Chuyện “hàng hiệu” bất động sản

“Cuộc dạm ngõ” của bất động sản hàng hiệu

Khái niệm bất động sản hàng hiệu (Branded residences) - loại hình bất động sản hợp tác giữa một thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu với một doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cao cấp hạng sang, siêu sang xuất hiện lần đầu tiên tại New York, Mỹ cách đây gần 100 năm.

Tại Việt Nam, sau khoảng 20 năm phát triển, thị trường bất động sản dường như vẫn khát khao đi tìm cho mình một vài dự án đủ tầm để gắn mác hàng hiệu. Đặc biệt, trong vài năm trở lại đây, bắt đầu rộ lên nhiều thông tin quảng bá dự án “bất động sản hàng hiệu”, cụ thể như tại TP.HCM, một số dự án gần đây gắn “mác” thương hiệu bất động sản nổi tiếng thế giới, tọa lạc tại các khu đất vàng nằm ở trung tâm thành phố và được quảng bá về chất lượng đỉnh cao và với giá bán cũng “cực đỉnh” hàng trăm triệu đồng/m2căn hộ.

Theo bà Hoàng Thị Thu Lài, Phó tổng giám đốc La Luna, khái niệm “hàng hiệu” còn tùy thuộc vào quan điểm, mốc tham chiếu để đánh giá. Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua đã hình thành nên những thương hiệu lớn. Và sự xuất hiện của những khu đô thị cao cấp như Royal City, Times City tại Hà Nội của Vingroup, The Manor của Bitexco hoặc UDIC liên doanh với Tập đoàn Ciputra với Khu đô thị Nam Thăng Long (Hà Nội); Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Vinhome Tân Cảng… tại TP.HCM cũng có thể coi là những dự án tiệm cận khái niệm “hàng hiệu”.

Một góc dự án Masteri West Heights sắp được giới thiệu tại Hà Nội

“Chúng ta hoàn toàn có thể tự hào và yên tâm về sản phẩm bất động sản, nhà ở hàng hiệu có nguồn gốc Việt Nam”, bà Lài nói, đồng thời cho rằng, những thương hiệu bất động sản nổi tiếng thế giới đã vào nước ta nhiều năm qua như KeppelLand, Capitaland, Hongkong Land, Tokyu, Mitsubishi Corporation, Hankyu, Nippon Nishi Railroad, CBRE, Savills, GS... cũng có vai trò không nhỏ trong việc sáng tạo ra những chuẩn mực sống mới theo chuẩn quốc tế.

Đó cũng là một phần lý do các nhà phát triển bất động sản hàng đầu phải tạo ra những “cuộc chiến” đua tranh về chất lượng dự án, tiện ích và dịch vụ. Nếu đã từng đi chọn nhà thời gian qua, hẳn ai cũng “hoa mắt” trước các dự án được tích hợp từ vài chục đến hàng trăm tiện ích.

Đó là một “cuộc chiến” mà người tiêu dùng rất mong muốn nó tiếp tục xảy ra và thực tế nó đang diễn ra với một vũ khí mới có tính “sát thương” cao hơn, nhất là với tầng lớp thượng lưu, đó là “bất động sản hàng hiệu”.

Với Novaland, cái tên The Grand Manhattan được đặt nhiều kỳ vọng trong cuộc chơi bất động sản hàng hiệu với vị trí vàng tại trung tâm quận Nhất và nhiều tiện ích đặc biệt. Có lẽ ngay trong ý tưởng lấy tên Manhattan đặt cho dự án, nhà phát triển này cũng muốn hướng tới tầm vóc của những khu nhà ở hoa lệ bậc nhất New York như Rockefeller Plaza kề cận Central Park - kỳ quan thiên nhiên nhân tạo của nước Mỹ.

Một câu chuyện khác liên quan đến “tay chơi” ngoại lại mang đến nhiều tiếc nuối bởi sự “chợt đến, chợt đi” của mình, đó là Alpha King.

