Quy định thụt lùi?
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để hoàn chỉnh Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất bổ sung nhiều quy định mới như việc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới.
Cơ quan soạn thảo đưa ra 2 phương án.
Một là, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Hai là, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Với đề xuất này, nhiều ý kiến cho rằng, đây là sự thụt lùi của công tác xây dựng pháp luật, bởi quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn từng có trong Điều 59, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bãi bỏ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đề xuất chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch là không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư.
Nếu cơ quan quản lý muốn bảo vệ quyền lợi người mua nhà hay các bên liên quan, thì nên tập trung vào giải pháp làm sao để việc mua bán, giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch.
Ông Châu phân tích, môi giới bất động sản, hay sàn giao dịch bất động sản về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ phục vụ bên bán hoặc bên mua, cũng có thể phục vụ cả 2 và được trả phí. Bản thân người môi giới bất động sản, sàn phải tự chứng minh năng lực, uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư chọn thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch nhà đất.
“Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới. Sàn là kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cung ứng dịch vụ mua hàng cho bên mua”, ông Châu nói và nhấn mạnh, quy định này khiến các sàn giao dịch bất động sản được trao đặc quyền bán sản phẩm của dự án và có thể lợi dụng để “thổi” mức phí lên cao, chưa kể mức phí tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng trong tổng giá trị của thị trường đang lên đến hàng triệu tỷ đồng.
Trong khi đó, dù thừa nhận quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch sẽ khiến quy trình mua bán phức tạp, chủ đầu tư bị tước mất quyền chủ động bán hàng, nhưng theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mặt tích cực của việc này là có bên trung gian để chịu trách nhiệm về sản phẩm, bảo vệ người tiêu dùng, phòng chống rửa tiền, Nhà nước quản lý được thông tin thị trường.
Theo ông Đính, trong những năm gần đây, khách hàng mua các sản phẩm bất động sản đã bị lừa quá nhiều, trong khi lại chưa có cơ chế để bảo vệ khách hàng. “Với những chủ đầu tư ảo thì nguy cơ mất tiền của khách hàng rất cao, trong khi những sản phẩm bất động sản có giá trị lớn so với tích lũy cả đời người. Do đó, cần phải có những người đủ năng lực để thẩm định. Bộ Xây dựng cũng muốn có một bên chịu trách nhiệm thẩm tra, tránh rủi ro cho khách hàng thông qua sàn giao dịch đối với các dự án chưa đủ pháp lý”, ông Đính nói.
Doanh nghiệp muốn tự Quyết
Là người trong cuộc, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn cho rằng, việc đưa ra quy định này là rất vô lý khi nhiều chủ đầu tư có cả một bộ phận kinh doanh, bán hàng, các giao dịch đều được thực hiện minh bạch, rõ ràng, nhân sự hiểu sản phẩm, được đào tạo và đã được chủ đầu tư “nuôi quân” trong suốt thời gian dài.
Theo vị này, nếu phía cơ quan quản lý muốn bảo vệ quyền lợi người mua nhà hay các bên liên quan, thì nên tập trung vào giải pháp làm sao để việc mua bán, giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch. “Hiện chúng tôi đang áp dụng cả hai giải pháp bán hàng, tự bán hàng và phối hợp cùng sàn phân phối. Cách làm quen thuộc của chúng tôi là sẽ dành một giỏ hàng nhất định để các sàn bán giai đoạn đầu. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp sẽ bán nốt những sản phẩm còn lại”, vị này cho biết.
Theo lãnh đạo doanh nghiệp này, trên thực tế, có những dự án cần thời gian đến vài năm mới thanh khoản hết, nên nếu bắt buộc phải bán qua sàn sẽ rắc rối cho cả chủ đầu tư, cả phía sàn giao dịch. Chưa kể, trường hợp dự án có thanh khoản kém và còn một tỷ lệ sản phẩm nhất định mà sàn không hợp tác, trong khi chủ đầu tư lại không thể tự bán hàng thì sẽ khiến doanh nghiệp chôn vốn, lãng phí tài nguyên.
Tương tự, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cũng phản đối quy định phải mua bán qua sàn, thậm chí còn cho rằng, quy định gây rườm rà về quy trình bởi thực tế doanh nghiệp đã chủ động chọn nhiều hình thức mua bán.
Theo ông Phúc, việc căn nhà bán qua sàn hay không qua sàn không phải là vấn đề mấu chốt cần phải bàn, mà làm sao để khách hàng mua sản phẩm thuộc những dự án đã đủ điều kiện để bán hàng. Quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn là không cần thiết, bởi khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc thông qua sàn, quan trọng là sản phẩm đó phải đủ điều kiện được đem ra kinh doanh.
“Nên để khách hàng tự lựa chọn cách mua, vào sàn thì đắt hơn vì mất phí, còn mua trực tiếp từ chủ đầu tư sẽ rẻ hơn một chút. Pháp luật phải chặt chẽ để đảm bảo cho khách hàng an tâm khi mua sản phẩm”, ông Phúc nói.
Ở một góc nhìn khác, Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, nếu bắt buộc kinh doanh bất động sản phải qua sàn thì phải tăng tính chuyên nghiệp và trách nhiệm của các sàn và lực lượng môi giới.
“Để đảm bảo quyền lợi cho các bên, cần đưa ra quy định lực lượng môi giới phải có mã số hành nghề. Khi làm việc với phòng công chứng, môi giới phải để lại mã số hành nghề để lưu lại thông tin. Nếu tư vấn sai, hành nghề không đúng, môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật”, ông Lâm đề xuất.
