Tính đến thời điểm 31/7/2021, mức tăng giá của nhóm cổ phiếu ngân hàng 34%, nhóm thép tăng 57%, và nhóm cổ phiếu chứng khoán tăng hơn 70% trong năm nay, còn ở cổ phiếu bất động sản ít hơn, có mức tăng tương đồng VN-Index, khoảng 30%. Trong các nhịp tăng gần đây của VN-Index, nhóm cổ phiếu bất động sản đang bắt nhịp lại, đã thu hút dòng tiền của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, khá nhiều nhà đầu tư lo ngại về dịch bệnh Covid sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới doanh nghiệp bất động sản trong quý III, theo đó có phần e ngại với cổ phiếu nhóm này.
Tại buổi buổi tọa đàm trực tuyến “Cổ phiếu bất động sản - đầu tư thế nào” do CTCK SSI (mã chứng khoán SSI) tổ chức, ông Hoàng Văn Thọ, chuyên gia phân tích ngành bất động sản CTCP Quản lý Quỹ Dragon Capital cho rằng, nhà đầu tư nên tập trung từng câu chuyện riêng (chu kỳ tăng vốn, chu kỳ bán hàng, chu kỳ lợi nhuận…) của công ty, thay vì chờ đợi sóng ngành, điều mà có thể xảy ra hoặc không, ta khó mà biết chắc.
 |
Chia sẻ thêm góc nhìn của một doanh nghiệp đầu ngành, ông Nguyễn Thái Phiên, Phó Tổng giám đốc Nova Group (mã chứng khoán NVL) cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang vào chu kỳ tăng trưởng tốt, khó khăn từ Covid đã kéo dài từ tháng 5 đến nay nên mọi người lo lắng về quý III là đúng, nhưng đó chỉ là vấn đề nhất thời. Với tốc độ tiêm vacxin hiện nay, hi vọng sẽ sớm hết giãn cách xã hội.
Trong khi đó, nghỉ dưỡng và nhà ở là nhu cầu bất biến, là nhu cầu tiêu dùng nền tảng của con người, nên các chủ đầu tư vẫn có thể duy trì tăng trưởng tốt, có khó khăn trong ngắn hạn, nhưng trung và dài hạn không làm giới hạn quá lớn về khả năng thu lợi nhuận từ các dự án.
Các yếu tố hỗ trợ cho thị trường bất động sản
Các chuyên gia, điểm quan trọng hàng đầu với thị trường bất động sản trên thế giới và cả ở Việt Nam là thúc đẩy giải ngân đầu tư công, phát triển hạ tầng giao thông. Theo đó, chưa cần giải ngân hết số vốn theo kế hoạch, mà chỉ cần ký văn bản sẽ giải ngân thì đã có thể thúc đẩy thị trường đi lên. Trong khi đó, định hướng của Chính phủ là đẩy mạnh đầu tư công trong 3 - 5 năm tới. Đây là yếu tố cần thiết để hỗ trợ nền kinh tế trong bối cảnh bị tác động mạnh bởi đại dịch.
Nếu như nhiều năm qua, thị trường miền Nam gần như bị bỏ quên về đầu tư công, thì nay đã khác. Chẳng hạn ở Phan Thiết, vừa qua nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đã, đang và sẽ được triển khai như cao tốc, sân bay, kéo theo thị trường bất động sản thay đổi rất nhanh. Hay như Đồng Nai, 10 năm trước đất trống nhiều, nhưng nhờ câu chuyện đầu tư hạ tầng, nhiều nhà đầu tư lớn đổ bộ về...
Qua đó, các chủ đầu tư đã đa dạng hoá nguồn hàng trong bối cảnh thị trường TP.HCM khó khăn về mặt pháp lý. Thay vì chỉ tại TP.HCM mới có chung cư như trước, thì nay sản phẩm này đã có nhiều ở Bình Dương, thậm chí nguồn cung có thời điểm lớn hơn thị trường TP.HCM, hay sản phẩm biệt thự, nhà phố không chỉ thấy quận 2, quận 9 (TP.HCM), mà đã có ở Đồng Nai, Bình Dương.
Với miền Nam là câu chuyện hạ tầng và thành lập thành phố Thủ Đức, còn tại miền Bắc, Hà Nội việc triển khai quy hoạch lại khu đô thị bên bờ sông Hồng, giúp các thị trường bất động sản tiếp tục sôi động.
Ngoài hạ tầng, lãi suất cũng là yếu tố tác động lớn tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông Thọ lưu ý, bức tranh lớn hơn là thị trường bất động sản hồi phục 10 năm qua, kể cả khủng hoảng 2011-2012 lúc đó chưa cần lãi suất thấp, chỉ cần lãi suất ổn định mà thị trường đã đi lên.
Dự báo, trong 10 năm tới, thị trường vẫn đi lên, vì các yếu tố quan trọng, tích cực vẫn còn đó, nhưng có một Chính phủ quyết tâm ổn định kinh tế vĩ mô, 10 năm qua đã rất thành công, 10 năm tới vẫn sẽ ổn định; có tầng lớp trung lưu phát triển mạnh mẽ, có tốc độ đô thị hoá hàng đầu khu vực; ngoài ra có chất xúc tác thêm về quy hoạch, hạ tầng và vốn nước ngoài.
