệp muốn chuyển nhượng dự án, hình thức chung là chuyển nhượng cổ phần (từ vài chục đến 100% cổ phần công ty mục tiêu) cho bên mua.
Theo bà Minh, việc thành lập công ty sở hữu dự án giúp doanh nghiệp dễ dàng chuyển nhượng dự án hơn. Trong khi với các doanh nghiệp không thành lập công ty mục tiêu mà để công ty mẹ sở hữu nhiều dự án thì việc chuyển đổi sẽ “vất vả” hơn nhiều.
Quay trở lại với câu chuyện chuyển nhượng dự án và quan điểm của cơ quan quản lý, theo luật sư Thảo, việc các cơ quan quản lý có cách nhìn, cách diễn giải luật khác nhau đang tạm thời khiến tâm lý e ngại bao trùm, dự án không được chuyển nhượng, các bên không dám làm gì và khiến thị trường đã tắc càng thêm tắc.
Theo luật sư Nguyễn Hải Thảo, luật đã có, nhưng ai là người diễn giải pháp luật mới là vấn đề. Ví dụ, Sở Kế hoạch và Đầu tư diễn giải thì cho phép chuyển nhượng cổ phần, điều này không sai. Tuy nhiên, cơ quan điều tra sẽ diễn giải theo hướng khác và cho rằng, đó là hành vi che đậy việc chuyển nhượng dự án. Câu hỏi ở đây là ai sẽ đứng ra phân xử cơ quan điều tra đúng hay Sở Kế hoạch và Đầu tư đúng?
“Khi làm việc, cơ quan điều tra chủ yếu nhìn vào bản chất sự việc (là chuyển nhượng dự án chứ không phải là chuyển nhượng cổ phần) và điều này làm rúng động giới doanh nghiệp, luật sư. Bởi lâu nay, việc chuyển nhượng cổ phần vẫn diễn ra bình thường, vậy mà nay bị điều tra, gây thiệt hại cho cả bên mua và bên bán. Những người hành nghề luật sư như chúng tôi cũng phải điều chỉnh lại cách tư vấn. Trước tư vấn theo pháp luật, nhưng nay còn phải quan sát thêm góc nhìn của cơ quan quản lý với vấn đề này. Luật không thay đổi, nhưng quan điểm của cơ quan quản lý có sự thay đổi, nên chúng tôi phải dựa vào đó để tư vấn cho khách hàng”, luật sư Thảo phân tích.
Cần người cầm trịch
“Hành lang pháp lý đã có rồi, vấn đề là giờ ai là người đứng ra giải thích pháp luật”, luật sư Thảo đặt câu hỏi, đồng thời đưa ra đề xuất rằng, Quốc hội hoặc cơ quan cấp dưới là Ủy ban Thường vụ Quốc hội cần có nghị quyết, trong đó nêu rõ quan điểm về xử lý hình sự và giải thích pháp luật trong trường hợp này để các bên có căn cứ triển khai.
“Cần sớm giải quyết và có hướng dẫn cụ thể cho hoạt động chuyển nhượng cổ phần tại doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án bất động sản, tránh việc doanh nghiệp được phép làm những gì pháp luật không cấm mà vẫn có khả năng bị hình sự hóa, dẫn đến nhiều dự án không thể chuyển nhượng như hiện nay”, luật sư Thảo nêu vấn đề.
Còn theo ông Đào Văn Duy, nếu việc chuyển nhượng dự án thuận lợi thì bên được hưởng lợi đầu tiên chính là Nhà nước vì thu được thuế, các bên cũng tìm được đầu ra cho sản phẩm, tạo thêm nguồn cung cho thị trường.
“Thậm chí xa hơn, chúng ta còn cần tạo điều kiện để không chỉ một công ty sở hữu một dự án được chuyển nhượng thuận lợi, mà sở hữu nhiều dự án cũng có thể chuyển nhượng dễ dàng. Có như vậy, ‘chợ M&A’ dự án bất động sản mới sôi động và luân chuyển dòng tiền nhanh cho thị trường”, ông Duy nhấn mạnh.
Bình luận thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc các doanh nghiệp phải tìm cách lách luật để có thể chuyển nhượng dự án bất động sản cho thấy tính chất khó thực thi luật với các cơ quan chính quyền. Điều này dẫn đến tình trạng e ngại, đùn đẩy trách nhiệm của một bộ phận cán bộ công quyền hiện nay khi xem việc “không làm gì cả” là cách tốt nhất, nếu buộc phải làm thì “xin ý kiến chỉ đạo từ cấp trên”, như vậy vừa gây trì trệ, tắc nghẽn thị trường, vừa làm giảm hiệu quả công tác điều hành quản lý nhà nước.
“Vào thời điểm này, rất cần thiết phải có quy định cụ thể về quy trình xử lý các vấn đề trong dự án, trong chuyển nhượng dự án, từ đó tạo hành lang pháp lý, mở ra hướng giải quyết cho các địa phương về chuyển nhượng dự án”, ông Đính nhấn mạnh.
