Phía Bắc tung chiêu kích cầu
Những ngày gần đây, thị trường địa ốc Hà Nội liên tục đón nhận các thông tin mở bán dự án, trong đó chủ yếu là phân khúc căn hộ.
Đơn cử, tại quận Nam Từ Liêm, dự án Capital Elite do Công ty TNHH Thủ đô II làm chủ đầu tư đang được mở bán. Trong đó, từ tầng 10 đến tầng 17 dành cho người Việt, mức giá dao động từ 55-60 triệu đồng/m2; từ tầng 17 đến tầng 23 dành cho người nước ngoài có giá bán cao hơn khoảng 10%); từ tầng 23 đến tầng 31 là căn hộ cho thuê, còn lại tầng 32-33 là các căn penhouse. Theo thông tin ghi nhận từ các môi giới, chủ đầu tư Capital Elite sẽ hỗ trợ người mua 9% giá trị căn hộ nếu thanh toán ngay 70% giá trị hợp đồng, trường hợp vay vốn ngân hàng sẽ được chiết khấu 1% và ân hạn gốc, lãi trong 12 tháng.
Tại huyện Hoài Đức, chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư An Lạc đang mở bán dự án chung cư Moonlight 1 Anlac (thuộc dự án Khu đô thị mới An Lạc Green Symphony), mức giá dao động từ 38-47 triệu đồng/m2. Dự án hiện được hỗ trợ vay vốn bởi Vietcombank - Chi nhánh Đông Anh và BIDV - Chi nhánh Ba Đình. Theo đó, người mua nhà có thể lựa chọn 2 gói vay khác nhau: Vay 50% giá trị căn hộ, hưởng 3% chiết khấu và ân hạn nợ gốc, miễn lãi 24 tháng, hoặc vay 65% giá trị căn hộ, hưởng 3% chiết khấu và ân hạn nợ gốc, miễn lãi 18 tháng. Trong đó, với gói vay tại BIDV, người mua sẽ được ân hạn nợ gốc và miễn lãi, còn gói vay tại Vietcombank chỉ được miễn lãi suất mà không được ân hạn.
Tại quận Bắc Từ Liêm, dự án Han Jardin Ngoại giao đoàn - Tây Hồ Tây (tòa NO1-T6) đang nhận đặt chỗ với mức cọc phổ biến từ 50-100 triệu đồng/căn. Trong số đơn vị đứng ra nhận cọc có Công ty cổ phần Bất động sản G.Empire - một pháp nhân mới được thành lập năm 2022. Được biết, dự án gồm 2 tòa T6 và T7 do Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (HANCORP) làm chủ đầu tư, sau đó Taseco Land mua lại tòa T6 và hiện chưa có giá bán chính thức.
Một dự án từng “làm mưa, làm gió” thời gian gần đây là NHS Trung Văn (dự án nhà ở xã hội - quận Nam Từ Liêm) do liên danh Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng số 4 làm chủ đầu tư đang được các môi giới chào bán các căn thương mại với mức giá dao động từ 38-38,8 triệu đồng/m2, cao hơn gần 2 lần giá bán các căn nhà ở xã hội (19,5 triệu đồng/m2).
Dù mức độ ra hàng không quá rầm rộ như giai đoạn thị trường sốt nóng trước đó, nhưng với việc xác định cần thanh khoản hơn là bài toán lợi nhuận nên nhiều chương trình ưu đãi được triển khai rất hấp dẫn. Chẳng hạn, cũng nằm trong chương trình mở bán của Vinhomes, người mua nhà tại 2 dự án Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park có thể được chiết khấu lên tới 8% nếu thanh toán ngay hoặc được hưởng lãi suất 0% trong vòng 24 tháng - gần như trở lại các mức ưu đãi thời điểm thị trường còn sôi động.
Tại dự án Tecco Garden Thanh Trì, đơn vị bán hàng Đất Xanh Miền Bắc tung chính sách “trả nhà nếu không ưng sau 18 tháng” nhằm giải phóng các căn diện tích lớn của dự án. Theo đó, khách hàng sẽ nộp trước 40% giá trị căn hộ để ký hợp đồng mua bán và nhận nhà, 60% còn lại do ngân hàng giải ngân. Chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng. Hết thời gian ưu đãi lãi suất, nếu khách muốn trả căn hộ, đơn vị bán hàng mua lại với giá tương đương hợp đồng đã ký.
