Chộn rộn trước tin mới
Nhiều năm qua, bất kỳ ai đi qua đường Mai Chí Thọ - tuyến đường trung tâm của Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) đều không khỏi tiếc rẻ khi chứng kiến hàng ngàn căn hộ bỏ hoang tại khu tái định cư diện tích 38,4 ha thuộc phường Bình Khánh này.
Những căn hộ trên được xây dựng với mục tiêu tái định cư tại chỗ cho 10.000 hộ dân bị giải tỏa để xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhưng lại trở thành “khu nhà hoang” nhiều năm nay.
Hiện tại, các block chung cư chỉ được rào chắn sơ sài, lối ra vào các tòa nhà cỏ mọc hoang sơ. Nhiều công trình xây dựng bắt đầu xuống cấp, sơn tường mốc và rạn nứt, vỉa hè và lối lên xuống sàn một số tòa nhà sụt lún…
Trước tình trạng này, UBND TP.HCM đã chấp thuận đề xuất của Sở Xây dựng về việc chuyển đổi công năng của 3.790 căn hộ tái định cư thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm sang nhà ở thương mại và dự kiến sẽ tiến hành đấu giá trong thời gian tới.
Lãnh đạo TP.HCM giao các sở, ngành và đơn vị liên quan khẩn trương phối hợp nhằm đẩy nhanh tiến độ tổ chức bán đấu giá số lượng căn hộ nêu trên, đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật và không gây thiệt hại, thất thoát tài sản công.
Thông tin này tuy không mới nhưng cũng khiến thị trường bất động sản phía Nam không khỏi chộn rộn. Bởi các căn hộ này nằm bên Đại lộ Mai Chí Thọ, tuyến đường đẹp nhất Khu đô thị mới Thủ Thiêm, kết nối thuận lợi với trung tâm thành phố và các khu vực lân cận.
Nếu cuộc đấu giá lần này thành công sẽ vừa góp phần tăng nguồn cung nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm, vừa mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Thành phố.
Dưới góc độ là nhà đầu tư, ông Nguyễn Thành Quang (ngụ quận 6, TP.HCM) cho rằng, việc chuyển đổi và đấu giá gần 4.000 căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm là bước đi hợp lý, giúp tối ưu hóa quỹ đất và nguồn lực.
Những căn hộ này nằm ở vị trí đắc địa, kết nối tốt với trung tâm thành phố, nên khi được chuyển thành nhà ở thương mại và đấu giá lại, khả năng thu hút nhà đầu tư là rất cao.
Còn đó những băn khoăn…
Trên thực tế, trước khi có quyết định chuyển đổi công năng, các căn hộ này đã trải qua ít nhất 4 phiên đấu giá nhưng đều không thành công.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ hình thức đấu giá theo lô với giá trị quá lớn, gây khó khăn cho các cá nhân hoặc tổ chức muốn tham gia.
Ngoài ra, mức giá khởi điểm cao (dao động từ 8.800-9.900 tỷ đồng qua các lần đấu giá), cùng với tình trạng xuống cấp của dự án sau thời gian dài bỏ hoang, khiến các nhà đầu tư không mặn mà.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, tại thời điểm TP.HCM công bố chủ trương bán đấu giá gần 4.000 căn hộ tái định cư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm trước đó, doanh nghiệp này đã xem xét, nhưng thấy giá khởi điểm quá cao nên không tham gia.
 |
Sau khi được chuyển đổi công năng và cải tạo lại, dự án New City Thủ Thiêm đã bán được hơn 1.000 căn hộ, giá giao dịch 70 triệu đồng/m2. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo ông Nghĩa, các chủ đầu tư dự án thương mại phải tính toán để chi phí đầu tư rẻ hơn và quản lý được chất lượng tòa nhà ngay từ đầu. Chưa kể, khách hàng cũng không thích căn hộ tái định cư so với nhà ở thương mại nên rất khó bán.
Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cũng cho rằng, trong bối cảnh các sản phẩm nhà ở đang thiếu hụt như hiện nay, việc TP.HCM đưa hàng ngàn căn tái định cư ra đấu giá sẽ giúp tăng thêm lượng lớn nguồn cung. Tuy nhiên, do giá trị đấu giá quá lớn nên cần chia thành nhiều gói nhỏ để có nhiều doanh nghiệp đủ năng lực tài chính tham gia.
Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc bày tỏ sự tiếc nuối khi hàng ngàn tỷ đồng bị “chôn” tại dự án tái định cư này trong thời gian dài. Ông cho hay, những lần đấu giá trước đây đều thất bại bởi mức giá căn hộ tái định cư được đưa ra quá cao so với chất lượng của công trình, hơn nữa số lượng căn hộ mang ra đấu giá rất lớn nên không có nhiều doanh nghiệp đáp ứng được yêu cầu.
Vì vậy, cần chia nhỏ để bán theo sàn, cụm hay khối nhà, thậm chí bán lẻ từng căn và tính toán lại giá khởi điểm một cách hợp lý.
Bên cạnh “nút thắt” về giá,nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư còn băn khoăn về thủ tục khi các căn hộ tái định cư được chuyển đổi sang nhà ở thương mại. Bởi trước đó, Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt được UBND TP.HCM giao cho hơn 1.300 căn hộ tái định cư để chuyển sang nhà ở thương mại để bán, nhưng gặp không ít khó khăn.
Ông Võ Văn Bé - Chủ tịch Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc Công ty Thuận Việt cho hay, thời điểm đó, TP.HCM gặp khó khăn về tài chính, cuộc khủng hoảng thị trường địa ốc khiến nhiều doanh nghiệp phá sản…, nên khi Thuận Việt bàn giao nhà đợt cuối cùng của khu 1.330 căn hộ thì Thành phố không đủ khả năng thanh toán cho nhà đầu tư.
Vì vậy, Thành phố đã tổ chức họp Thường trực UBND, HĐND để tìm phương án giải quyết. Sau đó, phương án được đưa ra là thương thảo với Thuận Việt để giữ lại số lượng nhà đã xây, Thành phố giao đất và thu tiền sử dụng đất, nhà đầu tư chuyển dự án này thành dự án thương mại để bán, thu hồi vốn.
“Quỹ căn này ban đầu là phối hợp với Thành phố nên mới được ngân hàng cho vay. Khi chuyển dự án này sang mục đích thương mại, việc vay vốn sẽ khó khăn, nên Công ty Thuận Việt không muốn chuyển. Tuy nhiên, Thành phố và Ban quản lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã thương thảo nhiều lần để Thuận Việt chấp nhận chuyển giao dự án này thành dự án thương mại”, ông Bé nói và cho biết thêm, sau khi thanh lý hợp đồng và được chuyển đổi, Thuận Việt đã tạm đóng tiền sử dụng đất cho Thành phố với giá 26 triệu đồng/m2, tiến hành cải tạo, đổi tên thành dự án New City Thủ Thiêm. Hiện dự án đã bán hơn 1.000 căn hộ với giá giao dịch 70 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp lý, ở thời điểm đó, việc chuyển giao này không phù hợp. Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều sai phạm trong công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đến nay, những căn hộ tại dự án vẫn chưa được cấp sổ hồng.
Do đó, ông Bé kiến nghị, khi đấu giá, ngoài mức giá khởi điểm hợp lý, Thành phố nên có chủ trương cụ thể cho việc chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở thương mại và ra sổ hồng luôn cho từng căn hộ. Khi nhà đầu tư đã trúng đấu giá, với việc có sẵn sổ hồng từng căn hộ trong tay, họ sẽ dễ dàng hơn trong việc bán ra thị trường.
