Chưa lo thị trường bất động sản suy thoái

Cách làm quen thuộc

“Lịch sử có thể không lặp lại, nhưng một số bài học của nó không thể bỏ qua”, đây là câu nói của nhà kinh tế học John Kenneth Gailbraith (Canada) khi nói về các bài học lịch sử thị trường khi suy thoái, lúc thăng hoa và hiện tại, với sự kiện chưa từng có lần này - đại dịch Covid-19, một lần nữa những bài học trong quá khứ được mang ra như một cách soi chiếu để mỗi doanh nghiệp có cho mình giải pháp ứng phó phù hợp.

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, khi xảy ra khủng hoảng, các doanh nghiệp thường có thói quen xem xét lại diễn biến thị trường, kinh nghiệm hành xử của chính mình trong quá khứ ra sao, từ đó rút kinh nghiệm và đưa ra hướng giải quyết phù hợp cho bối cảnh hiện tại. Nhưng lần này, đại dịch Covid-19 là một sự kiện vô tiền khoáng hậu, không chỉ với doanh nghiệp trong nước, mà cả toàn cầu.

Ông Hiếu phân tích, trong gần 2 năm qua, dịch bệnh diễn biến khó dự đoán và nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng cũng bị cuốn vào vòng xoáy này, cộng đồng doanh nghiệp phải đối mặt với các khó khăn chưa từng có nên thị trường lao đao, rung lắc mạnh là điều dễ hiểu.

Còn theo ông Trần Minh Tuấn, Phó chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Khách sạn Đông Á, các nhà đầu tư thường có thói quen nhìn vào lịch sử giá của quá khứ để dự báo tương lai, điều này cũng tương tự như phương pháp phân tích kỹ thuật trong đầu tư chứng khoán, nhưng dù là phương pháp nào thì cũng có sai số, chứ không bao giờ chính xác hoàn toàn. Do đó, đây là cách làm tốt, nhưng cũng cần có sự kiểm định từ các mô hình tăng/giảm giá trong quá khứ để có thể ước lượng mức độ chính xác, từ đó đưa ra cách ứng phó hợp lý.

Tôi cho rằng, dù hiện tại thị trường tương đối trầm lắng, nhưng khi dịch được khống chế thì bất động sản sẽ là lĩnh vực phục hồi nhanh, vì thế các doanh nghiệp cần có sự chuẩn bị để có thể nắm bắt cơ hội này.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu

“Ngoài ra, so với các đợt suy thoái, khủng hoảng thị trường trước đây, bối cảnh hiện tại có nhiều điều khác, ví dụ cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2012 đã đánh thẳng vào thị trường tài chính - là mạch máu của nền kinh tế, khiến cho các ngân hàng gặp khó khăn, chứng khoán sụt giảm. Ở thời điểm đó, các doanh nghiệp không chuẩn bị được nguồn lực phát triển nên hậu quả rất trầm trọng. Tuy nhiên, hiện tại, dòng tiền của doanh nghiệp còn khá tốt, hệ thống ngân hàng còn nhiều tiền để bơm ra thị trường, chứng khoán vẫn hấp dẫn và thu hút nhiều nhà đầu tư, cho nên bối cảnh chung vẫn tốt hơn so với giai đoạn trước đó, cho dù Covid-19 lần đầu xuất hiện”, ông Tuấn đánh giá.

Giải pháp ứng phó

Trao đổi cùng phóng viên về giải pháp ứng phó cần thiết của các doanh nghiệp địa ốc, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, để đối mặt với các thách thức hiện tại, các doanh nghiệp địa ốc cần tạo lập cho mình một quỹ dự phòng cho các trường hợp bất định như lần này. Không chỉ dự phòng về tài chính, mà cả về hình thức kinh doanh và chuyển đổi số.

Ông Quốc Anh cho biết, trước khi có dịch, hình thức bán hàng truyền thống vẫn hiệu quả, tuy nhiên, từ khi Covid-19 bùng phát đã đòi hỏi nhiều hơn chuyển đổi số trong các doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, đây lại không phải là vấn đề mà doanh nghiệp nào cũng có thể làm được, và khi triển khai sẽ ở các mức độ khác nhau, hiệu quả vì thế cũng khác.

“Đã đến lúc các doanh nghiệp phải nghĩ đến các phương thức giao dịch mới để đẩy mạnh công tác bán hàng. Trên thực tế, nhiều đơn vị đã thực hiện các chương trình mở bán online, đưa ra các giải pháp hỗ trợ cho việc bán nhà và thu được những kết quả ban đầu. Thậm chí, kể cả khi chưa mang lại hiệu quả tức thì các hoạt động này cũng góp phần duy trì sự quan tâm của thị trường, độ nóng cho sản phẩm và giải quyết phần nào vấn đề khoảng cách địa lý. Do đó, hiện tại là lúc các doanh nghiệp cần đẩy mạnh đào tạo nhân sự theo hướng này”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Trong khi đó, cả ông Hiếu và ông Tuấn đều cho rằng, có thể nhìn vào lịch sử để học hỏi được ít nhiều cách đối mặt, ứng phó với khủng hoảng, nhưng doanh nghiệp vẫn cần tự đánh giá và bổ sung thêm các “biến số” khác, gắn với bối cảnh hiện tại để có được sách lược hợp lý.

