Hết room vì “ném” vào bất động sản
Thành Long, chủ một tiệm làm tóc trên đường Nguyễn Thị Định kể, hơn 2 năm trước, thời điểm dịch bệnh Covid-19 mới bùng phát, anh quyết định bán bất động sản tại đường Lê Văn Lương kéo dài vào Hà Đông để thu hồi vốn cũng như thanh toán các khoản vay ngân hàng. Dư được 1,3 tỷ đồng, anh quyết định cùng người bạn vào Nha Trang “săn” đất nền dự án.
“Tôi thực sự choáng khi chứng kiến dòng tiền ‘chạy’ thời điểm đó. Tôi chốt mua một lô đất ngày hôm trước, hôm sau đã có người trả chênh 500 triệu đồng và cọc 500 triệu đồng. Thấy ‘ngon’ nên nhận cọc, nhưng tới hôm sau lại có khách trả chênh lên đến 2 tỷ đồng và tôi phá cọc với khách cũ, đền bù 500 triệu đồng, còn tặng thêm họ 100 triệu đồng và thu lời được 1,4 tỷ đồng”, ông chủ tiệm tóc nhớ lại.
Hỏi chuyện “chỉ có 1,3 tỷ đồng vốn, trong khi đầu tư đất nền dự án nhiều tiền nên chắc hẳn phải vay ngân hàng”, Long thừa nhận, vay Ngân hàng V khoảng 2 tỷ đồng với lãi suất rất rẻ nhờ được vay “ké” doanh nghiệp của người chị ruột.
“Bà chị tôi là chủ một doanh nghiệp ở Nghệ An, đang có hồ sơ vay vốn tại Ngân hàng V nên vay thêm cho luôn. Là doanh nghiệp trong nhóm ưu tiên nên lãi suất vay rất mềm”, Long nói.
Tuy nhiên, ông chủ tiệm cắt tóc cho biết, sau thời gian sốt nóng, hiện đất nền dự án tại Nha Trang đã giảm mạnh. Những vị trí đẹp mua thời điểm cao giá nhất lên tới 45-47 triệu đồng/m2, giờ còn khoảng 37 triệu đồng/m2, lô ở vị trí xấu còn rớt giá mạnh hơn.
“Định tiếp tục lướt lát để kiếm lời nhưng thời điểm này bán lỗ quá nên đành giữ đất lại và hiện tập trung vào công việc của tiệm tóc để ‘cày’ tiền nợ lãi ngân hàng”, Long nói.
Với Thành Long, anh còn có tiệm cắt tóc để trang trải nợ nần, chứ người bạn anh còn bí bách hơn khi cho biết đang nợ ngân hàng 10 tỷ đồng mà chưa biết bấu víu vào đâu để kiếm tiền trả nợ. “Tôi tính bán cắt lỗ một vài lô đất để trả nợ ngân hàng bởi không thể khất mãi được, nhưng rao mãi mà chưa bán được”, anh này cho hay.
Trong một chủ đề liên quan, trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, một lãnh đạo cao cấp Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, với mục tiêu tăng trưởng của nền kinh tế và thậm chí cả dự báo lạm phát, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng rõ ràng cho cả năm 2022 là 14% tại Chỉ thị số 01/2022/CT-NHNN ban hành ngày 13/1/2022 và việc định hướng này được triển khai thường xuyên trong nhiều năm qua.
“Tại sao những năm trước không xuất hiện vấn đề hết hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng ngay từ quý I/2022, mà năm nay lại xảy ra? Thậm chí, số liệu thống kê của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Vụ Chính sách tiền tệ, NHNN… còn cho thấy, có những ngân hàng hết room tín dụng của năm 2022 ngay từ cuối năm 2021”, vị lãnh đạo cao cấp NHNN nói và chia sẻ thêm, NHNN biết chính xác ngân hàng nào đã hết room tín dụng của năm 2022 từ cuối năm 2021 nhưng chưa công bố đích danh để ngân hàng này tự điều chỉnh, đến cuối năm 2022 mà vẫn chưa điều chỉnh thì sẽ công bố danh tính.
“Có một số ngân hàng thương mại đúng là cần thiết phải nới hạn mức tăng trưởng tín dụng, nhưng có ngân hàng phải tự xem xét hết room nhanh vì lý do gì? Không thể không nói là đã ‘ném’ vào bất động sản quá nhiều nên khi thị trường bất động sản chững lại, thanh khoản cũng chững theo, dẫn tới cạn room. Thậm chí, có những ngân hàng từ năm 2021 đã không chấp hành tốt hạn mức tăng trưởng tín dụng được giao, chưa kể là vay mượn hạn mức của nhau”, vị lãnh đạo NHNN nói.
Đảm bảo thanh khoản thị trường
Tổng giám đốc một ngân hàng cổ phần nhận định: “Thông điệp của NHNN là rất rõ ràng, những ngân hàng dư nợ tập trung chủ yếu vào bất động sản sẽ không được nới room tín dụng, còn những tổ chức tín dụng tập trung cho vay bán lẻ, tiêu dùng, dự án công… sẽ được cấp thêm hạn mức cho vay, vấn đề là hạn mức được cấp thêm bao nhiêu và khi nào cấp”.