Năm 2018, thị trường địa ốc phía Nam được một phen “chấn động” khi nhà phát triển bất động sản đến từ Hồng Kông (Trung Quốc) này xuất hiện và ngay lập tức mua lại hàng loạt dự án bất động sản lớn tại TP.HCM và công bố giá bán lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi m2.

Đó là The Centennial Saigon (số 2 Nguyễn Hữu Cảnh, quận 1) - dự án được định danh "căn hộ triệu đô" bởi giá bán lên tới hơn 331 triệu đồng/m2; Alpha City (87 Cống Quỳnh, quận 1) khi đưa ra giá bán cao nhất lên đến hơn 220 triệu đồng/m2; Alpha Town (289 Trần Hưng Đạo, quận 1) cũng là dự án có vị trí rất đắc địa.

Không thể nói những mức giá trên là đắt hay rẻ bởi mỗi loại hình hàng hóa nào sẽ có phân khúc khách hàng ấy và sở hữu những căn hộ triệu đô không chỉ được phục vụ với tiêu chuẩn VIP “đến tận răng” mà còn là cách để khẳng định đẳng cấp của gia chủ.

Ca ba dự án bất động sản hàng hiệu nói trên hiện đang thuộc về một tên tuổi mới - Masterise Group và tham vọng bất động sản hàng hiệu của nhà phát triển dự án được hỗ trợ bởi đại gia ngân hàng Techcombank còn được đẩy lên mức cao hơn. Họ tích hợp thêm những tiện ích “hiếm có khó tìm” vào dự án, đồng thời tăng giá để xứng với đẳng cấp hàng hiệu, chẳng hạn như Grand Marina Saigon (vốn là The Centennial Saigon) được đưa ra thị trường với giá trên dưới 500 triệu đồng/m2 và thanh khoản được biết là… rất ổn.

Với Grand Marina Saigon, Masterise Homes đã bắt tay với Marriott International để phát triển dự án bất động sản hàng hiệu đúng nghĩa đầu tiên ở TP.HCM.Từ những động thái này, có thể dự đoán những dự án như One Central và Masteri Centre Point ở TP.HCM, hay một số dự án sắp được Masterise Homes ra mắt ở Hà Nội cũng sẽ “tiếp bước” con đường bất động sản hàng hiệu, dù giá bán có thể không cao như Grand Marina Saigon.

Tại TP. Thủ Đức, Khu đô thị Vạn Phúc ở một góc độ nào đó cũng đang được thị trường đón nhận như một dự án hàng hiệu. Giá trị của dự án này được thể hiện trước hết là có quy mô lến đến gần 200 ha, có vị trí là 3 mặt giáp sông. Dự án còn được đầu tư bài bản từ hạ tầng đến các tiện ích đầy đủ như một thành phố thu nhỏ và như câu nói “tiền nào của đó”, giá bán của dự án này hiện nay cũng đang dao động quanh mức từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng/một sản phẩm nhà phố, biệt thự.

Cuộc chơi của giới “siêu giàu”

Theo TS. Đỗ Thiên Anh Tuấn đến từ Đại học Fulbright Việt Nam, với tốc độ tăng số lượng cá nhân siêu giàu tại Việt Nam nhanh thứ hai thế giới trong giai đoạn 2010 - 2019, tầng lớp trung lưu Việt Nam sẽ sớm đuổi kịp các nước mới công nghiệp hóa (NICs).

“Việc gia tăng nhanh chóng tầng lớp người giàu tại Việt Nam còn mang đến tiềm năng lớn cho lĩnh vực địa ốc khi ngày càng nhiều người quan tâm sở hữu căn nhà thứ 2, được sử dụng làm nhà để nghỉ dưỡng hoặc tài sản tích lũy”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Dự báo này hoàn toàn có cơ sở khi nhìn vào các số liệu thống kê. Forbes dự kiến tốc độ tăng trưởng giới siêu giàu tại Việt Nam là 170% vào năm 2026. Còn số liệu từ Tập đoàn Tư vấn Chiến lược RBNC cho thấy, hiện khoảng 10% dân số Việt Nam thuộc nhóm HENRYs - the High Earners Not Rich Yet - những người có thu nhập cao nhưng chưa giàu (những cặp vợ chồng có thu nhập khoảng 75.000 - 250.000 USD/năm, tức xê dịch từ gần 2 - 6 tỷ đồng/năm).