Việc nhiều dự án được mở bán hơn góp phần quan trọng tạo sự sôi động và kích thích nhu cầu tiêu dùng bất động sản cho thị trường Thủ đô. Theo ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc Phát triển kinh doanh khu vực miền Bắc, Masterise Homes, thị trường bất động sản ghi nhận một số tín hiệu tích cực đến từ các chính sách vĩ mô được Chính phủ thực hiện thời gian qua, dễ thấy nhất là nguồn cung sản phẩm đang tăng lên khi nhiều dự án được mở bán. Trong đó, chung cư vẫn là loại hình nhà ở được săn đón nhiều nhất bởi nhu cầu lớn.
Mới đây, Masterise Homes chính thức mở bán phân khúc đẹp nhất Masteri West Heights (Nam Từ Liêm, Hà Nội) - tòa West B. Lễ mở bán đã thu hút hơn 800 khách hàng, nhà đầu tư tham gia, trở thành một trong những sự kiện mở bán bất động sản quy mô lớn nhất thị trường Thủ đô từ đầu năm đến nay.
Sự kiện lần này không chỉ góp phần thổi làn gió tươi mới cho thị trường địa ốc Hà Nội đang khá ảm đạm, mà còn cho thấy vai trò của một nhà tạo lập thị trường có tiềm lực tài chính vững mạnh. Trong bối cảnh thị trường khó khăn kéo dài, Masterise Homes đã cho thấy sự “mạnh gạo, bạo tiền” của mình khi cùng với đợt mở bán này, có giai đoạn chỉ trong 1 tuần, nhà phát triển bất động sản này đã cất nóc đồng thời 3 dự án trên khắp cả nước gồm Lumiere Riverside và Lumière Boulevard (TP.HCM), The Ritz-Carlton Residences (Hà Nội).
“Những khó khăn của thị trường bất động sản thời gian qua chính là ‘phép thử’ để sàng lọc ra các chủ đầu tư có năng lực tốt và các dự án chất lượng. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, khách hàng sẽ có ‘điểm lắng’ để đánh giá và nhìn nhận giá trị thực sự của sản phẩm bất động sản”, ông Hưng cho biết thêm.
Trước đó, trong quý II/2023, Masterise Homes đã bàn giao những căn hộ đầu tiên tại phân khu Miami, dự án Masteri Waterfront (Ocean City, Gia Lâm, Hà Nội). Bàn giao trong giai đoạn thị trường thiếu cung trầm trọng, dự án nhận được nhiều đánh giá tích cực từ thị trường. Chị Ánh Tuyết (Hà Nội) - một khách hàng của dự án cho hay, gia đình chị rất háo hức vì căn hộ được bàn giao tiêu chuẩn nội thất liền tường với đầy đủ các thiết bị và phụ kiện tại nhà bếp và nhà tắm. Từ tủ bếp, máy hút mùi, bếp từ, thậm chí cả lò nướng… đều là của các thương hiệu cao cấp.
“Một căn nhà đúng nghĩa từ thiết kế, không gian thẩm mỹ cho đến thiết bị… đều được bàn giao chỉn chu”, chị Tuyết hồ hởi nói.
Còn theo khách hàng Hoàng Anh Thư (Hải Dương), không chỉ được hưởng lợi từ tiện ích trong đại đô thị Ocean Park, những cư dân Masteri Waterfront như chị còn được sử dụng những tiện ích riêng trong nhà như bể bơi panorama tầng thượng mỗi tòa tháp, phòng gym, sảnh đón tiếp… Khách hàng này đặc biệt đánh giá cao không gian cộng (+) của căn “1 phòng ngủ+” bởi thiết kế linh hoạt, tối ưu không gian và công năng sử dụng.
Phía Nam mở bán thần tốc
Doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng trở lại nhờ niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới được cải thiện dần sau giai đoạn khó khăn vừa qua.
Đơn cử, tại dự án Vinhomes Glory Heights (TP. Thủ Đức, TP.HCM), chỉ trong 34 giờ, đã có gần 2.000 khách hàng hoàn thành thủ tục đặt chỗ mua hộ trong số 3.200 căn hộ từ 5 tòa mở bán đợt đầu tiên vào đầu tháng 7 này và vài ngày sau đó, mục tiêu giỏ hàng bán hết đã được hoàn thành vượt kỳ vọng trong 60 ngày. Ngay sau đợt mở bán đầu tiên, nhiều môi giới bất động sản đã hồ hởi đăng tải thông tin trên các hội nhóm, trang cá nhân và gọi tên là “cơn bão Glory Heights”. Theo các môi giới, phần lớn khách hàng mua dự án trong đợt này là người Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc), Trung Quốc Đại lục…
Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Kinh doanh và tiếp thị, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đánh giá, những chuyển động tại Vinhomes Glory Heights là một điển hình chào bán thành công ở thời điểm này để khôi phục niềm tin thị trường. Hiện tại, lãi vay mua bất động sản đã tiệm cận mức hợp lý nhưng tâm lý người mua vẫn chưa sẵn sàng.
