Khó khăn bủa vây
Bắt đầu câu chuyện, đại diện một chủ đầu tư đang triển khai dự án khu đô thị quy mô hơn 100 ha tại TP. Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình cho hay, thị trường địa ốc dù đang có dấu hiệu phục hồi nhưng còn khá yếu ớt, trong khi sản phẩm doanh nghiệp đang đưa ra thị trường là biệt thự, liền kề lại có suất đầu tư lớn nên thanh khoản rất èo uột.
“Chúng tôi phối hợp cùng lúc với nhiều sàn phân phối, nhiều đơn vị bán hàng mà chạy cả một chiến dịch cũng chỉ bán được 2 căn. Diện tích lớn, giá cao nên chỉ người có tài chính dư dả mới dám xuống tiền, mà số này cũng rất hiếm, trong khi tâm lý nhiều người đang khá dao động và chưa ‘máu’ mua hàng”, vị này nói, đồng thời cho biết thêm, để phát triển dự án, ngoài mức lãi vay trên giấy tờ ở mức cao 13,5%/năm, doanh nghiệp còn phải chịu thêm hơn 10% “chi phí ngoại giao” mới có được khoản vay này. Do đó, áp lực về dòng tiền là rất lớn, mỗi năm trung bình doanh nghiệp mất tới cả nghìn tỷ đồng tiền lãi.
Một khó khăn khác cũng được doanh nghiệp nêu lên, đó là việc định giá đất quá cao, tiền sử dụng đất của dự án lên đến khoảng 16 triệu đồng/m2, khiến giá thành sản phẩm bị đội lên nhiều và đây cũng là một nguyên nhân khiến thanh khoản gặp khó.
“Hiện mặt bằng giá sản phẩm hoàn thiện ở Hoà Bình cũng chỉ khoảng 16 triệu đồng/m2. Trong khi với dự án của chúng tôi, tiền sử dụng đất đã tương đương với giá bán sản phẩm trên thị trường”, vị này nhấn mạnh.
Trong một câu chuyện khác, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản - xây dựng trên thị trường UPCoM giãi bày, giai đoạn hiện tại không có nhiều điều để chia sẻ về câu chuyện kinh doanh, bởi các dự án của doanh nghiệp vẫn đang trong tình trạng ách tắc.
Vị này cho hay, không chỉ gặp khó trong mảng xây dựng khi nhiều khách hàng là chủ đầu tư chậm, chây ỳ thanh toán, mà trong mảng bất động sản, doanh nghiệp cũng đang “ngồi chơi, xơi nước” do không có việc làm. Các dự án đều vướng pháp lý, nhưng việc gỡ vướng diễn ra chậm khiến doanh nghiệp không biết xoay thế nào.
“Chúng tôi đứng hai chân, vừa là nhà thầu xây dựng, vừa phát triển dự án bất động sản nên hiểu rõ thế khó của các bên. Tôi cho rằng, năm 2024 mới là năm ngấm đòn nặng nhất, khi nguồn lực đã dành hết cho chống chọi dịch bệnh và suy thoái. Giờ điểm tựa duy nhất là luật mới có hiệu lực sớm và hy vọng việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án diễn ra nhanh, quyết liệt hơn”, vị lãnh đạo trên nói.
Kỳ vọng vào tương lai
Trao đổi với các chủ doanh nghiệp những ngày gần đây, điểm chung người viết nhận thấy là tất cả đều kỳ vọng các luật mới điều chỉnh thị trường bất động sản sớm có hiệu lực, công tác triển khai được thực hiện quyết liệt… để tiếp thêm động lực trong chu kỳ phát triển mới.
Đại diện một doanh nghiệp đang phát triển một dự án nhà ở xã hội ở Nam Từ Liêm, Hà Nội và phân phối các sản phẩm đất nền ở Phú Quốc cho hay, các biến động lớn ở trong nước đã khiến thị trường bất động sản trùng xuống rõ rệt từ cuối tháng 4/2024 đến thời điểm hiện tại.