“Đây là nhóm khách hàng chưa giàu nhưng mong muốn có các trải nghiệm thượng lưu”, RBNC đánh giá.

Trong khi đó, theo Ngân hàng Thế giới, năm 2020, tầng lớp trung lưu ở Việt Nam có khoảng 15 triệu người, bằng dân số của Hong Kong (Trung Quốc) và Singapore cộng lại, con số này sẽ tăng lên 25 triệu người, rồi 50 triệu người vào các năm 2025 và 2045.

Sự gia tăng nhanh chóng của nhóm “người giàu” được cho là sẽ đi kèm với nhu cầu sở hữu bất động sản cao cấp, bất động sản hàng hiệu và nếu so sánh về mức giá của sản phẩm thuộc phân khúc này trên thế giới, Việt Nam còn nhiều dư địa để tăng trưởng. Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá trung bình phân khúc căn hộ hạng sang hiện nay tại TP.HCM vào khoảng 6.300 USD/m2 và Hà Nội vào khoảng 3.500 USD/m2, đều thấp hơn từ 2 - 4 lần so với Singapore và thấp hơn 40 - 140% so với thị trường Bangkok, Thái Lan.

Quan sát giá bất động sản và xu hướng tiêu dùng của nhóm HENRYs, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho rằng, đây chính là nhóm khách hàng tiềm năng của bất động sản cao cấp, bởi trên thực tế, giá bất động sản cao cấp ở nước ta còn khá thấp.

Nhìn nhận ở góc độ nội tại dự án, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, bất động sản hàng hiệu sẽ là xu hướng xuất hiện nhiều hơn vài năm tới, mang tới thị trường loại hình nhà ở từ các thương hiệu nổi tiếng có tiêu chuẩn thiết kế cao cấp.

“Cho dù loại hình sản phẩm là khách sạn, bất động sản nhà ở cho thuê hoặc để ở thì khách hàng hạng sang vẫn luôn tìm kiếm một dự án Branded Residences chất lượng cao”, ông Matthew Powell nhận định.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà phát triển dự án hàng hiệu, ông Matthew Powell cho biết, cao cấp hay xa xỉ cũng là một thách thức, yêu cầu các nhà phát triển bất động sản đem lại giá trị khác biệt nhất cho người mua. Trong đó, thương hiệu đơn vị quản lý vận hành giữ một vai trò vô cùng quan trọng.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, có một số vấn đề cần được giải đáp thỏa đáng là khách hàng bỏ tiền mua bất động sản hàng hiệu thì liệu đã “đúng với giá trị thật của sản phẩm theo nguyên tắc tiền nào của nấy, có thực sự đáng đồng tiền bát gạo”, trước hết là việc sử dụng tên của thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” là ổn định lâu dài hay chỉ có thời hạn?

“Thực chất đây là hoạt động đầu tư, kinh doanh sản phẩm dự án nhà ở cao cấp hạng sang, siêu sang theo phương thức ‘đứng trên vai người khổng lồ’. Với phương thức này, doanh nghiệp phát triển dự án cũng phải có năng lực thực sự để thực hiện đầy đủ các yêu cầu về đầu tư, trang thiết bị, đảm bảo cung ứng các tiện ích, dịch vụ cho khách hàng theo đúng hợp đồng đã ký kết với đơn vị quản lý “bất động sản hàng hiệu”.

