Lỗ hổng pháp lý
Chung cư mini là cụm từ được tìm kiếm và nhắc đến rất nhiều trong thời gian qua, song có một thực tế là đến nay, khái niệm chung cư mini vẫn chưa được công nhận. Chính lỗ hổng pháp lý đã tạo ra nhiều vấn nạn.
Lần đầu tiên, cụm từ “chung cư mini” được đề cập là tại Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội. Theo đó, nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng).
Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư tại Điều 70, Luật Nhà ở.
Căn hộ của nhà chung cư mini sẽ được pháp luật công nhận nếu được xây dựng theo giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi đó, chủ căn hộ được cấp giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 lại không có quy định cụ thể đối với khái niệm chung cư mini, mà chỉ điều chỉnh chung cho khái niệm nhà ở, công trình xây dựng.
Cụ thể, tại khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014 quy định, hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
“Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”, Điều 46, Luật Nhà ở 2014 nêu.
Như vậy, có thể thấy, không có định nghĩa thế nào là “chung cư mini” trong luật.
Thực tế cũng có những tòa chung cư mini được cấp sổ hồng riêng lẻ cho từng căn hộ nếu đáp ứng được điều kiện trên. Nhưng số lượng “dự án” được đầu tư bài bản, đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật như trên rất ít. Còn đa số chủ nhà sẽ lách luật, xin cấp phép các “dự án” dưới hình thức là xây dựng nhà ở riêng lẻ. Có trường hợp còn cơi nới trái phép so với phê duyệt, vi phạm các tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, không gian sinh hoạt… không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho mỗi người dân cư trú tại đó. Mặc dù vậy, chung cư mini vẫn được nhiều người ưa chuộng vì hợp túi tiền.
Khách hàng mua căn hộ chung cư mini kiểu này dĩ nhiên không được cấp sổ hồng, mà chỉ có hợp đồng mua bán công chứng, hoặc ra thừa phát lại để chứng nhận.
Cách nào hạn chế chung cư mini?
Bên cạnh việc cần phải xây nhiều nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, vẫn nên có quy định cho các chung cư thương mại được làm căn hộ nhỏ với diện tích dưới 45 m2, nhưng không nhỏ hơn 25 m2.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc khối Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group), loại hình chung cư mini vẫn len lỏi, tồn tại trên thị trường suốt thời gian qua nhờ diện tích nhỏ, giúp duy trì giá bán ở mức thấp, phù hợp túi tiền của nhóm khách hàng có tài chính hạn chế. Ngoài ra, các chung cư này nằm ở trung tâm nên thuận tiện cho việc đi học, đi làm.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, một vị lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM (xin giấu tên) thẳng thắn, các doanh nghiệp muốn làm dự án nhà ở thương mại với đầy đủ tiện ích, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, an toàn, chuyên nghiệp… thì thủ tục rất nhiêu khê, có khi phải mất 3-5 năm mới xong phần thủ tục. Từ đó dẫn đến nghịch lý là chung cư làm diện tích lớn thì khó bán, người nghèo không mua được, còn chung cư mini sai phạm thì mọc như nấm.
“Những lỗ hổng trong cấp phép, quản lý đã khiến loại hình này phát triển mạnh trong thời gian qua. Nếu không “vá” lại, thời gian tới đây, những tai nạn thảm khốc, tương tự chung cư mini Khương Hạ rất có thể còn xảy ra khi các chung cư mini này ngày càng cũ, xuống cấp, nhất là hệ thống phòng cháy chữa cháy không được đầu tư đúng chuẩn”, vị này nói.
Số liệu của Công an TP.HCM cho thấy, trên địa bàn Thành phố hiện có khoảng 42.200 cơ sở là nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê. Đa số nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê đều được trang bị, lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy. Tuy nhiên, những căn hộ cho thuê nói chung, nhà ở hộ gia đình, nhà ở kết hợp kinh doanh luôn tiềm ẩn nguy cơ gây cháy và cháy lan rộng.
Do vậy, các chuyên gia trong ngành xây dựng cho rằng, để hạn chế chung cư mini, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, thì các địa phương, nhất là những thành phố lớn, cần đẩy mạnh phát triển các khu đô thị vệ tinh, khu dân cư mới ở vùng ven, giúp hỗ trợ giãn dân trong nội đô.
Cùng với đó, Chính phủ tăng cường đầu tư công, hoàn thiện hạ tầng giao thông, tăng khả năng kết nối khu đô thị vệ tinh về trung tâm; đẩy nhanh tiến độ đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp…
