Nhầm lẫn trong áp dụng luật
Luật Nhà ở 2005 và 2014 đã đưa ra quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo một trong 3 phương thức là đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu và chỉ định. Tuy nhiên, Luật Nhà ở chỉ quy định phương thức lựa chọn chủ đầu tư, mà không có quy định về thủ tục lựa chọn đó cần làm gì, các bước ra sao.
Đối với từng trường hợp, việc lựa chọn chủ đầu tư được thể hiện và thực hiện theo các quy định tại các văn bản luật tương ứng. Cũng chính vì vậy, trên thực tế, nhiều cơ quan nhà nước bỏ quên quy định về lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở, có sự nhầm lẫn việc ra quyết định chủ trương đầu tư dự án đồng nhất với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Luật sư Trần Đức Phượng
Nhiều dự án nhà ở không thực hiện việc lựa chọn chủ đầu tư, mà ban hành luôn quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Mặc dù chính sách pháp luật hướng đến sự tiếp cận nguồn lực đất đai trong sự cân bằng và việc lựa chọn chủ đầu tư đủ năng lực, nhưng do thực hiện không đúng một khâu nào đó dẫn tới thất thoát tài sản công một cách trực tiếp hoặc gián tiếp...
Theo Điều 57, Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở đối với tổ chức phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là quy định về các trường hợp việc bắt buộc phải được phép của cơ quan nhà nước, không phải là quy định về điều kiện để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, theo Điều 58, Luật Đất đai 2013, điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất là tùy theo dự án phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh theo từng trường hợp cụ thể.
Việc chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất ở, với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đủ điều kiện theo Khoản 3, Điều 58, của Luật Đất đai và Điều 14, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như: Có năng lực tài chính; Ký quỹ; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Thời điểm thẩm định các điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Về nghĩa vụ tài chính đối việc chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất ở của tổ chức được tính là khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền thuê đất phải nộp một lần tính cho cả thời gian thuê (nếu thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở).
Cần hiểu rõ hơn, tại quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư với dự án có chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đầu tư và quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai là các quy định chung cho nhiều trường hợp (chuyển từ đất nông nghiệp sang đất cơ sở sản xuất, trường hợp dự án nhà ở thương mại chọn chủ đầu tư qua đấu thầu mà chủ đầu tư đang sử dụng một phần đất của dự án...). Tuy nhiên, không có quy định nào “chuyển mục đích sử dụng đất” thay thế cho thủ tục lựa chọn chủ đầu tư tại Điều 22, Luật Nhà ở và Điều 18, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Đặc biệt, lo ngại nhất hiện nay là việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở theo diện chuyển đổi mục đích sử dụng đất (không thực hiện việc lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định Luật Nhà ở), dẫn đến thiệt hại ngân sách nhà nước, còn chủ đầu tư hưởng lợi như đối với hai trường hợp: (1) Đất có nguồn gốc đất công, đất của doanh nghiệp nhà nước quản lý; (2) Đất được Nhà nước thu hồi của người dân và cho doanh nghiệp thuê theo dự án sản xuất - kinh doanh. Điểm chung vẫn là sự chênh lệch giữa “giá đất cụ thể” của đất ở mà chủ đầu tư phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất so với giá đất thị trường, giá đất thu hồi của người dân trước đây.
Những ví dụ điển hình
Hiện đã có một số dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thông qua hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đất cơ sở sản xuất, đất kinh doanh thuê có thời hạn) sang giao đất ở (giao đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại).
Chẳng hạn, tại tỉnh Thái Nguyên, doanh nghiệp cổ phần hóa có quỹ đất cơ sở sản xuất không được tính vào giá trị doanh nghiệp. Do làm ăn thua lỗ nên bị đấu giá tài sản là máy móc, nhà xưởng thế chấp tại ngân hàng, do đất thuê trả tiền hàng năm, nên không đấu giá quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp trúng đấu giá tài sản trên đất (không đấu giá quyền sử dụng đất) không còn nhu cầu sử dụng tài sản trên đất, nên đã được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương dự án nhà ở căn cứ vào việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thuê trả tiền hàng năm sang đất ở. Như vậy, chỉ với số tiền trúng đấu giá mua tài sản trên đất, doanh nghiệp đã hưởng lợi về quỹ đất.