Việc Vinhomes Glory Heights tung ra chương trình thanh toán “lên tới 7 năm, không lo lãi suất” đã tạo ra sức hút lớn, cũng là hình mẫu cho nhiều chủ đầu tư khác noi theo nhằm đón đầu xu hướng giảm lãi suất. Tại TP.HCM, dự án Masteri Centre Point được chủ đầu tư tung ra những sản phẩm với ưu đãi hấp dẫn: Khách hàng chỉ cần thanh toán trước 35% tổng giá trị căn hộ là có thể nhận nhà và ở ngay trong 3 năm đầu, sau đó chi trả 5% mỗi tháng khi bước sang năm thứ 4.
Tương tự, dự án Mizuki Park (huyện Bình Chánh) của Nam Long đã ra mắt giỏ hàng mới cùng chính sách thanh toán dàn trải 40% được chia thành 7 đợt trong 12 tháng với mức hỗ trợ lãi suất cao. Theo thông tin công bố, sự kiện mở bán giữa tháng 6/2023 đã đem lại doanh số pre-sale khoảng 70 tỷ đồng cho dự án này.
Trước đó, dự án Paris Hoàng Kim thông báo mở bán giai đoạn 2 kèm theo ưu đãi “khủng”: Người mua căn hộ của dự án được hưởng chính sách cho vay từ ngân hàng lên đến 70% giá trị căn hộ và lãi suất là 9%/năm. Trong trường hợp thanh toán 95% giá trị căn hộ ngay khi ký hợp đồng, khách hàng sẽ được chiết khấu 15% giá trị căn hộ và trừ trực tiếp vào giá bán.
Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Phú Đông Group cho hay, trong quý IV/2023 sẽ tung ra thị trường dự án mới là Phú Đông SkyOne tại Bình Dương. Đây là dự án căn hộ vừa túi tiền có giá dao động từ 1,2-1,5 tỷ đồng/căn.
“Từ nay đến cuối năm cũng là ‘điểm rơi’ nhu cầu bất động sản mà doanh nghiệp chọn do có các tín hiệu về hạ lãi suất, người dân đáo hạn tiết kiệm, những người trẻ kết hôn có nhu cầu về nhà ở…”, bà Thảo chia sẻ thêm.
Ngoài các dự án trên, nhiều hoạt động mở bán mới cũng sẽ diễn ra trong những tháng cuối năm nay tại khu vực phía Nam như dự án Picity Sky Park của Tập đoàn PiGroup, dự án Bcons Polaris của Tập đoàn Bcons...
Thị trường dần được hâm nóng
Trong báo cáo cập nhật công bố mới đây, Công ty Chứng khoán Vietcap (Vietcap) đánh giá, thị trường nhà ở sơ cấp diễn biến kém khả quan với doanh số bán hàng thấp và ít đợt mở bán mới trong nửa đầu năm 2023. Tuy nhiên, nhóm phân tích Vietcap dự báo, doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán sẽ phục hồi dần từ nửa cuối năm nhờ niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới được cải thiện.
Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, thời gian gần đây, xuất hiện xu hướng nhiều chủ đầu tư ban hành các chính sách đặc biệt nhằm thu hút môi giới bán hàng như tăng phí môi giới, tăng thưởng nóng, mở rộng điều kiện nhận thưởng, tăng chi phí marketing và chăm sóc khách hàng, chi thanh toán phí dịch vụ môi giới hàng tuần hoặc trong 48 giờ sau đối chiếu giao dịch...
Ngoài ra, chủ đầu tư cũng mở rộng hệ thống phân phối, liên kết đại lý, ứng trước chi phí marketing đại lý làm thị trường. Đồng thời, giảm số tiền booking trên mỗi sản phẩm, chiết khấu lên đến 10% giá trị booking sớm, tăng thêm các chính sách ưu đãi như kéo giãn thời gian thanh toán, miễn phí quản lý, ưu đãi lãi suất lên đến 7 năm… để kích cầu.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc chủ đầu tư tìm mọi cách để có thanh khoản là điều cần thiết vào thời điểm này nếu không muốn chìm sâu hơn vào khó khăn. Việc ngân hàng đã “mở hầu bao” thoáng hơn dành cho lĩnh vực bất động sản qua động thái giảm lãi suất, giảm các yêu cầu đối với người vay để chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn… vừa góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản, vừa có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai dự án mới, qua đó tăng nguồn cung ra thị trường.
