Chung cư mini cho thuê, cần gì để thắng?

Khác biệt trong sự tương đồng

Chia sẻ với người viết, đại diện một công ty chuyên phát triển các chung cư mini cho thuê tại Hà Nội cho biết, cũng giống như phần lớn các sản phẩm khác trên thị trường, chung cư mini muốn cho thuê thành công phải đáp ứng những yếu tố như vị trí tốt, tiện ích căn hộ đầy đủ và giá thuê hợp lý.

Dẫu vậy, ngay với phân khúc này, câu chuyện vị trí cũng có không ít sự khác biệt so với các phân khúc như căn hộ để bán, shophouse, biệt thự, nhà liền kề…

Nếu với phân khúc căn hộ để bán hay shophouse, yếu tố vị trí thường gắn nhiều với giao thông thuận lợi, khả năng kết nối tốt với các trục đường chính, đường xuyên tâm, gần các trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại… thì với các chung cư mini, thường yêu cầu đầu tiên lại là phải thuộc khu vực có nhiều văn phòng, trường đại học, là khu vực có nhiều người lao động nhập cư, bởi đây sẽ là nguồn khách hàng chính với các chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Quang Trung, Giám đốc Công ty Quản lý và phát triển tài sản Green cho biết, vài năm gần đây, đã có sự dịch chuyển về khách thuê, khu vực Trung Văn và Mỹ Đình, Mễ Trì (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) đang nổi lên như những khu vực nhiều triển vọng, bởi gần các khu vực này, có nhiều doanh nghiệp đặt trụ sở, văn phòng nên khách thuê nhà có xu hướng thuê gần chỗ làm. Riêng với khu Mễ Trì, Mỹ Đình lại được các sinh viên của Trường đại học Quốc gia, Đại học FPT yêu thích vì dễ dàng bắt xe bus di chuyển lên khu Hòa Lạc.

Ở một khía cạnh khác, khi đề cập đến tiện ích căn hộ, ông Nguyễn Thanh Tuyền, quản lý hệ thống chung cư mini House Xinh cho biết, các căn hộ hiện nay thường được trang bị đầy đủ các vật dụng, từ giường, tủ, bàn ghế, kệ, tủ bếp, bình nóng lạnh, điều hòa, wifi, cho đến mức cao hơn là có người dọn dẹp theo ngày, có bảo vệ kiêm trông xe, quản lý chung và thu tiền thuê hàng tháng. Các hư hỏng về thiết bị do lỗi nhà sản xuất hay tuổi thọ đều được chủ đầu tư thay thế miễn phí.

Không những vậy, trong hệ thống House Xinh, quản lý chung còn lập một group trên Zalo để khách thuê và chủ đầu tư có thể nhanh chóng phản hồi các vấn đề tại khu ở, cũng như chung tay bảo vệ tài sản, môi trường sống.

Cạnh tranh mạnh mẽ

Đại diện các đơn vị chuyên phát triển mô hình này cho biết, dù chỉ là thị trường ngách, nhưng chung cư mini cho thuê cũng có sự cạnh tranh mạnh mẽ. Và ưu thế thường được thể hiện qua uy tín của các đơn vị có thâm niên, thường được những chủ nhà đã từng hợp tác trước đó giới thiệu cho thuê lại hay mua đứt nhà mới.

Việc săn tìm các tòa nhà có khả năng cải tạo thành chung cư mini, hay các tòa nhà mới xây để thuê lại hiện nay chủ yếu vẫn được các đơn vị thực hiện theo cách thủ công, đó là nhân viên kinh doanh tìm kiếm các khu vực có tiềm năng về khách thuê, tìm các tòa nhà đang cho thuê hay xây mới, tiếp cận chủ nhà và thương thảo.

Tuy nhiên, theo ông Tuyền, câu chuyện này cũng không hề dễ dàng, bởi có nhiều chủ nhà vẫn muốn tự vận hành, hay chưa đủ lòng tin vào các chủ đầu tư, hoặc đơn giản hơn, có quá nhiều đơn vị cùng vào chào mời một lúc, khiến chủ nhà bối rối.

