Chứng khoán hóa bất động sản, hướng tạo vốn khả thi

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, thực tế, tiềm lực tài chính của hầu hết DN kinh doanh bất động sản vẫn còn ở mức tương đối hạn chế.

Nhiều chủ đầu tư khi phát triển dự án chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20%, phần lớn số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngoài, trong đó khoảng 60% là vốn vay từ các ngân hàng và một lượng lớn huy động từ khách hàng. Có nhiều dự án, tỷ lệ vay từ ngân hàng lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm.

Luồng vốn này về cơ bản không ổn định, phụ thuộc vào thăng trầm của thị trường tín dụng, dẫn đến một hệ quả, thị trường bất động sản cũng dễ mất cân đối mỗi khi chính sách tín dụng có sự thay đổi bất thường. Chưa kể, mức lãi suất dù đã giảm rất nhiều, hiện còn khoảng 8 - 10%/năm, nhưng vẫn là mức tương đối cao, gây nhiều áp lực chi phí cho DN.

Việc “thấp thỏm” mỗi khi ngân hàng “hắt hơi, sổ mũi” không thể coi là một giải pháp về vốn phát triển bất động sản trong trung và dài hạn. Trong khi đó, nguồn tiền nhàn rỗi từ người dân và DN thuộc lĩnh vực đầu tư là rất nhiều, nếu có thể huy động được có thể mang lại nhiều lợi ích. Hiện tại, có hai cách có thể huy động từ nguồn này, bao gồm chứng khoán hóa bất động sản hoặc lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT).

Đối với REIT, đây là một mô hình được nhắc tới khá nhiều trong thời gian vừa qua và mang lại nhiều lợi ích cho bất kỳ ai tham gia, bao gồm người góp vốn, dù có tiền nhiều hay ít đều có thể gửi vào để đầu tư. Sau khi huy động, REIT sử dụng tiền này để mua những tài sản bất động sản có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mô và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn. Với việc được quản lý một cách bài bản và quy mô dựa trên cơ sở phân tích thực tiễn các yếu tố của thị trường nhà đất, mô hình quỹ này sẽ hạn chế được những rủi ro không đáng có của thị trường, đồng thời mang lại lợi ích dài hạn cho cả người đóng góp và các dự án bất động sản.

Trên thực tế, REIT đã có nền tảng pháp lý là Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Cái chính là giờ cần thúc đẩy để các tổ chức, DN mạnh dạn phát triển mô hình này trong thời gian tới.

Đối với phương án chứng khoán hóa bất động sản, gồm 2 hình thức là niêm yết cổ phiếu trên TTCK hoặc niêm yết theo từng dự án.

Việc các DN niêm yết trên TTCK thực tế đã được một số DN hiện nay đang triển khai khá thành công như Vingroup, FLC… Mặc dù điều này mang lại một dòng vốn ổn định trong dài hạn cho phát triển các dự có quy mô lớn, nhưng đòi hỏi bản thân DN phải có độ uy tín nhất định, cũng như giá trị thương hiệu đã được khẳng định, thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư. Do đó, phương án lựa chọn hình thức niêm yết theo dự án và trả bất động sản theo số lượng cổ phiếu được nhiều chuyên gia đánh giá cao.

Theo PGS-TS. Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), đây là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.

Bản thân chứng khoán hóa bất động sản có thể làm dưới dạng phát hành chứng chỉ  bất động sản. Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ.

PGS-TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, trong bối cảnh thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, hướng đầu tư theo hình thức hợp tác cùng chia sẻ lợi ích sẽ tạo đà phát triển dài hạn cho thị trường. So với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, các hình thức huy động từ chứng khoán, từ quỹ tín thác mang lại hiệu quả cao hơn, độ rủi ro ít hơn.

Đồng thời, chứng khoán hóa bất động sản cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản.