Chung cư cao cấp, cuộc so găng kịch tính

Nhu cầu gia tăng

Theo đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2019 sẽ là năm dòng phân khúc căn hộ cao cấp vươn lên dẫn dắt thị trường Hà Nội với tỷ lệ hấp thụ dự kiến gia tăng.

Cụ thể, báo cáo thị trường bất động sản năm 2018 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư chung cho toàn thị trường Hà Nội đạt 68,5% (30.701/44.788). Đặc biệt, tổng lượng tìm kiếm dòng căn hộ cao cấp, hạng sang dao động ở mức 45 - 46%, đứng vị trí cao nhất. Trên cơ sở này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo rằng, năm 2019, dòng phân khúc căn hộ cao cấp sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư và khách hàng.

Thực tế, dù thời gian vừa qua thị trường được đánh giá gặp nhiều khó khăn, nhưng vẫn có dự án mở bán mới ra thị trường, trong đó có nhiều dự án căn hộ cao cấp. Một số dự án căn hộ cao cấp tại trung tâm TP. Hà Nội mới ra mắt trong thời gian gần đây có thể kể đến như tổ hợp căn hộ chung cư cao cấp Imperia Sky Garden (423 Minh Khai, quận Hai Ba Trưng) của MIK Group, tổ hợp căn hộ cao cấp King Palace (số 108 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân) của Công ty cổ phần Bất động sản Hoa Anh Đào… và đều có thanh khoản khá tốt.

Gần đây nhất, cuối tuần qua, chủ đầu tư HD Mon Holdings đã mở bán dự án căn hộ cao cấp The Zei (Mỹ Đình, quận Nam Từ Liêm) với giá 39 - 52 triệu đồng/m2 đã bao gồm VAT. Các căn hộ giá trị thấp nhất có diện tích hơn 80 m2, có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn. Kết thúc lễ mở bán, đại diện chủ đầu tư tiết lộ, đã có 182 khách hàng ngay lập tức ký hợp đồng mua căn hộ Dự án The Zei.  

Hay như Dự án Lancaster Hà Nội (20 Núi Trúc, quận Ba Đình) cũng mở bán lại quỹ căn giới hạn với giá chuyển nhượng dự kiến từ 3.300 USD/m2 đã bao gồm thuế và tính trên diện tích thông thủy.

 182 khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ Dự án The Zei chỉ trong 1 buổi sáng của lễ mở bán diễn ra ngày 18/5

Lý giải về sức hút của dòng căn hộ cao cấp tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích, thị trường này đang có nhiều tiềm năng khi số lượng người trung lưu, người có thu nhập cao tại Hà Nội đang tăng cao. Cùng với thu nhập gia tăng, người dân có xu hướng chuyển đổi chỗ ở đến các dự án cao cấp hơn. Ngoài ra, phân khúc căn hộ cao cấp còn có sức hút với nhóm khách hàng nước ngoài.

Theo Savills, mặc dù tốc độ tăng trưởng về giá của các dự án chung cư cao cấp tại TP.HCM và Hà Nội cao hơn khi so sánh với các thị trường lân cận như Kuala Lumpur (Malaysia), Bangkok (Thái Lan), Hồng Kông (Trung Quốc), nhưng mức giá tại 2 thành phố lớn nhất Việt Nam hiện nay vẫn khá thấp.

Cụ thể, giá căn hộ cao cấp, hạng sang tại khu trung tâm TP.HCM từ 5.500 - 6.500 USD/m2, chỉ bằng khoảng 14% so với Hồng Kông (45.500 USD/m2) - nơi giá nhà thuộc hạng đắt đỏ nhất thế giới. Trong khi đó, giá chung cư cao cấp và hạng sang hiện nay ở Hà Nội chỉ từ 3.000 - 5.000 USD/m2.

