Chuyển hướng vào nhà ở trung bình thấp: “Miếng bánh to nhất đang được chia phần”

Cầu luôn lớn hơn cung

Năm 2016, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến khá nhiều dự án nhà ở giá bình dân được mở bán. Dù không phải là một năm nhà đất lên cơn sốt như 2015, song thực tế được ghi nhận cho thấy, hầu hết các dự án có mức giá bán trung bình thấp, được các chủ đầu tư có uy tín được mở bán trong năm đều luôn có kết quả bán hàng tốt.

Nhiều dự án căn hộ của các doanh nghiệp có thương hiệu như Him Lam, Hưng Thịnh, khách hàng phải bốc thăm dành quyền mua và giá căn hộ đã tăng từ 5 - 15% sau đó. Nguyên nhân chính yếu của thực tế này được giới chuyên môn lý giải là do cầu vượt cung.

Theo khảo sát của Công ty CBRE, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2016 có sự tự điều chỉnh lớn về cung - cầu, phân khúc căn hộ trung cấp có tỷ lệ hấp thụ khá lớn. Theo đó, trong tổng số 37.419 căn hộ được bán trong năm 2016, thị phần căn hộ trung cấp tiếp tục tiến triển tốt với hơn 15.270 căn bán ra trong cả năm, chiếm hơn 40% tổng số căn được bán.

Còn theo số liệu nghiên cứu từ JLL Việt Nam, thị trường năm 2016 ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Số lượng các dự án cao cấp, dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng triển khai trong năm được giới chuyên gia nhận định là vượt quá nhu cầu hiện tại. Trong khi đó, các dự án nhà ở bình dân trên dưới 1 tỷ đồng vẫn chiếm số lượng ít, cung không đủ cầu.

TP.HCM hiện có khoảng 64.000 căn hộ và 2.700 căn biệt thự, nhà phố đang trong giai đoạn triển khai. Trong đó, phân khúc có giá bán từ 2.000 USD/m2 trở lên chiếm 50% tổng cung thị trường. Tính riêng trong quý IV/2016, trên địa bàn Thành phố đã có ít nhất 9.000 - 12.000 căn hộ mới được chào bán. Riêng phân khúc biệt thự, nhà phố có gần 1.200 - 1.500 căn, giá từ 250.000 - 450.000 USD/căn được bán ra, chiếm đến 70% tổng cung.

Hàng năm, TP.HCM có khoảng 50.000 cặp vợ chồng trẻ kết hôn cần nhà ở. Ngoài ra, lượng dân nhập cư vào Thành phố ngày càng lớn, trong đó rất nhiều người cần có nhà. Chưa kể đến số lượng sinh viên ra trường mỗi năm có nhu cầu ở lại đây làm việc khá cao. Đa số những đối tượng này đều chưa có kinh tế ổn định nên rất cần những căn hộ giá rẻ, cùng sự hỗ trợ từ các tổ chức tín dụng để sớm có nơi an cư, lạc nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường đang thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và đặc biệt là thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.

“Đây là một thách thức lớn với quá trình phát triển của TP.HCM, vì nhu cầu về nhà ở giá rẻ quá lớn. Trong khi đó, nguồn cung của phân khúc có lượng cầu lớn này hiện còn quá ít, chưa đáp ứng được nhu cầu”, ông Châu nhấn mạnh.

Trên các thông tin rao bán căn hộ, không khó để gặp những thông tin của dự án cao cấp, hạng sang, nhưng những thông tin về dự án hay sản phẩm có giá trên dưới 1 tỷ đồng thì rất hiếm. Lý giải nguyên nhân trên, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương cho biết, những sản phẩm có giá như vậy được thị trường hấp thụ rất nhanh.

“Hầu hết tại các dự án căn hộ có mức giá tầm từ dưới 1 - 1,5 tỷ đồng/căn đều bán hết hàng sau vài ba tháng chào bán. Thậm chí, có những dự án chưa được chủ đầu tư chưa chính thức công bố mở bán nhưng người dân tới đặt chỗ gần hết. Do đó, không thấy thông tin giao bán những sản phẩm này trên các trang thông tin là điều dễ hiểu”, ông Chung chia sẻ. 

Sẽ có cuộc chuyển hướng lớn

Trong hầu hết các báo cáo của
HoREA và các cơ quan chức năng từ trước đến nay, một vấn đề luôn được đặt ra là thị trường bất động sản TP.HCM đang có sự phát triển lệch pha cung cầu. Trong khi khá nhiều doanh nghiệp mải mê với cuộc chạy đua phát triển các dự án cao cấp, thì dòng dòng sản phẩm trung bình thấp dường như chưa được quan tâm đúng mức.

Điều này cũng dễ hiểu, bởi thông thường đầu tư vào các dự án bất động sản cao cấp có lợi nhuận lớn hơn. Tuy nhiên, quan niệm, này đã dần thay đổi trong thời gian gần đây, bởi đây mới thực là phân khúc tạo ra sự phát triển bền vững của các doanh nghiệp.