Theo ông Hiếu, giai đoạn hiện tại, các doanh nghiệp cần tập trung cho công tác quản trị rủi ro, phải lượng hóa được các yếu tố để nắm bắt tình hình như một dữ liệu đầu vào quan trọng, chẳng hạn thị trường sẽ biến động ra sao, phân khúc nào biến động mạnh, phân khúc nào có thể phát triển, việc dùng đòn bẩy tài chính ở mức độ nào là hợp lý, khả năng trả nợ vay ra sao, xem các chuỗi cung ứng có mắt xích nào bị đứt gãy hay không…

“Quản trị rủi ro và dự phòng tài chính giữ vai trò rất quan trọng trong thời điểm hiện tại, bởi kể cả khi thị trường tốt lên, doanh nghiệp còn rủng rỉnh tiền, nhưng năng lực sản xuất - kinh doanh không có, nguồn cung nguyên vật liệu bị đứt gãy thì vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn. Với câu chuyện dòng tiền, doanh nghiệp cần chủ động tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng, tiến hành đàm phán trước với ngân hàng về hạn mức tín dụng dự phòng, thay vì nước đến chân mới nhảy”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Còn theo ông Tuấn, Việt Nam có kinh nghiệm trong kiểm soát dịch bệnh, nên có thể chỉ trong thời gian ngắn nữa tình hình sẽ được kiểm soát và tạo đà cho doanh nghiệp phục hồi. Điều quan trọng lúc này là doanh nghiệp phải quản trị tốt chi phí sử dụng vốn bởi bất động sản là lĩnh vực đặc thù, nếu thời gian dài không bán được hàng hoặc bán chậm thì sẽ để lại nhiều hệ lụy do thói quen sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Cùng với đó, doanh nghiệp cũng cần đặc biệt quan tâm đến pháp lý dự án bởi đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín, thương hiệu của doanh nghiệp.

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh An Phú Hưng cho rằng, phương pháp đánh giá vĩ mô và nhìn lại câu chuyện lịch sử để đúc rút kinh nghiệm cho hiện tại là phương pháp đúng đắn, nhưng sẽ phù hợp hơn với các doanh nghiệp lớn, nắm trong tay nhiều dự án, còn với các doanh nghiệp nhỏ, đã xác định sẵn tham gia vào một phân khúc, một thị trường cụ thể, phương pháp này không mang quá nhiều ý nghĩa.

Chia sẻ từ thực tế doanh nghiệp mình, ông Tưởng cho biết, bên cạnh chuyên tâm phát triển các dự án có quy mô vừa phải khoảng vài héc-ta, với từng dự án ở từng địa phương cụ thể, trước khi triển khai An Phú Hưng đều thực hiện đánh giá về nguồn cầu, về khả năng hấp thụ, về dòng tiền trong dân..., điều này giúp việc phán đoán diễn biến thị trường trở nên sát với thực tế hơn.

“Câu chuyện hiện tại có sự khác biệt nhất định, ngoài việc đất nền sốt nóng cục bộ tại một số địa phương thời gian qua, về cơ bản giá đất nền đã ổn định trở lại. Tuy nhiên, ở một số thị trường, do địa phương cùng lúc mở thầu quá nhiều dự án, dẫn đến bội thực nguồn cung, từ đó ảnh hưởng lớn tới thanh khoản của các dự án, cùng với đó là tác động tiêu cực của Covid-19 và việc giãn cách tạo ra”, ông Tưởng cho biết thêm.

Ông Troy Griffths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam

Đối với các thị trường đã phát triển, việc nhìn lại các xu hướng xảy ra trong quá khứ là điều cần thiết.

Tuy nhiên, đối với các thị trường mới nổi như Việt Nam, sẽ có nhiều đòn bẩy cho các hoạt động kinh tế hơn bởi cung và cầu tại đây chưa thực sự ổn định.

Với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, tăng trưởng thu nhập cùng sự ổn định chính trị và phát triển cơ cấu của các loại tài sản ở mức cao, Việt Nam đang hưởng lợi từ chu kỳ đầu tư mới, đặc biệt trong các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khoẻ, khoa học đời sống, dân cư và thậm chí cả giáo dục.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực

Hiện tại, vấn đề quan trọng với các doanh nghiệp địa ốc là phải giữ chân được nhân sự, chuẩn bị chu đáo về dòng tiền, tránh trường hợp sản phẩm thanh khoản chậm dẫn đến bị động. Cùng với đó, cũng phải duy trì tâm thế sẵn sàng tiếp tục khởi công, triển khai dự án dang dở, cơ cấu lại chiến lược và phương thức hoạt động, lĩnh vực nào không hiệu quả thì kiên quyết cắt bỏ và cuối cùng là phải chuyển đổi số một cách mạnh mẽ hơn nữa.

Thời gian tới, tín dụng địa ốc khả năng sẽ được siết chặt hơn, nhưng hiện tại thì vẫn còn dư địa khai thác. Tương tự là kênh trái phiếu, Bộ Tài chính vẫn sẽ quản lý chặt nhưng cũng là kênh huy động vốn quan trọng với doanh nghiệp có thực lực. Ngoài ra, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vẫn tích cực và xu hướng M&A dự án đang dần rõ nét hơn sẽ là những động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản trong thời gian tới.