Đây cũng là lý do giải thích cho nhiều doanh có quỹ đất được cổ phần hóa, nhưng sau cổ phần hóa thì làm ăn thua lỗ, người lao động bán hết cổ phần, công ty thế chấp hết tài sản tại ngân hàng để chờ đấu giá. Điểm chung là thâu tóm về cổ phần để doanh nghiệp sau cổ phần hóa không còn sản xuất trên khu đất để doanh nghiệp thâu tóm lập dự án nhà ở theo hình thức chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, kết quả sau khi cổ phần hóa hoàn toàn ngược lại với chính sách và mục tiêu ban đầu được đặt ra, việc mua cổ phần đều nhằm hướng đến mục đích lấy được quỹ đất, doanh nghiệp cổ phần hóa thì phá sản, cổ phiếu của người lao động buộc phải bán rẻ và phải tìm việc làm mới.
Trường hợp khác như tại tỉnh Long An, Nhà nước thu hồi đất của dân và cho doanh nghiệp thuê làm dự án khu công nghiệp nhằm phát triển triển kinh tế tại địa phương. Tuy nhiên, sau đó doanh nghiệp điều chỉnh phạm vi, thu hẹp diện tích đất khu công nghiệp, diện tích này được giao chuyển sang làm dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp khoản tiền sử dụng đất ở, mà không thực hiện qua các thủ tục thu hồi đất khi không còn sử dụng mục đích khu công nghiệp và không lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định Luật Nhà ở như đấu giá quyền sử dụng đất.
Hay tại một dự án dịch vụ tại TP.HCM, Nhà nước tiến hành thu hồi đất của người dân và bồi thường theo phương án phê duyệt, sau đó cho doanh nghiệp thuê đất đê thực hiện khu y tế kỹ thuật cao. Tuy nhiên, doanh nghiệp thực hiện việc điều chỉnh nội dung và phạm vi dự án khu y tế kỹ thuật cao và được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, Nhà nước không thu hồi lại đất cho thuê phục vụ mục đích khu y tế kỹ thuật cao và cũng không lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định Luật Nhà ở.
Tại tỉnh Khánh Hòa, Công ty Liên doanh Khai thác đá Hòn Thị (nay là Công ty TNHH khai thác đá Hòn Thị) khai thác khoáng sản đất, đá làm vật liệu xây dựng theo Giấy phép đầu tư số 1736/GP ngày 16/11/1996 do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp với thời hạn hoạt động 20 năm. Đến ngày 26/9/2016, UBND tỉnh Khánh Hòa có Quyết định 2877/QĐ-UBND cho gia hạn sử dụng đất để thi công hạ cốt nền dự án Khu đô thị Hòn Thị.
Đến ngày 9/11/2018, UBND tỉnh Khánh Hòa có Quyết định 3448/QĐ-UBND về việc thu hồi đất và giao đất cho Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Khánh Hòa quản lý, vì lý do đất được Nhà nước cho thuê có thời hạn, nhưng không được gia hạn theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 65, Luật Đất đai 2013. Mới đây, theo thông tin thì Bộ Xây dựng xác định, UBND tỉnh Khánh Hòa có Văn bản số 1231 ngày 29/2/2016 công nhận Công ty TNHH khai thác đá Hòn Thị được làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Hòn Thị là không đúng với quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Như vậy, với đất có nguồn gốc đất công, đất của doanh nghiệp nhà nước quản lý, đất được Nhà nước thu hồi của người dân và giao cho doanh nghiệp để thực hiện dự án sản xuất - kinh doanh phát triển kinh tế, nhưng nay được chuyển sang dự án nhà ở thương mại không qua thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua hình thức thu hồi đất (do không còn nhu cầu thực hiện dự án sản xuất kinh doanh) và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại diễn ra khá phổ biến. Tình trạng này gây nhiều thất thoát cho ngân sách nhà nhà nước và tác động đến các chính sách quản lý đất đai, đầu tư, thu hồi đất giải phóng mặt bằng và cổ phần hóa, rất cần được cơ quan nhà nước xem xét lại.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
