VCSC đặc biệt nhấn mạnh việc chuyển đổi phương pháp hạch toán doanh thu 1 lần đối với Khu công nghiệp đã lấp đầy sẽ thúc đẩy lợi nhuận tăng trưởng mạnh.
Đẩy mạnh tái cơ cấu: Bất động sản khu công nghiệp là mũi nhọn
Sau khi trở thành công ty tư nhân, để chuẩn bị cho chiến lược phát triển trong tương lai, IDC đã tiến hành tái cơ cấu với 4 mảng kinh doanh chính gồm (1) phát triển Khu công nghiệp; (2) dịch vụ Khu công nghiệp và khu đô thị; (3) năng lượng và (4) xây lắp và cơ sở hạ tầng. Trong đó, đầu tư hạ tầng khu công nghiệp là mảng kinh doanh chủ đạo của IDC.
Bản thân IDC là ông lớn tiên phong trong lĩnh vực phát triển Khu công nghiệp tại Việt Nam, tạo tên tuổi với 5 dự án đã lấp đầy với tổng diện tích cho thuê là 946 ha. Các dự án Khu công nghiệp được IDC phát triển có cơ sở hạ tầng và tiện ích hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu của khách thuê – chủ yếu là doanh nghiệp FDI.
VCSC đánh giá, IDC cũng là một trong số rất ít các nhà phát triển Khu công nghiệp có khả năng tiếp xúc với các khu kinh tế trọng điểm ở cả miền Bắc và miền Nam. Trong danh mục đầu tư Khu công nghiệp của IDC hiện gồm có 10 dự án, trong đó 3 dự án ở miền Bắc và 7 dự án miền Nam – đều nằm ở vị trí chiến lược, có tiềm năng tăng trưởng cao như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình, và Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.
Theo VCSC, điều này thể hiện khả năng của IDC trong việc thực hiện các quy trình phê duyệt phức tạp và mối quan hệ thiết lập tốt với chính quyền địa phương.
Tính đến cuối năm 2021, IDC còn 868 ha quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại 5 dự án Khu công nghiệp như Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Cầu Nghìn, Quế Võ. Lưu ý, IDC đã dành phần lớn tài chính để đền bù cho các quỹ đất Khu công nghiệp lớn từ 6 năm trước, tạo lợi thế cạnh tranh hiện nay khi sở hữu quỹ đất sạch lớn với chi phí thấp, trong khi công tác đền bù hiện tại khó khăn cho các dự án mới và giá đất ở Việt Nam lại có xu hướng tăng hàng năm.
Với quy mô đất đang sở hữu, IDC là một trong những doanh nghiệp có vị thế hàng đầu khu vực phía Nam về đất công nghiệp. Do đó, tiềm năng đối với hoạt động khu công nghiệp của IDC là rất lớn.
IDC cũng tham gia phát triển khu đô thị nhằm chủ yếu phục vụ nhu cầu người lao động và chuyên gia trong các Khu công nghiệp của IDC. Công ty đã phát triển 12 dự án khu dân cư chủ yếu nằm gần các Khu công nghiệp. Nổi bật là khu nhà ở công nhân Nhơn Trạch, khu nhà ở công nhân Long An, khu dân cư Hựu Thạnh và khu dân cư Mỹ Xuân
VCSC dẫn lời Ban Lãnh đạo IDC cho biết, sẽ tiếp tục phát triển dự án Khu đô thị nằm cạnh các dự án Khu công nghiệp trong quá trình triển khai. Tổng diện tích mỗi dự án khoảng 10 - 30% diện tích Khu công nghiệp.
Ngoài ra, công ty đã lên kế hoạch thoái vốn khỏi một số công ty liên kết và khoản đầu tư dài hạn, chuyển nhượng vốn góp ở một số công ty, qua đó giúp IDC có thêm nguồn vốn để tập trung và đẩy nhanh hơn việc phát triển Khu công nghiệp.
Đáng chú ý, từ quý IV/2021, IDC sẽ chuyển sang phương pháp ghi nhận doanh thu cho thuê khu công nghiệp sang hình thức một lần, chứng khoán Bản Việt cho rằng, thay đổi này này sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận của IDC, đồng thời giúp IDC chủ động nguồn vốn để tái đầu tư và trả cổ tức cho cổ đông.
VCSC kỳ vọng, doanh thu chưa thực hiện của IDC sẽ được ghi nhận trên Báo cáo kết quả kinh doanh sau khi hoàn thiện các dự án phát triển Khu công nghiệp, thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận trong trung hạn. Hiện trên Báo cáo tài chính 2021 của IDC cho thấy, công ty có khoản mục doanh thu chưa thực hiện là 6.300 tỷ đồng (tương ứng khoảng 274 triệu USD), tương đương 165% vốn chủ sở hữu, trong đó có 1.600 tỷ đồng (tương ứng 70 triệu USD) từ Khu công nghiệp Phú Mỹ 2; có khoảng 1.400 tỷ đồng từ Khu công nghiệp Nhơn Trạch và 1.100 tỷ đồng từ Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1.
