Hiện nay, nhiều dự án phức hợp quy mô lớn đã phát triển, trong đó có các khu đô thị du lịch, bao gồm cả bất động sản để ở, du lịch, thương mại… có quy mô lên tới hàng trăm ha, giá trị lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.
Với các quy định như hiện nay của Luật Đất đai, khi tiến hành thoả thuận, nếu nhà đầu tư phải bỏ hàng nghìn tỷ để giải phóng mặt bằng thì chưa có hành lang pháp lý nào để bảo vệ nhà đầu tư.
Tại các khu vực này không chỉ có người dân mà còn cả nhà đầu tư, đầu cơ, những người mua với mục đích tìm kiếm cơ hội đền bù giá cao. Định hướng của luật là bảo vệ quyền lợi người dân, nhưng trong mỗi dự án thì có rất nhiều đối tượng. Chủ đầu tư không được bảo vệ quyền lợi khi những người đầu cơ, người có mục đích đòi hỏi đền bù chi phí cũng góp mặt.
Rõ ràng, cần một bên thứ ba là trung tâm phát triển quỹ đất tại các tỉnh, thành phố đứng ra thu hồi đất, vừa đảm bảo quyền lợi của người dân, vừa đảm bảo chính sách phát triển đất đai ổn định và trung tâm này sẽ làm việc với các chủ đầu tư chứng minh được năng lực phát triển dự án.
Về phương pháp xác định giá đất, chúng ta thấy phương pháp thặng dư có tỷ lệ sử dụng cao trên cả thế giới, thực tiễn lên tới 80% nhưng hiện dự thảo mới nhất của Luật Đất đai sửa đổi lại đang thu hẹp phạm vi áp dụng khi quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp quy định tại Điểm d khoản này (Khoản c, Điều 159).
Chúng tôi kiến nghị giữ nguyên như quy định hiện hành là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này”. Việc giữ nguyên như hiện hành để bảo đảm hiệu quả của phương pháp tính giá đất và có thể bao quát.
