Theo hồ sơ vụ việc, vào năm 2017, anh Lê Thao (ở Ðà Nẵng) có đăng ký mua căn hộ trị giá 1,9 tỷ đồng thuộc Tòa nhà căn hộ khách sạn Coco Wonderland Resort của Tổ hợp Du lịch và giải trí Cocobay - Dự án Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire do Công ty cổ phần Ðầu tư phát triển và xây dựng Thành Ðô làm chủ đầu tư.
Anh Thao đã ký thỏa thuận đặt mua căn hộ trên và đặt cọc số tiền 293,5 triệu đồng.
Ngày dự kiến ký hợp đồng mua bán căn hộ là 30/3/2018. Tuy nhiên, đến thời hạn trên, khách hàng không nhận được phản hồi từ phía chủ đầu tư.
Ðến ngày 19/5/2018, Công ty Thành Ðô mới gửi công văn thay đổi thời gian dự kiến ký hợp đồng là trong tháng 8/2018, sau đó gia hạn đến tháng 11/2018.
Ngày 4/1/2019, anh Thao đã gửi văn bản yêu cầu chấm dứt thỏa thuận đặt mua căn hộ, yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả số tiền 587 triệu đồng, gồm tiền gốc và tiền phạt cọc.
Trước yêu cầu của khách hàng này, Công ty Thành Ðô đề nghị sẽ hoàn trả tiền đặt cọc trên tinh thần đảm bảo quyền lợi của hai bên, song anh Thao không đồng tình.
Năm 2019, tòa sơ thẩm đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu của khách hàng, nên Công ty Thành Ðô đã kháng cáo.
Tại phiên phúc thẩm mới đây, Công ty cho rằng, ngoài mặt pháp lý thì khoản đầu tư của khách hàng không bị thiệt hại.
Ở vị trí của khách hàng, nếu cho rằng đây là khoản đầu tư mà hiện nay không thấy hiệu quả thì có thể rút vốn. Công ty đồng ý chấm dứt hợp đồng, nhưng không đồng ý trả khoản phạt đặt cọc với hợp đồng mua bán căn hộ trên.
Công ty Thành Ðô cũng thừa nhận có một phần lỗi trong việc chậm được phép mở bán bán căn hộ. Tuy nhiên, Công ty cho rằng, quyền của người mua vẫn được đảm bảo, Công ty sẽ trả cho khách hàng lãi suất trên số tiền đã thực chuyển tính từ ngày trễ hẹn.
Tuy nhiên, mục đích của khách hàng khi ký kết thỏa thuận là được sở hữu căn hộ và tham gia chương trình cho thuê căn hộ với mức lợi nhuận là 12%/năm tính trên giá bán căn hộ.
Số tiền Công ty trả lãi không thể bù đắp được khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư kỳ vọng. Do đó, tòa án chấp nhận yêu cầu chấm dứt thỏa thuận của khách hàng.
Về phạt cọc, tòa án cho rằng, khi ký thỏa thuận đặt cọc, khách hàng biết rõ tòa nhà trên chưa đủ điều kiện mở bán.
Việc đặt cọc chỉ đảm bảo cho các cam kết trong việc chọn mua căn hộ và ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Tòa án quyết định không chấp nhận khoản phạt cọc và chủ đầu tư chỉ phải thanh toán số tiền 293,5 triệu đồng.
Thực tế, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và khách hàng không hiếm, đa dạng về nguyên nhân và trong mỗi vụ việc, cơ quan tố tụng phải cân nhắc lỗi cụ thể của các bên để xem xét.
Ðó cũng là lý do Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao đã ban hành án lệ số 25 để xác định, bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan thì sẽ không phải chịu phạt cọc.
Theo nội dung án lệ thì bên mua đặt cọc số tiền 2 tỷ đồng để mua đấu giá căn nhà do Cơ quan Thi hành án dân sự TP.HCM tổ chức.
Hợp đồng đặt cọc quy định, bên bán phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trong thời hạn 30 ngày từ ngày ký hợp đồng.
Sau đó, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán công chứng. Nếu vi phạm thời hạn trên, bên bán sẽ phải chịu phạt số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.
Tuy nhiên, tại thời điểm các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc, cơ quan thi hành án dân sự đang quản lý toàn bộ giấy tờ căn hộ.
Tòa án xác định, nếu có việc cơ quan thi hành án chậm trễ trong việc sang tên chủ sở hữu thì thuộc về lý do khách quan và bên bán không phải chịu tiền phạt cọc.
Theo luật sư Nguyễn Văn Thái, có 2 loại đặt cọc là đặt cọc để đảm bảo giao kết dân sự và đặt cọc để đảm bảo thực hiện giao kết dân sự. Như vậy, cần phải xác định giao kết dân sự là gì và các lý do chủ quan, khách quan để đánh giá trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên.