Ban lãnh đạo IDC cho biết, sẽ quyết toán chi phí phát triển các Khu công nghiệp đã lấp đầy và ghi nhận toàn bộ số dư doanh thu chưa thực hiện trên báo cáo kết quả kinh doanh vào năm quyết toán. Theo đó, VCSC tin rằng, việc ghi nhận như vậy sẽ thúc đẩy mạnh mẽ lợi nhuận của IDC do tỷ suất lợi nhuận từ mảng Khu công nghiệp cao.
 |
IDC còn 868 ha quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại 5 dự án KCN |
Khu công nghiệp Hựu Thạnh đã giải phóng mặt bằng trên 90%, lên kế hoạch mở rộng thêm 1.000 ha Khu công nghiệp ở miền Bắc
Theo chuyên gia Bản Việt, việc cho thuê Khu công nghiệp Hựu Thạnh sẽ là động lực tạo dòng tiền ngắn hạn cho IDC. Đây là Khu công nghiệp nằm tại huyện Đức Hoà, tỉnh Long An chỉ cách thành phố Hồ Chí Minh 40 km, cách cảng Cát Lái 50 km.
Dự án có tổng diện tích 524 ha bao gồm 395 ha diện tích cho thuê. Vào cuối năm 2021, dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng trên 90% tổng diện tích và san lấp mặt bằng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng khu công nghiệp.
Còn với Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 và Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 mở rộng được VCSC kỳ vọng sẽ hoàn thành cho thuê vào năm 2023 - 2024 nhờ vị trí tốt, nằm gần các cụm cảng và dịch vụ hậu cần đang phát triển nhanh. Hiện 2 Khu công nghiệp này còn khoảng 257 ha diện tích đất cho thuê, đã giải phóng mặt bằng xong vào cuối năm 2021 và đang hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hiện IDC đang vận hành các Khu công nghiệp phía Bắc như Khu công nghiệp Quế Võ II, tỉnh Bắc Ninh, Kim Hoa – tỉnh Vĩnh Phúc và Cầu Nghìn – tỉnh Thái Bình, với tổng diện tích là 503 ha. VCSC đánh giá, IDC có lợi thế từ việc thiết lập mối quan hệ với khách thuê hiện tại và chính quyền địa phương, tạo điều kiện thuận lợi cho kế hoạch mở rộng thị trường miền Bắc.
Bên cạnh đó, IDC cũng đầu tư các dự án Khu công nghiệp ở Đồng bằng Sông Cửu Long. Năm 2021, IDC đã thành lập công ty cổ phần IDICO Tiền Giang với vốn đầu tư 855 tỷ đồng và IDC sở hữu 65% cổ phần công ty này.
Báo cáo của Bản Việt nêu, cuối năm 2021, IDC đã có tổng diện tích sẵn sàng cho thuê là 868 ha. Giai đoạn 2022 - 2030, VCSC kỳ vọng IDC có thể bổ sung thêm 1.000 ha diện tích đất sẵn sàng cho thuê, trong đó 600 ha ở các tỉnh phía Bắc và 400 ha ở miền Nam (tăng thêm tương đương 115% diện tích cho thuê còn lại của IDC tính đến cuối năm 2021).
Theo chia sẻ của ban lãnh đạo IDC đặt mục tiêu trong 5 năm tới là cứ cho thuê được 1 ha thì sẽ phát triển thêm 2 ha. Vì thế, diện tích đất khu công nghiệp tăng thêm trong giai đoạn tới có thể tăng tới 2.000 ha, trong đó 1.000ha là các khu đất đã bắt đầu các giai đoạn pháp lý (như báo cáo VCSC đã nêu), 1.000 ha còn lại vẫn còn đang trong giai đoạn nghiên cứu và thẩm định sơ bộ. Với các dự án tiềm năng kể trên, dư địa để tăng trưởng của IDC sẽ được đảm bảo cho đến ít nhất năm 2030.
Việc mở rộng các dự án Khu công nghiệp trên là cơ sở vững chắc, đảm bảo cho triển vọng trung và dài hạn của IDC, chứng khoán Bản Việt nhận định.
Nới room ngoại chuẩn bị đón những người đồng hành mới
Hiện tại, IDC đang giao dịch ở mức P/B điều chỉnh là 3,1 lần, gần như phù hợp với mức P/B điều chỉnh trung bình của các công ty cùng ngành được VCSC lựa chọn là 3,2 lần. Theo VCSC, IDC có ROE cao hơn và tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận tốt hơn (được hỗ trợ bởi việc thay đổi phương thức hạch toán, thay vì chia đều cho thời gian cho thuê, sang hạch toán doanh thu 1 lần đối với toàn bộ số tiền cho thuê đã nhận trước đây ở các dự án). Những đặc điểm này khiến cổ phiếu IDC trở nên hấp dẫn hơn đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài và trong nước.
Đáng chú ý, trong ĐHCĐ năm 2021 của IDC đã thông qua việc nới room ngoại lên 49% và sẽ chuyển sàn niêm yết từ HNX sang HOSE trong năm 2022 hoặc 2023 (tùy thuộc vào tiến độ xử lý hồ sơ của các cơ quan chức năng). Như vậy, VCSC cho rằng, cổ phiếu IDC cũng sẽ trải qua việc đánh giá lại trong định giá – tương tự như BCM và GVR kể trên – do giá trị vốn hoá thị trường của IDC hiện nay chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường thực tế của quỹ đất Khu công nghiệp lớn của Tổng công ty này.
 |