Bất động sản hàng hiệu vẫn là “cuộc chơi” mới mẻ, đầy thử thách, chẳng hạn như theo ông Trần Quốc Hoài, Phó tổng giám đốc Masterise Homes, đơn vị đang tiên phong phát triển dự án bất động sản hàng hiệu theo chuẩn quốc tế đầu tiên tại Việt Nam, để có được “cái gật đầu” của đối tác Marriott International, Masterise Homes phải đáp ứng đầy đủ tất cả các yêu cầu về năng lực.

Quản lý một dự án nhà ở rất khác với các dự án nghỉ dưỡng hoặc văn phòng, bởi nó liên quan đến mọi mặt cuộc sống hàng ngày của người dân, nên về mặt nguyên tắc, bất động sản hàng hiệu cần được kiểm soát chặt chẽ từ chính thương hiệu quản lý, vận hành quốc tế, giúp đảm bảo và duy trì chất lượng dịch vụ và uy tín thương hiệu sản phẩm. Còn “tệp khách hàng tiềm năng”, có lẽ không cần quá lo lắng nếu có một sản phẩm xứng với giá tiền bởi số lượng những người Việt “rất giàu”, “siêu giàu” và giới lãnh đạo các lãnh đạo tập đoàn nước ngoài cần lưu trú ở Việt Nam ngày càng lớn.

Nhu cầu đang tăng rất nhanh

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland

Thị trường bất động sản những năm gần đây ghi nhận nhu cầu tăng nhanh với các sản phẩm hạng sang của nhóm khách hàng thành đạt và có gu. Bên cạnh các căn hộ siêu sang tại TP.HCM, Novaland cũng phát triển thêm dòng biệt thự nghỉ dưỡng có thương hiệu quốc tế vận hành, hay các dòng second home số lượng giới hạn để đáp ứng thị hiếu mới này.

Sản phẩm được ưa chuộng nhất hiện nay là các loại second home được xếp vào nhóm "NovaWorld Collection" (nghĩa là những sản phẩm khan hiếm, độc bản, được giới đầu tư săn lùng và sưu tập), vì đảm bảo chất lượng cao từ khâu quy hoạch, thiết kế, đến quản lý bất động sản lẫn vận hành, tư vấn dịch vụ của các tiện ích xung quanh bất động sản. Đơn cử như sản phẩm PGA Golf Villas tại NovaWorld Phan Thiet, một khu biệt thự hạng sang với số lượng giới hạn nằm giữa lòng sân Golf PGA độc quyền. Việc gắn liền thương hiệu bất động sản với một thương hiệu danh giá của làng Golf góp phần gia tăng giá trị tài sản lẫn hình ảnh cá nhân chủ sở hữu - một trong những yếu tố mà nhóm khách hàng thượng lưu luôn hướng đến.

Phải bao hàm những yếu tố đẳng cấp nhất mà thị trường mong đợi

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land

Nói đến bất động sản hàng hiệu, thật ra khái niệm này về cơ bản vẫn chưa có những tiêu chí cụ thể nào để đong đo đếm. Tuy nhiên, chúng ta có thể hình dung là nó phải thỏa mãn những yếu tố đẳng cấp nhất mà thị trường mong đợi.

Về cơ bản, bất động sản hàng hiệu là dự án phải có vị trí ở trung tâm thành phố, hoặc ở những vị trí cực kỳ đắc địa về cảnh quan. Ngoài yếu tố vị trí, dự án phải được đầu tư một cách bài bản nhất từ quy hoạch, thiết kế, chất lượng sản phẩm, thương hiệu quả lý và thương hiệu này phải được đầu tư, gìn giữ xuyên suốt như một giá trị bảo chứng theo thời gian.

Trên thực tế, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản trong nước đã đầu tư được nhiều dự án có thể được xem là hàng hiệu, bởi từ cách đầu tư đến việc vận hành, quản lý không thua kém các dự án ở nước ngoài. Tuy nhiên, để đánh giá sản phẩm có phải là hàng hiệu hay không, chỉ có thị trường, người mua mới đánh giá được.