Hiện nay, hợp đồng ký kết giữa chủ nhà và bên thuê lại để cho thuê thường có thời hạn tối thiểu 5 năm trở lên. Đây được coi là thời gian hợp lý cho một chu kỳ đầu tư ở phân khúc này. Tiền thanh toán của bên thuê với chủ nhà cũng khá linh động. Theo ông Trung, tùy vào giá trị đầu tư mà mức đóng cọc và đóng tiền thuê sẽ khác nhau. Thường bên thuê sẽ phải đặt cọc 1 năm, trả tiền thuê 3 tháng, 6 tháng/lần. Thậm chí, có chủ nhà còn yêu cầu vào cọc 1 năm, đóng tiền thuê 1 năm/lần.

Trên thực tế, theo ông Trung, sự cạnh tranh trên thị trường cũng khá mạnh, bởi không chỉ chịu áp lực từ các công ty cùng ngành, mà còn bởi các chủ nhà cũng hay "mưa nắng" thất thường. Có chủ nhà thấy bên thuê lại làm ăn hiệu quả, hết hợp đồng sẽ không tái ký mà tự doanh.

Tuy nhiên, theo chia sẻ của cả ông Trung và ông Tuyền, phần lớn các chủ nhà sau khi nhận lại các căn hộ và cho thuê thì đều lâm vào cảnh không duy trì được tỷ lệ lấp đầy, dịch vụ đi xuống và các khách thuê cũng dần thưa thớt.

“Có chủ nhà chỉ sau nửa năm đã phải gọi chúng tôi đến xin cho thuê lại bởi họ không thể duy trì chất lượng dịch vụ như các đơn vị chuyên làm về mảng này. Quan trọng nhất, các chủ nhà cho thuê vẫn quen tâm lý thu tiền xong là xong, chứ không coi trọng, không thích phải phục vụ khách thuê, dẫn đến các khách thuê rời bỏ. Đây chính là chìa khóa, là sự khác biệt lớn nhất giữa chủ nhà và các công ty chuyên phát triển dịch vụ này”, ông Trung cho biết.

Ngoài ra, một yếu tố rất quan trọng nữa được ông Tuyền chia sẻ, đó là các chủ nhà thường không rành về công nghệ và marketing, trong khi các đơn vị chuyên cho thuê thường thực hiện hoạt động này trên các trang quảng cáo chuyên về bất động sản hay facebook. Chính việc dành ngân sách cho việc này và coi đó là chi phí phải có đã giúp các đơn vị phát triển dễ dàng tiếp cận khách thuê, thậm chí với hệ thống của mình, khách thuê có nhu cầu thay đổi chỗ ở vẫn chủ động tìm đến đơn vị cung cấp dịch vụ. Một điều mà các chủ nhà không thể có được.

Thậm chí, từ khi nhận lại tòa nhà để cải tạo, sửa chữa, các đơn vị thuê lại cũng bắt đầu chiến dịch tìm khách trên mạng xã hội. Bởi về cơ bản, việc cải tạo, sửa chữa được thực hiện cực kỳ khẩn trương, người thuê nhà cũng thường có kế hoạch và tìm kiếm trước đó cả tháng trời, do đó, chủ và khách thuê dễ dàng gặp được nhau khi tòa nhà đã hoàn thiện. “Có những tòa nhà, chỉ sau khi hoàn thiện sửa chữa, cải tạo 1 tuần, chúng tôi đã lấp đầy khách”, ông Tuyền cho biết.

Theo ông Trung, tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống của Công ty Green đạt khoảng 95%, còn theo ông Tuyền, hiện nhu cầu thuê là rất lớn, nếu có đất, cất nhà chừng 10 tầng với 40 - 50 căn hộ cũng sẽ lấp đầy nhanh chóng.

Tiềm năng thị trường chung cư mini cho thuê là rất khả quan, sự cạnh tranh vì thế cũng mạnh mẽ. Và để có thể đáp ứng tốt nhu cầu khách thuê, hiện các chủ đầu tư thường cố gắng tiếp xúc các chủ nhà từ giai đoạn đầu, góp ý cùng chủ nhà về công năng, thiết kế để tối ưu không gian, tiện ích. Trong trường hợp thuê lại toàn bộ tòa nhà cũng, thường chủ đầu tư cũng phải tiến hành cải tạo lại, bổ sung trang thiết bị, hạng mục trong căn hộ và cả tòa nhà. Và ở phân khúc này, dù vẫn là các yếu tố cơ bản như vị trí, điểm rơi thị trường, chất lượng dịch vụ, nhưng cũng có sự khác biệt nhất định so với các phân khúc cơ bản của thị trường bất động sản.