Khi sân chơi chỉ dành cho người chuyên nghiệp
Không phải ngẫu nhiên trong báo cáo đánh giá thị trường bất động sản của các đơn vị nghiên cứu như Savills, CBRE, JLL… hay các công ty chứng khoán gần đây nhấn mạnh, năm 2024 sẽ là “năm bản lề” cho giai đoạn tới khi các doanh nghiệp không còn nhiều thời gian chuẩn bị trước khi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.
Sau thời gian này, cơ hội có đất để thực hiện dự án sẽ bị thu hẹp khá đáng kể bởi quy định, nếu chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thì trong khu đất sẽ phải có ít nhất 1 m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại và trong trường hợp mua đất (mới) làm dự án thì chủ đầu tư chỉ được mua 100% đất ở, cho dù cách thức tiếp cận đất đai theo quy định mới đã cởi mở hơn.
Báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đưa ra nhận định, với quy định mới về cách tiếp cận đất đai, chỉ những doanh nghiệp uy tín, có tiềm lực tài chính mới có đủ nguồn lực thực hiện đấu giá, đấu thầu đất đai, phát triển các khu đô thị đầy đủ hạ tầng, tiện ích… và một số doanh nghiệp được VCBS đề cập tới gồm Vinhomes (mã VHM), Khang Điền (mã KDH), Nam Long (mã NLG), Hoàng Huy (mã TCH), Taseco Land (mã TAL)…
Trên thực tế, đây cũng là những doanh nghiệp đăng ký thực hiện nhiều dự án khu đô thị quy mô lớn lên tới hàng nghìn héc-ta trong thời gian qua. Chẳng hạn, mới đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư Long An công bố liên danh Vinhomes - Tập đoàn Đầu tư Việt Nam (mã VIG) là nhà đầu tư duy nhất đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây tại xã Phước Vĩnh Tây, huyện Cần Giuộc, quy mô diện tích khoảng 1.090 ha, tổng chi phí thực hiện dự kiến là 80.000 tỷ đồng.
Trước đó, UBND tỉnh Long An đã có quyết định chấp thuận cho Công ty cổ phần Phát triển Thành Phố Xanh (công ty con của Vinhomes) là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị mới Hậu Nghĩa - Đức Hòa, quy mô diện tích hơn 197 ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 28.258 tỷ đồng.
Tương tự, Hoàng Huy đã đăng ký thực hiện dự án đầu tư xây dựng chỉnh trang đô thị (chung cư kết hợp trung tâm thương mại, dịch vụ) tại lô OTM2-1, N2-3, CX2-4 thuộc ô phố A2 trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 quận Lê Chân, TP. Hải Phòng. Dự án có diện tích sử dụng đất hơn 16.179 m2, tổng chi phí thực hiện dự kiến gần 3.180 tỷ đồng.
Cuối năm 2023, Tập đoàn Bất động sản CRV - công ty con của Hoàng Huy - đã chi hơn 4.800 tỷ đồng để đấu giá thành công khu đất gần 50 ha tại xã Tân Dương và Dương Quan, huyện Thủy Nguyên, TP. Hải Phòng. Dự kiến từ tháng 8/2024, tại đây sẽ xây dựng khu đô thị với tổng vốn đầu tư 10.158 tỷ đồng.
Trong khi đó, Taseco Land đăng ký thực hiện dự án Khu 2 thuộc khu đô thị tại xã Tiền Phong, huyện Yên Dũng và xã Đồng Sơn, TP. Bắc Giang. Dự án có tổng diện tích gần 50 ha, tổng vốn đầu tư gần 3.800 tỷ đồng.
Ngoài những cái tên kể trên, một số doanh nghiệp khác cũng tích cực mở rộng quỹ đất để phát triển dự án là Tập đoàn Ecopark. Cuối năm 2023, Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển DB - cổ đông sáng lập Ecopark - đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái, thương mại du lịch tại xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Dự án này có tổng diện tích hơn 220 ha, tổng vốn đầu tư gần 17.000 tỷ đồng.
