“Bán mình” để xoay chuyển nghịch cảnh
“Nỗi lo lớn nhất không phải sợ doanh nghiệp về tay người khác, mà là tâm lý mất phương hướng, bất an, thậm chí ‘trắng tay bất cứ khi nào’ khi hoạt động sản xuất - kinh doanh được dự báo sẽ còn gặp nhiều khó khăn”, ông Vũ Minh Tiến, Phó chủ tịch VIAD Group chia sẻ xung quanh câu chuyện M&A của doanh nghiệp địa ốc.
Xuất phát từ những biến động khó đoán định của tỷ giá và lãi suất trên thế giới, của chi phí đầu vào các nguyên liệu cơ bản, thị trường sụt giảm, trong khi điều kiện và rào cản phi thương mại tăng khiến nhiều doanh nghiệp phải giảm năng suất, cắt giảm người lao động, ông Tiến cho rằng, đây là xu hướng chung của thị trường thời gian tới.
Chia sẻ này nhận được sự tán đồng của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp khi làn sóng bán tháo tài sản vẫn tiếp diễn. Số liệu khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam mới đây cho thấy, chỉ 23% doanh nghiệp địa ốc có thể cầm cự qua hết năm 2023 nếu không có sự hỗ trợ từ chính sách. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao giai đoạn trước, đến nay khi thị trường khó khăn trở nên “khó chồng khó”, buộc nhiều doanh nghiệp phải bán tài sản để có dòng tiền hoạt động cũng như trả nợ, nhất là khi áp lực trái phiếu còn rất lớn.
Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, trong 2 tháng cuối năm nay, ước tính có hơn 41.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn. Trong một văn bản đề xuất hồi tháng 10/2023 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính liên quan đến Nghị định 08/2023/NĐ-CP về trái phiếu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, sang năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lên đến 329.500 tỷ đồng.
Khó khăn còn nhiều khiến bài toán tái cơ cấu, bán dự án phải giải rất rốt ráo. Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã HPX) đã bán lại phần góp vốn tại dự án Trung tâm thương mại 1 thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập tọa lạc trên khu “đất vàng” tại TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa khi nằm giáp cầu Trần Phú, cửa sông Cái chảy ra biển. Năm 2017, Hải Phát đã mua lại phần vốn góp này tại HP Hospitality Nha Trang từ Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long. Bên cạnh đó, Hải Phát còn có kế hoạch bán sỉ dự án tại Lào Cai, Bắc Giang, Quảng Ninh… để xử lý nợ.
Hải Phát cho biết, Công ty đang gặp khó khăn về dòng tiền khi thời gian qua không tiếp cận được nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, không phát hành được trái phiếu.
Tại Công ty cổ phần Đầu tư LDG (mã LDG), trước khi nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Khánh Hưng bị bắt để điều tra sai phạm liên quan đến dự án Tân Thịnh, LDG đã có quyết định về việc tái cơ cấu tài sản, dự án để trả các khoản nợ trái phiếu, nợ ngân hàng, đảm bảo nguồn tài chính để phát triển dự án. Ngoài ra, lãnh đạo LDG cũng phải bán tài sản cá nhân để giữ Công ty.
Một trong những dự án LDG dự định tái cơ cấu là Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà (Đà Nẵng) quy mô 29 ha, tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỷ đồng - từng được coi là dự án chiến lược của doanh nghiệp này. Ngoài ra, LDG đang tìm đối tác để chuyển nhượng dự án Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương và các tài sản, dự án khác thuộc sở hữu của Công ty.
Ngoài những cái tên kể trên, một loạt doanh nghiệp khác cũng phải bán ra tài sản giá trị tích lũy nhiều năm, có thể kể đến Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Taseco (Taseco Land) chuyển nhượng toàn bộ cổ phần Công ty TAH để thu về hơn 700 tỷ đồng từ Vietnam Investment Limited, qua đó chính thức từ bỏ dự án Tổ hợp trung tâm thương mại kết hợp văn phòng trong Khu đô thị Tây Hồ Tây. Đây là dự án thành phần Starlake được Taseco Land mua lại từ Công ty TNHH Phát triển THT cuối năm 2021 có tên thương mại là Landmark 55 quy mô 1 tháp khách sạn 55 tầng và 1 tháp văn phòng 37 tầng, tổng mức đầu tư 4.810 tỷ đồng.