Trên thực tế, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp địa ốc tên tuổi đã thành công trong việc đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ trung bình thấp như Nam Long với thương hiệu căn hộ Flora Fuji có giá chỉ từ 985 triệu đồng/căn; Tập đoàn Đất Xanh tung ra liên tiếp 2 dự án căn hộ là Opal Riverside và Opal Garden có giá bán từ 1,6 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. 

Đáng chú ý nhất là Tập đoàn Hưng Thịnh, đây là một trong số ít đại gia gây dựng được tên tuổi bằng việc phát triển dòng sản phẩm căn hộ có giá  bình dân từ 900 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng/căn. Các dự án tiêu biểu của doanh nghiệp này như 9View, Moonnight Residence (Thủ Đức), Richmoon City (Bình Thạnh)… đều có sức tiêu thụ khả quan, thu hút sự quan tâm của người mua nhà. Nhiều dự án còn cháy hàng chỉ sau thời gian ngắn mở bán.

Đơn vị này cũng đang có kế hoạch tiếp tục triển khai phát triển các dự án giá bình dân khác với mục tiêu mang đến những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu an cư của đa số khách hàng hiện nay.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cho rằng, Hưng Thịnh thành công nhờ có một chiến lược khá thông minh, chọn dòng sản phẩm để phát triển bám sát vào nhu cầu thực tế người tiêu dùng. Từ các dự án 7X, 8X rồi đến 9X… sẽ có lượng cầu tiềm năng vô cùng lớn.

Một doanh nghiệp thành công lớn gần đây trong việc phát triển dòng sản phẩm giá thấp là Công ty Him Lam Land. Năm 2016, Him Lam Land đã chuyển hướng phát triển thêm các dự án căn hộ giá bình dân bằng Dự án Him Lam Phú Đông với giá bán chính thức vào khoảng 1 - 1,2 tỷ đồng/căn, sau đó tới dự án Him Lam Phú An tại quận 9. Hầu hết sản phẩm của Him Lam vừa được tung ra thị  trường đều đã được bán sạch.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land, hiện nay, nhu cầu của người dân muốn sở hữu nhà còn rất lớn. Hầu hết trong số này là những người có nhu cầu thực và thuộc nhóm khách hàng trẻ tuổi. Họ có sức khỏe, trình độ chuyên môn cao, thu nhập ngày căng tăng, nhưng hạn chế là thời gian và tích lũy chưa nhiều.

Do đó, Him Lam Land quyết định triển khai kinh doanh thêm những dự án phù hợp với nhóm khách hàng trẻ này. Điều này sẽ giúp cho những người trẻ có thêm cơ hội sở hữu nhà, đồng thời Him Lam Land mong muốn góp phần giảm bớt sự lệch pha cung cầu về nhà ở của thị trường hiện nay.

 Hơn 1.000 khách hàng tham dự sự kiện mở bán Dự án Moonlight 

Đáng chú ý nhất, mới đây Tập đoàn Vingroup, một tập đoàn chuyên đầu tư mảng bất động sản cao cấp đã công bố sẽ xây dựng từ 200.000 - 300.000 căn hộ VinCity có mức giá từ 700 triệu đồng tới 1 tỷ đồng/căn trong vòng 5 năm tới, nhằm tạo điều kiện cho đông đảo người tiêu dùng tiếp cận và sở hữu cuộc sống chất lượng và đầy đủ tiện ích.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc các “đại gia” chuyên đầu tư dòng sản phẩm cao cấp chuyển hướng sang phân khúc giá rẻ này là để tái cân bằng hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp và cân bằng tính thanh khoản cho sản phẩm. Lãnh đạo HoREA phân tích thêm, trước đây, các doanh nghiệp này đầu tư kinh doanh bị lệch sang một phía, cụ thể là sản phẩm cao cấp. Trong đó, tính thanh khoản của sản phẩm cao cấp không cao nên sự chuyển hướng sang sản phẩm trung cấp và bình dân trong thời điểm này là đúng đắn.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, thị phần căn hộ cao cấp đang khó bán hơn và đối tượng mua chủ yếu là giới đầu tư. Trong khi đó, căn hộ giá rẻ không chỉ dễ bán, phù hợp với sức mua của thị trường mà đây còn là dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực nên giao dịch sẽ ổn định và ít rủi ro hơn.

“Việc các doanh nghiệp chú trọng đầu tư vào phân khúc căn hộ trung bình thấp là việc đáng mừng. Bởi khi nhiều doanh nghiệp tập trung, đầu tư vào mảng này thì sẽ tăng nguồn cung sản phẩm, đáp ứng được nhu cầu của người dân. Khi có càng nhiều doanh nghiệp tham gia thì giá cả sẽ giảm xuống, nguy cơ bong bóng giá sẽ không xuất hiện và đó sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển bền vững”, ông Châu nhận định.