Tuy nhiên, ông Đính cũng cho rằng, cần thêm thời gian để đánh giá thanh khoản thị trường có thực sự cải thiện hơn hay không. Trong ngắn hạn, việc mở bán dự án mới không thể nhanh chóng diễn ra trong nửa cuối năm 2023 do các vướng mắc pháp lý hiện hữu (xác định giá đất và/hoặc điều chỉnh quy hoạch tổng thể) và công tác chuẩn bị mở bán cần nhiều thời gian hơn. Do đó, kỳ vọng thị trường bắt đầu phục hồi từ đầu năm 2024.
Cùng góc nhìn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills nhìn nhận, thời điểm và khả năng hồi phục của thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm việc gỡ vướng về pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm phù hợp… Nhìn chung, thị trường sẽ chỉ chuyển biến tích cực hơn khi dự án sửa đổi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến được thông qua vào cuối năm nay, cùng với nỗ lực của Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường và người dân có thể tiếp cận nguồn vốn vay mua bất động sản với mức lãi suất hợp lý hơn so với hồi đầu năm.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, doanh nghiệp đã nhìn thấy tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Tín hiệu này đến từ các chính sách tài khóa và tiền tệ nới lỏng hơn được Chính phủ ban hành thời gian qua, việc giải ngân cho các dự án đầu tư công được đẩy mạnh giúp lượng tiền cung ra nền kinh tế dồi dào, thúc đẩy các hoạt động kinh doanh, đầu tư khởi sắc. Ngoài ra, thị trường chứng khoán ấm lên cũng được kỳ vọng sẽ kéo thị trường bất động sản phục hồi theo.
Bắt đầu dám mua, dám vay
 |
Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch Hội đồng quản trị AVLand Group |
Thị trường bất động sản hiện còn rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, với nỗ lực từ Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, bằng nhiều chính sách hỗ trợ, thị trường xuất hiện nhiều hơn tín hiệu tích cực, người mua bắt đầu dám mua, dám vay.
Phân khúc nhận được sự quan tâm nhất hiện nay là căn hộ. Các dự án chuẩn bị bàn giao nhà, pháp lý đầy đủ, giá thành hợp lý, được hỗ trợ vay vốn với lãi suất phù hợp và dài hạn sẽ thu hút người có nhu cầu thực.
Cần lưu ý yếu tố vị trí, pháp lý dự án, giá bán, uy tín thương hiệu...
 |
Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM |
Việc nhiều chủ đầu tư đồng loạt giới thiệu dự án mới ra thị trường mang đến nhiều tín hiệu tích cực. Điểm chung có thể dễ dàng nhận thấy là các dự án này chủ yếu ở phân khúc tầm trung, đáp ứng nhu cầu mua ở thực của lượng lớn khách hàng, lý do bởi thời điểm hiện tại, lãi suất vay mua bất động sản dù đã giảm nhưng vẫn neo ở mức cao, thị trường vốn lại đắt… nên ít người mua để đầu tư.
Tuy nhiên, để đảm bảo thanh khoản, chủ đầu tư cần lưu ý yếu tố vị trí, pháp lý dự án, giá bán, uy tín thương hiệu..., bởi dù có nhu cầu nhưng khách hàng sẽ rất cẩn trọng trong quyết định mua nhà. Nếu chủ đầu tư đáp ứng được các yếu tố này sẽ hỗ trợ thêm niềm tin cho người mua và chắc chắn sẽ có thanh khoản tốt.
Thị trường bất động sản đã về đáy và có cơ hội cho người mua
 |
Ông Trần Minh Tuấn, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Khách sạn Đông Á |
Giai đoạn hiện tại, khó nhận biết việc giảm lãi suất tác động đến nhà đầu tư, họ có tiền thực không dùng tiền vay, nhưng có thể nói, khi khách hàng thấy giá đã ở mức phải chăng thì có thể tham gia đầu tư, tín hiệu ban đầu của thị trường khó nhận biết vì diễn ra tương đối âm thầm. Về cơ bản, từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ tạo ra cơ hội cho người mua.
Dòng tiền sẽ quay trở lại thị trường địa ốc mạnh mẽ
 |
Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group |
So với thời điểm cuối năm 2022, tâm lý nhà đầu tư bất động sản hiện đã lạc quan hơn. Điều này có thể thấy từ tháng 3/2023, khi thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu hồi phục và đến quý II, các thông tin về đẩy mạnh triển khai các tuyến giao thông trọng điểm trên cả nước đã củng cố thêm niềm tin vào bất động sản, bởi một thực tế đã được chứng minh là hạ tầng đi đến đâu thì bất động sản sẽ phát triển tới đó.
Ngoài ra, lãi suất vay mua bất động sản cũng đang tiệm cận mức hợp lý. Về cơ bản, dòng tiền sẽ quay trở lại thị trường địa ốc mạnh mẽ là điều các nhà đầu tư đang dự đoán.
