Chiều 26/10, tại phiên thảo luận hội trường về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), vấn đề có nên quy định thời hạn sử dụng của nhà chung cư trong Luật Nhà ở hay không tiếp tục làm "nóng" nghị trường.
Ủng hộ quan điểm nhà chung cư phải có thời hạn vì các kết cấu vật liệu không thể vĩnh cửu, đến một lúc nào đó nhà xây lên sẽ hỏng, Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) cho rằng, hiện nay nhà chung cư chỉ 5-7 tầng khi xuống cấp nếu để dân tập trung thống nhất bỏ tiền ra sửa chữa đã rất khó, chưa nói các chung cư sau này càng ngày càng cao, chịu tác động của thiên nhiên rất lớn.
"Vậy tuổi thọ của nó như thế nào nếu như chúng ta không quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu?", vị đại biểu nêu câu hỏi và khẳng định, phải quy định rõ ràng chung cư phải có thời hạn, công khai, minh bạch để khi mua, người dân được biết.
Theo đại biểu đoàn Quảng Nam, thực tế bây giờ những nhà được xây dựng trên đất 50 năm giá rất khác với chung cư chung chung về thời hạn sử dụng. Chung cư 50 năm, 70 năm, 90 năm giá mua khác nhau, thời gian còn lại khi mua là bao nhiêu cần công khai để khi mua việc thỏa thuận với nhau cũng dễ.
 |
Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) |
"Tôi cho rằng người dân sẽ được hưởng lợi khi quy định thời hạn nhà chung cư, hết thời hạn thì đất đó được chủ đầu tư thu hồi lại và tiếp tục làm mới, hai bên thoả thuận lại, quy định như vậy cho rõ ràng... Nếu chúng ta không quan tâm, đến một lúc nào đó như chung cư mini lại xảy ra những điều đáng tiếc mà chúng ta phải rút kinh nghiệm", ông Hạ lưu ý.
Đồng quan điểm, song đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP. Hà Nội) cho rằng cần phải làm rõ hơn quy định này. Điều chúng ta nhìn thấy ảnh hưởng ngay cho người tiêu dùng hiện nay, như đại biểu Hạ cũng nói cùng một tòa nhà, nếu như thiết kế như nhau, độ bền như nhau nhưng mang ra bán, nếu nhà có thời hạn thì người ta sẽ trả giá rất vừa phải, nếu nhà không có thời hạn thì giá rất cao.
"Như vậy phần tiền chênh lệch đó không phải là người mua nhà được hưởng lợi mà có lẽ là nhà đầu tư phát triển", đại biểu Cường nhận định.
Trong khi đó, khi nhà chung cư hết hạn sử dụng buộc phải đập đi xây lại, người sở hữu nhà dù có thời hạn hay không có thời hạn thì vẫn phải đóng tiền để xây dựng lại và ở nhà mới. Như vậy, quyền lợi sau này được hưởng như nhau, nhưng nghịch lý là bây giờ bỏ tiền ra mua nhà lại chỉ vì cái "danh" sở hữu không có thời hạn mà phải trả tiền nhiều hơn.
 |
Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP. Hà Nội) |
Lý do để chúng ta lựa chọn phương án không quy định thời hạn là vì dư luận chưa đồng tình, theo ông Cường, có lẽ không thể vì chuyện dư luận chưa đồng tình mà lại bỏ qua lợi ích chính đáng của người dân, khách hàng.
Đối với quan điểm cho rằng chưa thể quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư vì dự thảo Luật Đất đai quy định đất ở sử dụng không có thời hạn, ông Cường cho rằng, Luật Đất đai chúng ta đang sửa và do chúng ta quy định, vì vậy cần sửa trong Luật Đất đai theo hướng: thời hạn sử dụng đất đối với nhà chung cư là có thời hạn và nên cho thuê trả tiền một lần theo thời hạn của tuổi thọ công trình.
"Nếu chúng ta cho thuê trả tiền một lần, thậm chí chi phí cho đầu tư phát triển nhà chung cư thấp đi. Hết thời hạn, chúng ta lại cho thuê lại. Như vậy quyền lợi của tất cả mọi người được đảm bảo và không xảy ra tình trạng hết thời hạn quyền nhà không còn nhưng quyền đất vẫn còn và không có cách nào để xử lý", ông Cường nói.
Ở một góc tiếp cận khác, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (đoàn Thái Nguyên) cho rằng nên quy định thời hạn nhà chung cư như một nguyên tắc kỹ thuật, bởi vì nó liên quan đến các cơ chế bảo hành, quản lý và đặc biệt là cơ chế giá trong giá bán của các tòa nhà chung cư.
 |
Đại biểu Nguyễn Lâm Thành (đoàn Thái Nguyên) |
Theo ông Thành, cần phải có quy định về quản lý quỹ bảo trì ở các nhà chung cư. Hiện nay, đây là một lỗ hổng rất lớn trong công tác quản lý và gây ra rất nhiều tranh cãi thời gian qua bởi vì nó không minh bạch.
Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cũng bày tỏ thống nhất với quy định nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng. “Thời hạn sử dụng phải trên chất lượng thẩm định, thẩm tra của cơ quan có thẩm quyền chứ không thể theo thiết kế của chủ đầu tư”, ông Hoà nói.
 |
Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa (đoàn Lạng Sơn) lại cho rằng, cần phân biệt giữa “thời hạn sử dụng” và “thời hạn sở hữu”.
Theo ông Nghĩa, đối với trường hợp đất giao sở hữu không xác định thời hạn thì thời gian sử dụng nhà chung cư vẫn phải có thời hạn theo tiêu chuẩn về kỹ thuật đối với nhà chung cư.
Cũng phát biểu tranh luận, đại biểu Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) cho rằng, vấn đề thời hạn sử dụng chung cư chỉ có thể giải quyết được nếu Luật Đất đai có quy định về quyền sử dụng đất ở có thời hạn.
 |
Đại biểu Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) |
“Nếu quy định các dự án bất động sản, đất ở, nhà ở, trong đó có chung cư được triển khai sau ngày các Luật Nhà ở, Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, mà cơ bản đều gắn với quyền sử dụng đất ở có thời hạn thì sẽ là bước đột phá mang lại nhiều lợi ích cho đất nước”, ông Thịnh chỉ ra.
Theo đại biểu, quy định như vậy giúp triệt tiêu tính hấp dẫn đầu cơ quyền sử dụng đất ở mới, hỗ trợ được thị trường bất động sản hiện nay của nước ta, giúp Nhà nước thực hiện được trách nhiệm của mình trong việc bảo đảm chỗ ở cho mọi người dân, có đất nông nghiệp cho mọi người có nhu cầu sản xuất.
Trước đó, tại Luật Nhà ở năm 2014, quy định sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó phải công nhận sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn.
Tuy nhiên, khi xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với lý do trong tương lai, các chung cư đều được xây dựng tối đa hệ số cao tầng, do đó, khi những chung cư này xuống cấp cần cải tạo, xây dựng lại thì sẽ không khuyến khích được nhà đầu tư trong việc cải tạo, xây dựng lại vì không còn hệ số xây dựng.
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XV (tháng 5,6/2023), khi thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đây là một trong những nội dung gây nhiều tranh luận trái chiều nhất. Bên cạnh những ý kiến ủng hộ thì vẫn còn nhiều quan điểm phản đối vì cho rằng quy định này sẽ khiến người dân không an tâm khi mua nhà chung cư, họ sẽ có xu hướng mua nhà đất nhiều hơn và không kích thích được thị trường bất động sản phát triển.
