Việc dùng quyền sử dụng đất của bên thứ 3 làm tài sản bảo đảm trong các hợp đồng tín dụng ngày càng trở nên phổ biến, đem lại lợi ích cho người đi vay, ngân hàng và các bên tham gia khác. Thông thường, bên thứ 3 là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay tiền nhưng gặp khó khăn khi vay vốn ngân hàng. Do đó, một số người chọn đường tắt là cho pháp nhân/công ty mượn quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân hàng để vay lại khoản tiền nhất định.
Tuy nhiên, không ít trường hợp, khi đặt bút ký vào hợp đồng thế chấp, chủ tài sản không nắm rõ các thuật ngữ hoặc không nghiên cứu đầy đủ điều khoản đã “nhắm mắt” ký ẩu. Đến khi phải ra tòa, chủ tài sản “méo mặt” vì tài sản của họ được sử dụng để đảm bảo cho toàn bộ khoản vay, thay vì cho một phần của khoản vay như suy nghĩ của nhiều người.
Minh chứng điển hình cho trường hợp này là vụ án mới đây giữa Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) và Công ty TNHH Nam Phong (địa chỉ tại quận Bắc Từ Liêm, TP. Hà Nội).
Năm 2012, Công ty Nam Phong ký hợp đồng tín dụng vay vốn số tiền 18 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động sản xuất, kinh doanh nguyên vật liệu, nhiên liệu nhựa. Tài sản đảm bảo là 4 bất động sản (quyền sử dụng đất và nhà) của các cá nhân, bao gồm bà Liên (140,9m2 đất tại Giáp Bát, quận Hoàng Mai, Hà Nội); ông Mưu (Ba Đình), bà Giang (566m2 đất tại Gia Lâm) và bất động sản tại tỉnh Thanh Hóa. Do không thể trả nợ vay, Công ty Nam Phong bị Ngân hàng VIB khởi kiện ra tòa.
Đến thời điểm diễn ra phiên tòa phúc thẩm (tháng 6/2016), 2 bất động sản đã được giải chấp là nhà đất ở Gia Lâm và Thanh Hóa. Dư nợ gốc tính đến thời điểm này còn 8 tỷ đồng, lãi trong hạn là 894 triệu đồng, lãi quá hạn là 5,4 tỷ đồng.
Mấu chốt vụ án là tại cấp sơ thẩm, Tòa án nhân dân quận Bắc Từ Liêm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi nợ của VIB. Đồng thời, tuyên xử lý tài sản đảm bảo theo tỷ lệ xác định giá trị bảo đảm dư nợ tối đa của bất động sản thứ nhất là 74% (không vượt quá 8 tỷ đồng) và bất động sản thứ 2 là 64% (không vượt quá số tiền 800 triệu đồng).
Ngân hàng không chấp nhận cách xử lý trên và kháng cáo lên Tòa án nhân dân TP. Hà Nội. Bản án sơ thẩm cũng bị Viện Kiểm sát nhân dân quận Bắc Từ liêm kháng nghị.
Viện Kiểm sát nhân dân TP. Hà Nội giữ nguyên quan điểm cho rằng, việc cấp sơ thẩm tính tỷ lệ 74% và 64% trên giá trị tài sản đảm bảo là không đúng. Theo cơ quan tố tụng, đây là tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo. Việc xác định tỷ lệ này là nghiệp vụ tránh rủi ro cho nhà băng. Theo đó, ngân hàng không được phép cho vay quá tỷ lệ này và đây cũng là tỷ lệ tương ứng mức độ trả nợ của khách hàng.
Ngân hàng VIB cũng nhấn mạnh, tỷ lệ 64% và 74% được ghi tại hợp đồng tín dụng không liên quan đến phạm vi bảo lãnh. Hợp đồng thế chấp công chứng đã quy định về nghĩa vụ bảo đảm, trong đó, bên thế chấp đồng ý bảo lãnh nghĩa vụ dân sự gồm nợ gốc, lãi quá hạn, chi phí xử lý tài sản và chi phí khác.
Điều 8, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng quy định rất rõ: “Việc xác định giá trị tài sản chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ”.
Do 4 bất động sản thế chấp liên đới bảo lãnh cho toàn bộ khoản vay của Công ty Nam Phong nên Hội đồng xét xử quyết định hủy bản án sơ thẩm để xem xét giải quyết triệt để.
Đây không phải là trường hợp duy nhất mà bên thứ ba trong các hợp đồng tín dụng hiểu nhầm về tỷ lệ giá trị tài sản bảo đảm. Trong một vụ án khác, tại tòa án, chủ tài sản thừa nhận đã ký hợp đồng thế chấp nhưng đinh ninh rằng chỉ bảo lãnh cho khoản vay 400 triệu đồng, không phải 3 tỷ đồng như ngân hàng trình bày.
Một thẩm phán nhận xét, đã có nhiều trường hợp chủ tài sản chỉ đồng ý dùng tài sản đảm bảo cho một khoản vay nhất định nhưng công ty/pháp nhân dùng tài sản đó thế chấp cho cả khoản vay. Do đó, các cá nhân cần phải thận trọng mỗi khi tham gia vào các hợp đồng tín dụng để tránh gặp bất lợi, thậm chí chịu thiệt hại.
