Cách đo của chủ đầu tư hoàn toàn có căn cứ
Theo tinh thần của văn bản này, mặc dù khẳng định cách đo đạc diện tích căn hộ trước đó không hề vi phạm quy định pháp luật về nhà ở cũng như theo hợp đồng đã ký kết, nhưng chủ đầu tư đã chấp thuận hầu hết đòi hỏi của cư dân và đồng ý thanh toán tiền nếu diện tích căn hộ sau khi đo đạc thực tế bị giảm quá 0,5% tổng diện tích.
Trước đó, một nhóm cư dân Mon City đã có đơn kiến nghị gửi đến chủ đầu tư yêu cầu xử lý một số vấn đề như xem lại cách tính diện tích căn hộ mà theo họ cho rằng đã làm thiệt hại cho khách hàng.
Cụ thể, các cư dân này cho rằng, không được tính phần tường ngăn giữa phòng khách và lô gia vào diện tích căn hộ, phải đo mép trong của lô gia chứ không được đo mép ngoài của lô gia, không được tính diện tích tường bao của hộp kỹ thuật vào diện tích sử dụng riêng…
Trao đổi với phóng viên, ông Đặng Xuân Tâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hải Đăng khẳng định, căn hộ và các phòng chức năng tại chung cư Mon City đã được xây dựng đúng hồ sơ thiết kế với các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, hoàn toàn không có việc chia tách căn hộ hoặc điều chỉnh thiết kế dẫn đến việc làm thiếu hụt diện tích sử dụng căn hộ chung cư như một số người lo ngại.
“Tuy nhiên, chủ đầu tư đã thể hiện rất rõ sự thiện chí với cộng đồng dân cư với văn bản ban hành ngày 26/8. Với các nội dung cụ thể, đề cập rõ từng vấn đề, tôi tin cộng đồng dân cư nói chung và cả dư luận chính thống trong xã hội sẽ hiểu được rằng chúng tôi không làm sai, nhưng chấp nhận hy sinh quyền lợi chính đáng của mình để sớm mang lại sự thanh bình cho Mon City”, ông Tâm nói.
Trên thực tế, theo tìm hiểu, sự phản ứng của người dân đối với vấn đề diện tích căn hộ tại Mon City đến cả từ việc chưa đọc kỹ hợp đồng đã ký kết lẫn những khoảng trống của pháp luật liên quan đến việc xác định diện tích chung – riêng trong căn hộ chung cư.
Chẳng hạn, hiện pháp luật hiện hành về nhà ở chỉ mới quy định cách tính diện tích ban công chứ chưa đề cập đến cách tín diện tích lô gia. Và Khoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, “khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn”, tức là tính từ mép ngoài của gờ tường ban công.
Trong khi đó, theo định nghĩa về ban công và lô gia thì ban công có hai hoặc ba mặt tiếp giáp thiên nhiên, còn lô gia có một mặt tiếp giáp thiên nhiên. Vì vậy, việc xác định cách tính diện tích của lô gia là “đối với mặt giáp thiên nhiên của lô gia thì tính từ mép ngoài” như nguyên tắc áp dụng pháp luật tương tự của Hải Đăng là có căn cứ.
Đối với việc xác định diện tích tường ngăn phòng chức năng trong căn hộ với lô gia, đại diện Hải Đăng cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, tường này nằm trong diện tích sử dụng riêng của chủ sở hữu căn hộ. Do vậy khi tính diện tích sử dụng căn hộ, việc đo cả tường ngăn các phòng trong căn hộ và tường ngăn lô gia là chính xác.
Trên thực tế, Văn bản số 108/QLN ngày 6/8/2018 của Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng cũng đã khẳng định: “Theo hồ sơ, bản vẽ kèm theo, tường ngăn giữa lô gia với phòng khách nằm trong căn hộ là diện tích sử dụng riêng và được tính vào diện tích sử dụng căn hộ”.
Đối với cách tính diện tích hộp kỹ thuật, theo Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn Luật Nhà ở 2005, diện tích sàn có hộp kỹ thuật không bao gồm tường xây bao quanh, tức là diện tích tường bao hộp kỹ thuật thuộc về người sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, vào thời điểm dự án này đo đạc diện tích căn hộ năm 2017, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã không quy định rõ cách tính diện tích sàn có hộp kỹ thuật.
Từ đó, Hải Đăng tính theo phương án 50/50, chủ đầu tư và khách hàng mỗi bên chịu 2/4 diện tích mặt bằng tường xây bao quanh vào diện tích sàn có hộp kỹ thuật.
Có thể thấy, đa số các nội dung còn chưa có sự đồng nhất giữa chủ đầu tư và một số cư dân Mon City là do pháp luật điều chỉnh vấn đề này có những khoảng trống. Rất khó để có thể cho rằng chủ đầu tư đã cố tình “ăn bớt” để tối đa hóa lợi nhuận. Trong khi đó, về phía người dân, khi có những khoảng hở luật pháp như vậy, cũng khó có thể trách khi họ muốn quyền lợi của mình được hưởng ở mức cao nhất.
Chủ đầu tư vẫn chấp thuận phần lớn yêu cầu của người dân
Để mang lại không khí an vui tại dự án, ông Đặng Xuân Tâm cho biết, chủ đầu tư sẽ hy sinh một phần quyền lợi để thể hiện thiện chí với người dân. “Đây là sự cố gắng cao nhất mà chúng tôi có thể chia sẻ và hài hòa quyền lợi với cư dân.”, ông Tâm cho biết.
Chủ đầu tư cho biết sẽ chấp nhận phần lớn đề xuất của cư dân để mang lại không khí thanh bình tại dự án
Cụ thể, theo văn bản ban hành ngày 26/8, đối với diện tích lô gia: Thay vì tính toàn bộ diện tích mặt bằng gờ tường ngoài giáp thiên nhiên như hiện tại, Chủ đầu tư sẽ chỉ tính 50% cho cư dân và 50% còn lại là diện tích sử dụng chung.
Đồng thời, chủ đầu tư đồng ý với kiến nghị của cư dân về việc không tính toàn bộ 4 mặt bằng tường bao hộp kỹ thuật vào diện tích sử dụng riêng.
Đại diện chủ đầu tư khẳng định, nếu diện tích đo đạc lại chênh lệch giảm quá 0,5% so với diện tích ghi trong Hợp đồng thì khách hàng sẽ được nhận số tiền tương ứng theo đơn giá trong Hợp đồng nhân với diện tích chênh lệch. Nếu đo lại mà diện tích tăng lên thì chủ đầu tư cũng không tính thêm tiền cho khách hàng.
Nếu cư dân đồng ý với phương án này, đại diện chủ đầu tư cho biết sẽ tiếp nhận thông tin cư dân có nhu cầu đăng ký đo đạc lại diện tích căn hộ kể từ ngày 27/8/2018 đến ngày 15/9/2018. Việc tổ chức đo đạc lại diện tích căn hộ và ký xác lập biên bản làm việc kể từ ngày 4/9/2018 đến ngày 15/10/2018. Việc giải quyết nghĩa vụ tài chính giữa các bên sẽ được tiến hành kể từ ngày 1/10/2018 đến ngày 15/11/2018.
“Để công tác đo đạc thuận lợi, nhanh chóng, minh bạch và tạo được sự đồng thuận cao, chúng tôi đề nghị cư dân hợp pháp tại Mon City tham gia sát sao hoạt động này”, đại diện Hải Đăng cho biết.