Một bộ phận nhà đầu tư tỏ ra kém hào hứng hơn, thủ thế nhiều hơn bởi có phần mất niềm tin vào động lực tăng trưởng của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản, trong đó không ít người cho biết tạm dừng đầu tư và sẽ chỉ quay trở lại khi mọi việc ổn định hơn.
“Điều các chủ đầu tư mong muốn nhất lúc này có lẽ là cải thiện tinh thần làm việc của cán bộ công quyền. Nói thực là hiện ở nhiều nơi, cán bộ không muốn/không dám làm gì cả, giấy tờ dồn ứ, thủ tục tắc nghẽn, họ sợ làm, sợ bị sai nên nhiều người chọn cách ‘án binh bất động’ hoặc ‘đá bóng’ qua lại. Do đó, kể cả luật mới có hiệu lực thì tinh thần làm việc của cán bộ, công chức mới là điều quan trọng”, vị này nhấn mạnh.
Còn chủ tịch hội đồng quản trị một doanh nghiệp đang làm dự án tại Thái Bình chia sẻ, doanh nghiệp này thực sự lâm vào thế khó bởi tiền sử dụng đất trong dự toán đầu tư dự án tăng nhiều lần, nguyên nhân xuất phát từ việc tỉnh giao đất ở một thời điểm, nhưng tính tiền ở thời điểm khác khi giá đất đang sốt.
“Theo quy định, tiền sử dụng đất sẽ được tính ở thời điểm giao đất, thế nhưng dự án của chúng tôi lại tính tiền sử dụng đất gần 2 năm sau đó - đúng giai đoạn thị trường vào cơn sốt, giá bất động sản tăng cao. Tiền sử dụng đất của dự án theo đó tăng vọt khiến doanh nghiệp gặp khó trong bài toán cân đối tài chính và thu xếp vốn”, vị chủ tịch này cho hay.
Trên thực tế, bất cập trong tính tiền sử dụng đất đã tồn tại từ lâu nhưng chưa có giải pháp xử lý triệt để. Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, tâm lý chung của nhiều cán bộ công vụ đó là “thà định giá cao còn hơn là định giá thấp, sau đó bị truy cứu về việc làm thất thoát tài sản của Nhà nước”.
Ở một câu chuyện khác, lãnh đạo một doanh nghiệp ngoài ngành đang lấn sân sang lĩnh vực địa ốc bộc bạch: “Cái dở nhưng cũng lại là cái may của chúng tôi đó là không có nhiều kinh nghiệm làm dự án bất động sản. Dở là tiến trình thực hiện không được nhanh cho lắm, nhưng may ở chỗ, đến thời điểm hiện tại, dự án đã hoàn thiện tất cả pháp lý, không vướng phải các vấn đề vì đẩy nhanh tiến độ mà ‘làm nhanh, làm ẩu’. Lúc này, việc của doanh nghiệp là tập trung nguồn lực để triển khai dự án đúng tiến độ, có thể ra hàng và đón sóng phục hồi”.
Vị này cũng cho biết thêm rằng, do chuyên về sản xuất nên dù biên lợi nhuận không lớn như một số lĩnh vực khác, nhưng bù lại doanh nghiệp có dòng tiền dư dả để đáp ứng các yêu cầu phát triển dự án. Do đó, giai đoạn hiện tại, doanh nghiệp khá tự tin về nguồn vốn và chưa phải nhờ đến sự hỗ trợ của ngân hàng.
Thị trường bất động sản vừa trải qua cuộc tái cấu trúc quy mô lớn, có doanh nghiệp tái cơ cấu thành công, song cũng có doanh nghiệp vẫn đang loay hoay tìm hướng đi. Các thương vụ M&A doanh nghiệp, dự án cũng dần lộ diện và cho thấy thế cục đã tương đối ổn định, thị trường đang bước vào giai đoạn tích lũy chờ phục hồi mạnh hơn.
“Mỗi cây mỗi hoa, mỗi nhà mỗi cảnh” có lẽ là câu nói phù hợp với các doanh nghiệp địa ốc lúc này và dù còn nhiều thách thức phía trước, nhưng điều mà người viết cảm nhận được từ những người đứng đầu doanh nghiệp chính là tinh thần không bỏ cuộc và cả sự lạc quan ở tương lai.