Theo thông tin từ UBND tỉnh Ninh Thuận, Ecopark cũng đang nghiên cứu đầu tư Khu đô thị du lịch Đầm Nại quy mô 2.000 ha tại huyện Ninh Hải. Thời gian thực hiện dự kiến trong giai đoạn 2025-2030. Trước đó, giữa tháng 9/2023, Ecopark đã đề xuất với tỉnh Đồng Nai về việc đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Trạch với tổng diện tích khoảng 3.800 ha.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home đánh giá, khung pháp lý mới sẽ tạo dư địa cho tăng trưởng kinh tế, tạo không gian phát triển thị trường địa ốc, nhưng vấn đề nằm ở câu chuyện các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ phải có kế hoạch kinh doanh rõ ràng, chắc chắn hơn để hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc”, song cũng áp lực hơn khi cách tiếp cận, xử lý dự án không theo “thói quen” như trước đây. Các điều kiện áp dụng trong luật mới đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ càng hơn nếu không muốn gặp khó ngay từ bước đầu triển khai dự án.
Cần lưu ý rằng, quy mô dự án dưới 20 ha thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư thực hiện cùng lúc nhiều dự án có quy mô sử dụng đất và mức đầu tư tương đương thì chỉ với phần vốn chủ sở hữu đó nhưng được dùng để chứng minh cho tất cả các dự án. Trong trường hợp này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải bảo đảm cho từng dự án. Theo ông Nam, đây cũng là lý do “sân chơi” phát triển dự án trong thời gian tới sẽ thuộc về những doanh nghiệp có tên tuổi với nền tảng tài chính tốt.
Chiến lược kinh doanh bài bản là yếu tố then chốt
Năm 2024 là thời điểm giao thoa giữa luật mới và cũ nên cả doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản đều cần định hình lại chiến lược kinh doanh, đầu tư của mình để thích ứng với những thách thức cũng như cơ hội mới.
Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là cải tiến quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo hướng một mặt vẫn buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh, mặt khác cho phép các bên tự thỏa thuận để khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán.
Theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản, quy định này vừa đảm bảo cân bằng lợi ích, tránh chủ đầu tư “bán lúa non”, tránh xuất hiện những “dự án ma”, vừa linh hoạt cho các bên tham gia giao dịch. Nếu tin tưởng uy tín của chủ đầu tư thì khách hàng có thể lựa chọn không cần bảo lãnh để được giảm giá thành (phí bảo lãnh được chủ đầu tư trừ trực tiếp vào giá bán). Về phía doanh nghiệp, quy định mới sẽ khuyến khích họ không ngừng nỗ lực cải tiến chất lượng, xây dựng thương hiệu vững mạnh… để ngày càng có nhiều khách hàng miễn nghĩa vụ bảo lãnh, từ đó làm cơ sở giảm giá bán sản phẩm, đồng thời tạo sức hấp dẫn các khách hàng tiếp theo.
Ngoài ra, luật mới cũng siết chặt hơn đối với giao dịch đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc. Nếu đặt cọc để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở đó phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nghĩa là đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Bên cạnh đó, việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn và bên góp được ưu tiên đặt cọc, ưu tiên đăng ký, mua khi dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cũng sẽ không được công nhận khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực.
Theo đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh rằng, các chủ đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn thì mới đảm bảo lợi ích của khách hàng, từ đó xây dựng được thương hiệu cho doanh nghiệp mình.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc CBRE Vietnam đánh giá, năm 2024 là thời điểm giao thoa giữa luật mới và cũ nên cả doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản đều cần định hình lại chiến lược kinh doanh, đầu tư của mình để thích ứng với những thách thức cũng như cơ hội mới. Theo đó, trong năm 2024, các chủ đầu tư được khuyến khích cơ cấu lại nguồn vốn và chất lượng sản phẩm, dịch vụ để tạo niềm tin lớn hơn cho khách hàng, đặc biệt là về pháp lý dự án. Nếu giải quyết được những vấn đề này, cơ hội cho doanh nghiệp và thị trường địa ốc phát triển bền vững, đón sự tăng trưởng ở chu kỳ mới là rộng mở.
