Vào ngày 15/9 tới, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) và Ủy Ban Khoa học và Công nghệ Môi trường Quốc hội sẽ phối hợp tổ chức Hội thảo lấy ý kiến về dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, với chủ đề: “Cải thiện môi trường kinh doanh và thủ tục pháp lý trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản hiện nay”.
Báo Đầu tư Bất động sản xin được trích lược bài viết của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA liên quan tới Luật Xây dựng hiện hành
Theo tôi, Luật Xây dựng chỉ nên là luật chuyên ngành về lĩnh vực xây dựng.
Dẫn chứng cụ thể, nội dung Luật Xây dựng 2014 có hẳn Chương II với 36 Điều quy định về quy hoạch xây dựng (từ Điều 13 đến Điều 48). Vì vậy, không cần thiết có các quy định về quy hoạch xây dựng trong Luật Xây dựng.
Nội dung "Chương II Quy hoạch xây dựng" của Luật Xây dựng nếu bổ sung vào Luật Quy hoạch đô thị và sửa đổi tên gọi là "Luật Quy hoạch xây dựng - đô thị" thì phù hợp hơn. Nhưng do chưa thể điều chỉnh, sửa đổi ngay tại thời điểm hiện nay, nên Hiệp hội đề nghị xem xét sửa đổi vào thời điểm thích hợp.
Một khu đô thị đang được triển khai ở Phú Yên. Ảnh: Thành Nguyễn.
Về quy trình cấp giấy phép xây dựng, theo tôi, lẽ ra phải bao gồm trong đó cả quy trình thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, nhưng theo pháp luật xây dựng hiện nay thì lại tách thành 03 quy trình gồm quy trình thẩm định thiết kế cơ sở; quy trình thẩm định thiết kế kỹ thuật; quy trình cấp giấy phép xây dựng.
Do đó, tôi đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 78; Khoản 3 Điều 82; Khoản 4 Điều 91 Luật Xây dựng 2014 theo hướng tích hợp "quy trình cấp giấy phép xây dựng" đồng thời với công tác thẩm định thiết kế cơ sở. Phân cấp và giao quyền cho cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng) thẩm định thiết kế cơ sở và cấp giấy phép xây dựng các công trình xây dựng trên địa bàn, trừ công trình cấp đặc biệt, công trình theo tuyến hoặc công trình có liên quan đến hai tỉnh, hoặc công trình có ảnh hưởng đến an toàn, lợi ích cộng đồng.
Trường hợp Cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng) có yêu cầu thì Bộ Xây dựng thực hiện thẩm định thiết kế cơ sở công trình xây dựng (nhằm hỗ trợ một số Sở Xây dựng chưa đảm bảo năng lực thẩm định thiết kế xây dựng công trình cấp I, hoặc công trình có kỹ thuật phức tạp...).
Về lâu dài, tôi đề nghị xã hội hóa công tác thẩm định thiết kế cơ sở.
Bên cạnh đó, đề nghị Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm ban hành Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế và thực hiện công tác hậu kiểm, để nâng cao vai trò và hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước ngành xây dựng; Bộ Xây dựng chỉ thẩm định thiết kế cơ sở đối với công trình đặc biệt, hoặc có ảnh hưởng đến an toàn, lợi ích cộng đồng.
Về câu chuyện triển khai dự án của các doanh nghiệp, hiện nay còn nhiều vướng mắc về mặt thủ tục, dẫn đến tình trạng dự án bị kéo dài thời gian thực hiện.
Cụ thể, các dự án nhà ở thương mại thường mất thời gian trên dưới 5 năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường, trong đó, mất khoảng trên dưới 3 năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng dự án, còn khoảng trên dưới 2 năm để lập các thủ tục chuẩn bị đầu tư.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn mất khoảng trên dưới 3 năm để triển khai thực hiện dự án, xây dựng các công trình trong dự án. Trong giai đoạn này, chủ đầu tư đã phải trả chi phí rất lớn nhưng chưa có doanh thu, do chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Do vậy, Luật Xây dựng 2014 quy định việc cấp Giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng công trình trong dự án nhà ở, không yêu cầu điều kiện chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) với Nhà nước (doanh nghiệp đỡ bị áp lực tài chính);
Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Luật Đất đai quy định điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, thì chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Nhiều dự án bị triển khai chậm một phần do những vướng mắc về cơ chế. Ảnh: Thành Nguyễn.
Hiện nay, nếu các dự án nhà ở thương mại đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, có quỹ đất sạch; được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật; được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng, nhưng các chủ đầu tư lại không được khởi công xây dựng các công trình, mà phải chờ "Quyết định thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất", thì sẽ gây khó khăn rất lớn cho các chủ đầu tư dự án.
Tôi cho rằng, đây là cách hiểu chưa chuẩn nội dung Khoản 1 Điều 108 Luật Xây dựng: "Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai" trong quá trình thực thi pháp luật xây dựng.
Do đó, chúng ta nên sửa đổi, bổ sung Khoản 5 (mới) vào Điều 108 Luật Xây dựng quy định về "chuẩn bị mặt bằng xây dựng".
Cụ thể, nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc bản vẽ tổng mặt bằng); công nhận chủ đầu tư dự án; thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật; giấy phép xây dựng", thì được coi là đã hoàn thành công tác "chuẩn bị mặt bằng xây dựng" và được khởi công xây dựng công trình của dự án, theo tinh thần được ưu tiên áp dụng Luật chuyên ngành là Luật Xây dựng.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án còn phải chấp hành các quy định của các pháp luật có liên quan, trong đó, có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
