Chủ trương đầu tư: Nhiều điểm khiến nhà đầu tư gặp khó

Ông David Lim, Trưởng Nhóm công tác đất đai cho biết, trong vấn đề chấp thuận, phê duyệt các dự án phát triển bất động sản, còn nhiều điểm chưa rõ và khó thực thi.

Về cơ bản, các dự án phát triển nhà ở đều phải có quyết định chủ trương đầu tư hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài muốn thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam cũng cần phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư - một văn bản ghi nhận các thông tin được nhà đầu tư đăng ký về dự án đầu tư.

Tuy nhiên, giữa quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai có những điểm chưa rõ liên quan quy định này. Cụ thể, Điều 32 Luật Đầu tư quy định, một dự án phải có Quyết định chủ trương đầu tư trong trường hợp dự án đó được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng. Tiếp đó, Luật Nhà ở quy định, các dự án phát triển nhà ở mà không thuộc trường hợp cần có Quyết định chủ trương đầu tư thì sẽ phải có Chấp thuận chủ trương đầu tư.

Quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư có đề cập đến hình thức chuyển nhượng, tuy nhiên, doanh nghiệp không rõ trường hợp nào thì nhà đầu tư được nhận đất từ Nhà nước bằng hình thức chuyển nhượng?

“Luật Đất đai quy định cách duy nhất nhà đầu tư nhận đất từ Nhà nước là dưới hình thức giao đất hoặc thuê đất, chứ không phải bằng cách nhận chuyển nhượng. Chúng tôi đề xuất ban hành quy định làm rõ trong trường hợp nào thì nhận chuyển nhượng đất để doanh nghiệp căn cứ vào đó thực hiện”, ông David Lim nhấn mạnh.

Theo Luật Nhà ở 2014, chỉ có doanh nghiệp được thành lập tại Việt Nam mới có thể được cấp Chấp thuận chủ trương đầu tư. Vậy một liên doanh phát triển phát triển dự án nhà ở giữa một nhà đầu tư nước ngoài và một nhà đầu tư trong nước thì có cần Chấp thuận chủ trương đầu tư hay không? Trong trường hợp liên doanh, nhà đầu tư trong nước sẽ góp vốn bằng quyền sử dụng đất - tức là đất không được Nhà nước giao trực tiếp/thuê trực tiếp thì có thuộc diện phải có Quyết định chủ trương hay không?

Do đó, Nhóm công tác đất đai kiến nghị sửa đổi một phần quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư theo hướng cho phép dự án nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất qua hình thức góp vốn từ bên thứ ba chỉ cần có Quyết định chủ trương đầu tư, thay vì yêu cầu phải có Chấp thuận chủ trương đầu tư.

Điều này có nghĩa, nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận vốn góp có thể thực hiện dự án với một Quyết định chủ trương đầu tư.

Theo ông David Lim, hiện các dự án nhà ở thuộc diện phải có Quyết định chủ trương đầu tư hoặc Chấp thuận chủ trương đầu tư thì vẫn phải có yêu cầu về Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Tuy nhiên, kiến nghị từ các doanh nghiệp cho rằng, yêu cầu về Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nên được bãi bỏ để giảm bớt gánh nặng thủ tục hành chính cho nhà đầu tư nước ngoài.

Ông David Lim nhấn mạnh, những tồn tại nói trên hạn chế các hoạt đông của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Các sắc luật mới như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở mặc dù tăng cường tính cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản, nhưng vẫn còn hạn chế đầu tư nước ngoài phát triển một cách toàn diện.

Để lĩnh vực bất động sản tăng trưởng bền vững, theo ông David Lim, điều quan trọng là cần phải ban hướng dẫn rõ ràng và thống nhất để gỡ bỏ mọi lúng túng hay phức tạp cho nhà đầu tư và người mua bất động sản. Các thủ tục hành chính nên đơn giản hóa để tạo ra sự linh hoạt hơn cho nhà đầu tư.

Mặc dù Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý trong lĩnh vực phát triển dự án nhà ở có cam kết sẽ cân nhắc các kiến nghị để trình cấp cao hơn xem xét sửa đổi, nhưng những vấn đề liên quan đến sửa luật khó có thể giải quyết ngay do phải chờ đợi lịch trình xây dựng luật của Quốc hội.