Lo lắng của Long và người bạn cũng có mối liên hệ mật thiết với nguồn vốn vay ngân hàng. Khi tín dụng cho bất động sản bị hạn chế, thị trường sẽ có nguy cơ mất thanh khoản. “Giờ bán đất khó rồi, nếu kéo dài không trả được nợ ngân hàng thì... phá sản”, Long cho hay.
Trên thực tế, thị trường tài chính - ngân hàng tuần qua có nhiều diễn biến đáng chú ý. Ngày 19/7/2022, NHNN niêm yết tỷ giá trung tâm ở mức 23.224 đồng/USD, giảm mạnh 21 đồng/USD so với phiên trước đó. Tỷ giá mua và bán giao ngay được giữ nguyên ở mức 22.550 đồng/USD và 23.400 đồng/USD. Trên thị trường liên ngân hàng, tỷ giá chốt phiên với mức 23.421 đồng/USD, giảm tới 29 đồng/USD so với phiên 18/7/2022. Tỷ giá trên thị trường tự do giảm mạnh 190 đồng/USD ở chiều mua vào và 110 đồng/USD ở chiều bán ra, giao dịch ở mức 24.330 đồng/USD và 24.530 đồng/USD.
Còn trên thị trường tiền tệ liên ngân hàng, lãi suất chào bình quân tiền đồng tăng mạnh 0,03-0,16 điểm phần trăm ở hầu hết các kỳ hạn từ 1 tháng trở xuống trong phiên 19/7/2022, ngoại trừ giảm 0,03 điểm phần trăm ở kỳ hạn 1 tháng so với phiên trước đó, cụ thể: Lãi suất qua đêm là 1,15%/năm; 1 tuần là 1,57%/năm; 2 tuần là 1,82%/năm và 1 tháng là 2,27%/năm. Lợi suất trái phiếu chính phủ trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng ở tất cả các kỳ hạn, cụ thể: 3 năm là 2,61%/năm; 5 năm là 2,65%/năm; 7 năm là 3,08%/năm; 10 năm là 3,29%/năm và 15 năm là 3,53%/năm.
Cũng trong ngày 19/7/2022, NHNN chào thầu 5.000 tỷ đồng trên kênh cầm cố, kỳ hạn 14 ngày, lãi suất 2,5%/năm và có 361,5 tỷ đồng trúng thầu, trong khi có 249,22 tỷ đồng đáo hạn. NHNN chào tín phiếu NHNN kỳ hạn 56 ngày và có 6.975,4 tỷ đồng trúng thầu, lãi suất 2,3%/năm, trong khi có 19.700 tỷ đồng tín phiếu đáo hạn. Như vậy, NHNN bơm ròng 12.836,88 tỷ đồng ra thị trường qua kênh thị trường mở, khối lượng lưu hành trên kênh cầm cố ở mức 2.141,9 tỷ đồng, tín phiếu ở mức 159.269 tỷ đồng.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, một chuyên gia kinh tế nhận định: “Cơ quan quản lý không còn ‘nhốt’ mà đang ‘thả’ tiền về với thị trường, lãi suất thị trường II (thị trường tiền tệ liên ngân hàng) rục rịch tăng, đồng thời tỷ giá giảm. Đáng chú ý, trên thị trường chứng khoán, ngày 20/7/2022, nhiều mã ngân hàng bật tăng mạnh, nên không loại trừ khả năng cơ quan quản lý đã có những động thái rõ nét hơn về việc cấp room tín dụng cho từng ngân hàng nên cổ phiếu vua ‘đồng thanh tương ứng’”.
Ông Đinh Quang Hinh, chuyên viên phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam duy trì ở mức cao khoảng 14% vào năm 2022 và kỳ vọng NHNN sẽ nâng “trần” tăng trưởng tín dụng đối với một số ngân hàng thương mại từ cuối quý III/2022. Dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các ngành kinh doanh trọng điểm như công nghiệp, xuất nhập khẩu, nông, lâm, thủy sản. Ngoài ra, NHNN sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.
Số liệu NHNN công bố cho biết, tính đến 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm 2021, đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.
Trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41% so với cuối năm 2021 và chiếm tỷ trọng 66,3% dư nợ tín dụng lĩnh vực này), dư nợ đối với mục đích kinh doanh bất động sản là hơn 786.000 tỷ đồng, tăng 8,4% và chiếm tỷ trọng 33,7%.
Ngoài cấp tín dụng, tổ chức tín dụng còn giữ vai trò đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đến cuối tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống là 309.506 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cuối năm 2021 và chiếm tỷ trọng 2,74% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.
Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản là 154.050 tỷ đồng, tăng 18,7% so với cuối năm 2021 và chiếm tỷ trọng 49,8% tổng giá trị đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống.
Ngoài ra, với vai trò bảo lãnh, tổ chức tín dụng còn thực hiện cấp bảo lãnh cho các chủ thể tham gia thị trường như bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thanh toán... Tính đến 31/5/2022, số dư bảo lãnh là 685.495 tỷ đồng, trong đó bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là 18.304 tỷ đồng, tăng 5,96% so với cuối năm 2021.