Công ty cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (mã NVT) cũng đã rút hết vốn góp tại Công ty cổ phần Du lịch Tân Phú sau hơn 10 năm đầu tư. Trước đó, cuối năm 2022, báo cáo tài chính Ninh Vân Bay còn thể hiện mức góp 4,58% vốn, tương đương 18,36 tỷ đồng vào công ty này.
Thực tế, việc thoái vốn được Ninh Vân Bay thực hiện nhiều lần từ cách đây vài năm. Du lịch Tân Phú là chủ đầu tư Khu nghỉ dưỡng Emeralda Ninh Bình - dự án mang nhiều kỳ vọng cho Ninh Vân Bay. Sau khi “buông” dự án này, hiện tại, dự án quan trọng nhất của Ninh Vân Bay là Six Senses Ninh Vân Bay tại Khánh Hòa.
Hay tại Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt (mã PDR), trong giai đoạn cao điểm khó khăn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty - ông Nguyễn Văn Đạt cho biết đã “bán rẻ tài sản 3.000 tỷ đồng với giá chỉ 2.000 tỷ đồng” để có tiền xoay xở.
Tương tự, bà Nguyễn Thị Như Loan - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã QCG) cho hay, đang cân nhắc bán dự án thủy điện ở Gia Lai - một mảng đang “hái ra tiền” để xử lý các vấn đề tài chính hiện tại.
“Cả tài sản gia đình và cá nhân tôi cũng bán hoặc thế chấp để có tiền đưa Công ty vượt qua khó khăn”, bà Loan chia sẻ thêm.
Phải thay đổi tâm thế
Vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm nhất trong năm 2024 là làm sao để vượt qua khó khăn, nên việc tìm kiếm con đường tái cấu trúc là điều tất yếu, đặc biệt là về nguồn vốn và cách hài hòa nhất lúc này là hợp tác với các đối tác bên ngoài có chung tư duy, tầm nhìn.
Khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho thấy, có đến 2/3 doanh nghiệp địa ốc không phát triển dự án mới trong 1 năm qua.
Theo các doanh nghiệp, về lý thuyết, thủ tục hành chính cho 1 dự án bất động sản cần 1,5 - 2 năm để hoàn thành, nhưng trên thực tế có thể kéo dài 4 - 5 năm, thậm chí cả chục năm, nếu rút ngắn thời gian triển khai dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12 - 15% chi phí vốn. Đây là một trong những lý do khiến các doanh nghiệp tìm cách giải quyết bài toán tài chính thông qua M&A.
Theo ông Vũ Duy Khánh - Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Smart Invest (AAS), hiện tại, ngành “đói” vốn nhất là bất động sản, buộc phải bán dự án để có nguồn tiền duy trì hoạt động cũng như trả nợ. Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp lại đang trong “thế thủ”, giao dịch M&A có diễn ra nhưng chưa nhiều, thậm chí xuất hiện tình trạng “lấy tiền túi phải bỏ túi trái” ở một số dự án. Điều này phần nào thể hiện qua việc dư nợ lớn của nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa giảm, nhiều doanh nghiệp chưa mạnh dạn bán “cắt lỗ”.
Còn ông Warrick Cleine - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG tại Việt Nam và Campuchia cho hay, vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm nhất trong năm 2024 là làm sao để vượt qua khó khăn. Vì vậy, việc tìm kiếm con đường tái cấu trúc là điều tất yếu, đặc biệt là về nguồn vốn và cách hài hòa nhất lúc này là hợp tác với các đối tác bên ngoài có chung tư duy, tầm nhìn.
“Các doanh nghiệp cần phải hành động quyết đoán, hoạch định các chiến lược linh hoạt để trước mắt duy trì hoạt động, từ đó mở đường tăng trưởng trở lại. Một chiến lược như vậy bao gồm việc quản lý vốn lưu động khéo léo, một giải pháp mang lại lợi ích đáng kể với chi phí tối thiểu. Cốt lõi của việc tối ưu hóa vốn lưu động là giải phóng tiền mặt, nên hoạt động kinh doanh cần được tổ chức hiệu quả hơn. Đặc biệt, trong bối cảnh suy thoái kinh tế hiện tại, các doanh nghiệp rất cần thanh khoản cho hoạt động kinh doanh hàng ngày, thanh toán nợ và tái cấu trúc nội bộ”, ông Warrick Cleine phân tích.