Bên cạnh đó, các biện pháp hạ nhiệt thị trường địa ốc bằng thuế nhà ở tại nhiều thị trường trong khu vực khiến giá tăng cao, trong khi mức thuế này tại Việt Nam vẫn tương đối thấp. Ngoài ra, với sự thiếu hụt dự án cao cấp tại các đô thị lớn, nhà đầu tư có thể nhận thấy tiềm năng tăng giá trong tương lai của các tài sản này tại Việt Nam. Do đó, không có gì ngạc nhiên khi nhu cầu đầu tư bất động sản tại Việt Nam của nhà đầu tư cá nhân nước ngoài tăng đáng kể từ khi chính sách sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có hiệu lực.

Nhưng sức ép cạnh tranh không nhỏ

Dù được đánh giá có sức hút lớn, nhưng sức ép cạnh tranh cũng không phải nhỏ với phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tại thị trường Hà Nội, bởi theo báo cáo của Savills, năm 2019, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận hơn 41.300 căn hộ chung cư, trong đó dòng sản phẩm cao cấp chiếm một lượng khá lớn, trong khi người mua ngày một kỹ tính.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc phụ trách Bộ phận Phân tích CBRE Việt Nam cho biết, sau gần 2 năm không có nguồn cung mới, phân khúc chung cư cao cấp đã có sự trở lại và điều này không có gì quá bất ngờ. Bởi thu nhập của người dân ngày một nâng cao, tầng lớp người giàu và siêu giàu gia tăng nhanh, thì nhu cầu về một nơi ở có chất lượng dịch vụ, chất lượng sống tốt sẽ ngày một cao và đó chính là dư địa cho các dự án cao cấp.

Tuy nhiên, để tiếp cận người dùng, các chủ đầu tư dự án cao cấp phải tạo nên những sản phẩm chuyên biệt, phục vụ cho từng nhu cầu cụ thể của từng phân khúc khách hàng. Chẳng hạn, phải cung cấp toàn diện các giải pháp chăm sóc sắc đẹp, bảo vệ sức khoẻ và phục hồi năng lượng, hay thậm chí, căn hộ âm nhạc dành cho giới trẻ ưa thích sự sôi động.

"Thực tế cho thấy, khách hàng ngày càng trở nên thông minh, đặc biệt là khi họ phải bỏ ra một số tiền lớn. Do đó, họ sẽ khắt khe hơn và không còn tin vào những quảng cáo quá hào nhoáng của chủ đầu tư", bà An cho biết thêm.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Chen Lian Pang, Tổng giám đốc Công ty CapitaLand Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở cao cấp tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng còn rất nhiều cơ hội để phát triển, nhất là các dự án cao cấp có vị trí đẹp.

Theo ông Chen, bất động sản cao cấp sẽ không gặp khó khăn trong tìm kiếm đầu ra nếu đó thật sự là một sản phẩm cao cấp, giá trị. Theo đó, 2 năm tới đây, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ hoạt động rất tích cực và phân khúc bất động sản cao cấp vẫn là sản phẩm có thanh khoản tốt. Nhu cầu tư vào loại hình này đang gia tăng, nhất là ở nhóm khách đầu tư nước ngoài nhờ chính sách mở cửa của Chính phủ. Vấn đề đặt ra cho các chủ đầu tư là làm sao để cho ra các sản phẩm chất lượng tốt, có được quỹ đất đẹp và mang lại nhiều hơn tiện ích sống.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings, phần lớn khách hàng sẽ lựa chọn mua dự án được thực hiện bởi các chủ đầu tư uy tín và dự án phải có thiết kế cảnh quan, không gian sống xanh, dịch vụ, tiện ích hiện đại.

“Đối với nhóm khách hàng nước ngoài có nhu cầu thuê hoặc mua để ở, họ hướng tới các căn hộ có chất lượng dịch vụ tốt, tiêu chí khắt khe hơn. Đặc biệt, những căn hộ thuộc dự án có cảnh quan cây xanh thiết kế đẹp sẽ được lựa chọn đầu tiên”, ông Tuấn nhấn mạnh.