Chủ động ứng phó với siết tín dụng

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các cơ quan trực thuộc tăng cường kiểm soát dòng chảy vốn vào lĩnh vực bất động sản, nhất là tại các địa phương “nhăm nhe” lên cơn sốt.

Đồng thời, trong dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36/TT-NHNN, ngoài việc tiếp tục đề xuất điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo hướng giảm xuống 30% từ mức 40% vừa có hiệu lực trong Thông tư 19/2017/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước lần này đã mạnh tay hơn với nhóm đối tượng là nhà đầu tư cá nhân.

Theo đó, trong khi hệ số rủi ro 50% đối với khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng, thì với khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu nhu cầu đời sống, trong đó có đầu tư bất động sản có dư nợ gốc từ tối thiểu 3 tỷ đồng lên tới 150%, gấp 3 lần mức áp dụng hiện hành.

Ngay sau khi công bố, dự thảo đã nhận được nhiều phản ứng trái chiều!

Trong đó, đa phần góc nhìn với thiên hướng lo lắng vì viễn cảnh đói vốn khi dòng tiền bị thắt chặt, có thể khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan, nhất là khi dòng tiền sẽ không chỉ bị kiểm soát chặt từ phía chủ đầu tư, mà còn chặn ở cả phía khách hàng.

Tính từ đầu năm đến nay, tại nhiều đại hội đồng cổ đông, dù đưa ra nhiều viễn cảnh tươi sáng về thị trường bất động sản với các yếu tố vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI vào thị trường…, nhưng trong các cuộc trà dư tửu hậu sau đó, đa phần lãnh đạo doanh nghiệp đều thừa nhận những kế hoạch năm nay gặp nhiều thử thách thực sự khi dòng tiền vào nhiều dự án bị nghẽn.

Thậm chí, lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản cho biết, còn buộc phải tổ chức "họp kín", không công khai với báo chí bởi báo cáo tiết lộ những bức tranh không mấy sáng sủa vì tình trạng thanh khoản yếu của một số dự án khi ngân hàng gia tăng lãi suất huy động, thắt chặt điều kiện cho vay khiến người mua nhà ngại…xuống tiền.

Điều này có thể thấy rõ khi báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, lượng giao dịch thành công trong quý I/2019, đặc biệt là phân khúc căn hộ ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM (thường được coi là chỉ báo quan trọng của thị trường) sụt giảm đáng kể so với quý IV/2018 và so với cùng kỳ.

Một số phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề được phản ánh sôi động trong thời gian gần đây, nhưng lượng giao dịch nhìn chung vẫn chưa tăng quá mạnh. Trong khi đó, việc lãi suất đang có xu hướng tăng cùng việc một số địa phương đang thắt chặt kiểm soát để hạn chế "bong bóng" sốt giá khiến nhà đầu tư thận trọng hơn.

Có thể hiểu mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước khi áp rủi ro cao ở mức vay 3 tỷ đồng trở lên, bởi cơ quan này cho rằng, mức vay này đa phần của nhà đầu cơ chứ ít có nhu cầu thực. Đồng thời, “cái lý” nữa là phân khúc cao cấp hiện chiếm tỷ lệ áp đảo so với nhà bình dân, nên hạn chế khoản vay cao để mua nhà cao cấp cũng phù hợp.

Tuy nhiên, vấn đề là dự thảo chưa thể phân biệt được hoạt động đầu tư bất động sản với nhu cầu ở thực của người dân. Thực tế, ghi nhận từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, số lượng khách hàng sẵn sàng vay 3 tỷ đồng để sở hữu những căn hộ trung tâm khoảng 4 - 5 tỷ đồng đa phần là để ở chứ lượng đầu cơ tài sản thực tế lại rất ít.

Do đó, nếu đánh đồng tất cả các khoản vay trên 3 tỷ đồng vào chung một hệ số rủi ro 150% thì vô tình lại đẩy thị trường vào tình trạng khó khăn, hơn là mục đích hướng tới góp phần làm cho thị trường bất động sản ổn định lâu dài.

Mặc dù vậy, có thể thấy chủ trương kiểm soát tín dụng bất động sản là khá nhất quán. Đồng thời, trên thực tế nhiều chủ đầu tư từ lâu cũng chủ động tìm kiếm những nguồn vốn khác để bù đắp vốn tín dụng.

Sắp tới, có thể cả đối tượng người mua nhà cũng phải tính đến bài toán này!