Do đó, ông Thọ cho rằng, lãi suất là yếu tố hỗ trợ tích cực, và nếu có nhích lên thì không phải là tiêu cực, khi mà chu kỳ, xu hướng của thị trường bất động sản đang đi lên bền vững.
Một yếu tố đáng chú ý khác, được ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia Phân tích cổ phiếu Trung tâm Phân tích và tư vấn đầu tư SSI nhấn mạnh, đó là dòng tiền rất lớn từ nhà đầu tư, hoạt động khác hay từ nguồn kiều hối - do tác động của Covid gây gián đoạn sản xuất kinh doanh, thương mại - đã đổ về chứng khoán và bất động sản, trong đó bất động sản trong tâm trí người Việt có sự thân quen, cảm giác an toàn nhất định.
Còn yếu tố nhân khẩu học và nhu cầu, thực tế ở trung tâm như TP.HCM, Hà Nội thì mật độ dân số và nhu cầu nhà ở cao. Thống kê cho thấy, để đáp ứng nhu cầu thì nguồn cung cần thiết cho một năm là 100.000 - 140.000 căn hộ, trong khi nguồn cung do vướng mắc pháp lý chỉ mới quanh 20.000 căn, nên giá bất động sản vẫn kỳ vọng tương lai đi lên do cầu lớn.
Ngoài ra, so với các lần bong bóng trước thì thị trường hiện nay phát triển ổn định hơn nhiều, khi mà ngân hàng cũng có các quản trị rủi ro nhất định trong việc cho vay đầu tư liên quan bất động sản, Chính phủ cũng có biện pháp để kiểm soát thị trường không tăng nóng quá.
Lựa chọn cổ phiếu theo quỹ đầu tư
Dịch bệnh Covid chắc chắn ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của doanh nghiệp bất động sản trong quý III, nhưng nếu xét về chỉ tiêu lợi nhuận, nếu có lượng hàng đang bàn giao lớn vẫn có được lợi nhuận tốt trên báo cáo.
Theo đó, lợi nhuận tốt chưa chắc doanh nghiệp tốt và lợi nhuận thấp không chắc là doanh nghiệp xấu. Tuy nhiên, sẽ có vài doanh nghiệp bị tác động ngay lập tức, theo ông Thọ đó là VRE - vận hành chuỗi trung tâm thương mại và DXS - dù có vị thế số 1 về thị phần môi giới bất động sản. Lợi nhuận quý III/2021 của 2 doanh nghiệp này sẽ phản ánh đúng tác động nghiêm trọng của Covid lên thị trường bất động sản. Còn với các doanh nghiệp khác, chưa đủ dữ liệu để kết luận.
Ông Thọ đưa ra lời khuyên, không nên nhìn lợi nhuận một quý mà đáng giá doanh nghiệp, bởi với bất động sản yếu tố quan trọng là bền vững, nên cần nhìn cả lợi nhuận ít nhất cả năm nay và năm sau. Có khi 1 quý tốt, cổ phiếu chưa chắc tăng, vì quý sau có thể giảm, năm sau có thể giảm và ngược lại.
"Do đó, có 2 yếu tố có thể nhìn là tốc độ bán hàng trong năm trước, năm nay và năm sau, phân khúc sản phẩm phù hợp thì trong nửa cuối năm 2021, dù lợi nhuận có thể giảm nhưng cổ phiếu có thể không giảm tương ứng, vì thị trường sẽ nhìn triển vọng lợi nhuận năm sau (đến từ việc bán hàng năm nay và năm trước đó) - Bán hàng là yếu tố quan trọng nhất nếu nhìn cho 6-12 tháng", ông Thọ nhận định.
Còn về lợi nhuận ngắn hạn, có thể ưu tiên doanh nghiệp bán hàng không cần quá tốt, nhưng lợi nhuận báo cáo tốt thì khả năng cổ phiếu vẫn tăng được trong ngắn hạn
Theo ông Thọ, rất khó có tình trạng hoàn hảo vừa có lợi nhuận tốt vừa có bán hàng tốt. Nhưng nếu bán hàng không được sẽ nguy hiểm, vì nó là cơ sở cho lợi nhuận các năm sau, và TTCK thì thường phản ánh trước, nên nhà đầu tư cần lưu tâm điều này.
Ông Thọ đưa ra 4 nhóm cổ phiếu bất động sản gợi ý cho nhà đầu tư, gồm nhóm cổ phiếu chờ đợi cú huých sau các đợt tăng vốn, điển hình là DXG, KBC và DIG, là các cổ phiếu đã tích luỹ một thời gian do nhu cầu tăng vốn tác động, sau tăng vốn thì có thể kỳ vọng đột phá về lợi nhuận, cũng như chuyển nhượng dự án.
Nhóm phục hồi từ Covid, điển hình là DXS và VRE dự kiến sẽ bật mạnh vì là doanh nghiệp đầu ngành, chỉ cần Covid qua đi.
Nhóm lợi nhuận tốt, nhiều tin tích cực như HDC, NTL có các dự án rất đáng chú ý, lớn so với quy mô doanh nghiệp.
Cuối cùng là nhóm đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp đầu ngành, bài bản như KDH, NVL, NLG, VHM.
