Chuyện nhỏ mà không nhỏ!

Thế nhưng, trong gần 50 câu chất vấn của đại biểu Quốc hội gửi tới Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà tại phiên chất vấn ngày 4 - 5/6 vừa qua có tới cả chục câu hỏi liên quan tới hiện trạng và cách xử lý những “lò lửa” tranh chấp chỗ âm ỉ, chỗ bỏng rát tại nhiều cộng đồng dân cư chung cư hiện nay.

Điều đó cho thấy, tranh chấp chung cư đang tiềm ẩn những vấn đề rất phức tạp, không chỉ với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, mà còn có tác động tiêu cực đến an sinh, trật tự xã hội nơi các khu chung cư đó tọa lạc.

Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3/2019 cho thấy, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.

Tại Hà Nội, trong số 745 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn, thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện. TP.HCM hiện có 935 chung cư cao tầng, thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có 1 chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Nhưng đó chỉ là con số thống kê về các chung cư đã đi vào vận hành. Trên thực tế, số lượng tranh chấp từ quy mô nhỏ đến lớn, theo ý kiến đánh giá của một số doanh nghiệp trực tiếp làm dịch vụ quản lý, vận hành chung cư, có thể còn lớn hơn và sẽ tăng lên theo thời gian khi số lượng chung cư đi vào vận hành tăng lên. Những chung cư này cũng đã bắt đầu bộc lộ nhiều dấu hiệu bùng phát tranh chấp, với mức độ phức tạp ngày càng gia tăng.

Trong khi hình thành các khu chung cư cao tầng là một vấn đề mang tính thiết yếu, giải quyết bài toán đô thị hóa,  phục vụ cho sự phát triển của các đô thị hiện đại, thì mâu thuẫn ngày càng nhiều và càng phức tạp mà chưa thể giải quyết triệt để ngày càng ảnh hưởng tới mục tiêu phát triển bền vững mà các thành viên thị trường bất động sản Việt Nam đang theo đuổi.

Tại phiên chất vấn vừa qua, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đã liệt kê khoảng 8 nhóm nguyên nhân cơ bản dẫn đến tranh chấp chung cư. Đó là, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư; chậm bàn giao quỹ bảo trì; xác định sở hữu chung riêng; thu chi tài chính; giá dịch vụ; không thống nhất được về việc lựa chọn đơn vị vận hành; cấp sổ hồng; tranh chấp về chất lượng công trình, chủ đầu tư không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết, không hoàn thiện hạ tầng.

Tuy nhiên, theo quan điểm của người viết, có một nhóm nguyên nhân trọng yếu khác chưa được đề cập đúng mức là tư duy, cách nhìn nhận của các bên có liên quan đến vận hành, quản lý, thụ hưởng nhà chung cư đã khá lạc hậu. Điều này dẫn tới những lỗ hổng luật pháp và cả “lỗ hổng ứng xử” của các bên.

Chẳng hạn, cách hiểu về mô hình chung cư của cả cơ quan quản lý, chủ đầu tư và người thụ hưởng trực tiếp vẫn còn khá lệch lạc và thiên nhiều về cách hiểu như mô hình tập thể cũ ngày xưa, trong khi các chung cư hiện đại với sự cá nhân hóa và biệt lập ngày càng cao, đòi hỏi một cách ứng xử theo “lý”, chứ không thể theo “lệ” như xưa.

Thực tế đã chỉ ra rằng, nếu cơ quan quản lý, chính quyền địa phương và chủ đầu tư “xuê xoa” cho một nhóm cư dân “cứng đầu”, nhắm mắt làm ngơ hoặc “xuống nước” với những yêu sách có phần vô lý của một nhóm người thì sẽ gây ức chế cho toàn thể những người dân còn lại, khiến mâu thuẫn thêm trầm trọng và đông người tham gia hơn.

Hoặc câu chuyện về việc pháp luật quản lý chung cư chưa điều chỉnh đến khái niệm “logia”, trong khi hầu như căn hộ chung cư nào hiện nay cũng có đã là nguồn cơn tranh chấp chung - riêng tại không ít dự án. Thậm chí, có doanh nghiệp đã phải “cầu cứu” cơ quan quản lý phân xử.

Nhưng trọng tài cũng bó tay, yêu cầu các bên “tự thỏa thuận”!

Nói như một nhà văn hóa, ở chung cư cần tư duy về cuộc sống theo chiều thẳng đứng thay vì tư duy chiều ngang theo kiểu “làng xã” ngày trước.

Lưu ý này có lẽ không chỉ đúng với cư dân, mà ngay cả với cơ quan quản lý, việc bao quát toàn diện các mặt của hoạt động quản lý vận hành chung cư, “vá” lỗ hổng của các quy định và nghiêm khắc với những hành vi “té nước theo mưa” là điều nên làm.