Không qua sàn thì lo, mà qua cũng dở
Thực tế, quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn từng được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nhưng sau đó bị đưa ra khỏi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi trong suốt thời gian đó, các mục tiêu như hạn chế trốn thuế, minh bạch giá cả… không những không đạt hiệu quả kỳ vọng, mà còn trở thành rào cản trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Vì thế, có nhiều ý kiến cho rằng, khi quy định này được đề xuất đưa trở lại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tạo “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và làm tăng thêm giá bán nhà. Trong đó, vấn đề gây lo ngại nhất là hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản cấu kết với nhau làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu, giá cả.
Tuy nhiên, từ năm 2014 tới nay, việc giao dịch qua sàn chưa được luật hóa cũng để lại nhiều hệ lụy, mà các vụ tranh chấp tại các dự án Golden Palm, New Horizon, Hồ Gươm Plaza… là những ví dụ điển hình, mà nguyên nhân đều xuất phát từ chuyện các sàn phân phối chuyên và không chuyên quảng bá quá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu người mua phải đặt cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng. Thế nhưng, sau khi nộp, kiểm tra lại thông tin thì khách hàng mới té ngửa, dự án chưa có giấy phép xây dựng chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không. Khi dự án bị phát hiện có sai phạm hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo, các sàn giao dịch vẫn là bên vô can, trách nhiệm được đẩy hết về phía chủ đầu tư.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, chủ đầu tư dự án thường không trực tiếp bán hàng, mà hầu hết được thực hiện qua sàn giao dịch độc lập hoặc qua các sàn riêng do chủ đầu tư lập nên.
Tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn có nhiều dự án triển khai, bán sản phẩm tại TP.HCM cho biết, hầu hết chủ đầu tư đều muốn giao dịch qua sàn trước khi tung sản phẩm ra thị trường, nhất là với sản phẩm hình thành trong tương lai nhằm tận dụng khả năng phát triển thị trường, tiếp thị sản phẩm… của sàn phân phối nhằm mang lại dòng tiền ban đầu cho dự án. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp mới bán nốt những sản phẩm còn lại
“Hiện tại, hầu hết giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đều được thực hiện thông qua sàn giao dịch, do đó cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn để tránh những hệ lụy không đáng có. Ngoài ra, Nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời và sát với tình hình thực tế”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đồng thời chia sẻ thêm, Hội nghị lần thứ 5, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII cũng nhận thấy điều này nên đã đưa ra quan điểm “bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch” vào Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Tuy nhiên, cũng theo ông Đính, từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện các chủ đầu tư chủ động hơn với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng, nhưng từ đó đến nay giá nhà chỉ tăng mà không giảm cho thấy mục tiêu “giảm chi phí để giảm giá nhà” chưa đạt được.
“Xét cả mặt lý luận lẫn thực tiễn, quan điểm ‘giao dịch bất động sản qua sàn làm tăng chi phí’ là chưa chuẩn xác. Để tránh việc chi phí bán hàng tăng, có thể định mức phí trần ở mức phù hợp”, ông Đính gợi ý.
Quan trọng là phải đúng luật
Do công tác giám sát, quản lý còn bị buông lỏng nên cơ quan quản lý khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thực sự của các sàn giao dịch.
Bất động sản không phải là một hàng hóa kém phổ thông như nợ xấu, nên sàn giao dịch bất động sản đã tồn tại từ lâu, hầu hết do tư nhân thành lập và điều hành, mà ít “được” Nhà nước trực tiếp quản lý.
Nhìn sang thị trường bất động sản Mỹ, việc mua bán, cho tặng, thuê… nhà đất đều được thực hiện thông qua đơn vị trung gian là công ty môi giới, chứ không trực tiếp giao dịch hay thanh toán tiền cho nhau. Người mua có thể tự tìm nhà hoặc thông qua môi giới và ngược lại, nhưng vẫn phải giao dịch qua đơn vị trung gian.
Các công ty môi giới đều do chính quyền bang quản lý, bên cạnh sự giám sát chéo của Hiệp hội Quốc gia bất động sản Mỹ (NAR) và chỉ môi giới (realtor) có chứng chỉ hành nghề (được giám sát của thẻ chip điện tử) mới được hoạt động môi giới, đồng thời cũng sẽ bị tạm ngừng hoạt động nếu không học và thi các lớp cập nhật thông tin và luật lệ mới. Các thông tin làm việc và giao dịch với các khách hàng sẽ được cập nhật và kiểm soát trong suốt quá trình, cho tới khi khách hàng chuyển nhượng bất động sản thành công.
Quay trở lại Việt Nam, nhiều thành viên thị trường cho rằng, hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, nhưng chủ yếu làm nhiệm vụ quảng cáo và môi giới sản phẩm, chứ chưa thực hiện hết chức năng vốn có gồm báo cáo giao dịch bất động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao dịch… Do công tác giám sát, quản lý còn bị buông lỏng nên cơ quan quản lý khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thực sự của các sàn giao dịch.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, những vấn đề trên sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn các quy định về hoạt động của sàn giao dịch, đặc biệt là vai trò, trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi người mua nhà khi tham gia giao dịch.
“Khi buộc phải gắn trách nhiệm với giao dịch của khách hàng từ đầu cho đến cuối, các sàn dù muốn cũng sẽ không dễ ‘đi cửa sau’ với chủ đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh và chia sẻ thêm, khi luật hóa, các yêu cầu về chuẩn hóa sàn môi giới và chất lượng của môi giới cũng sẽ được nâng theo, đáp ứng tốt hơn nhu cầu từ thị trường.
Theo luật sư Lê Trọng Thêm, Công ty Luật LTT & Lawyers, các bất động sản đã có sổ giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng, thì với bất động sản hình thành trong tương lai, cũng cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho bên mua. Thực tế, có không ít tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng và chủ đầu tư do khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án. Do đó, giao dịch bất động sản cần được thực hiện qua sàn để có một đơn vị chịu trách nhiệm về những thông tin họ đưa ra nhằm bảo vệ người tiêu dùng, đồng thời cũng cần quy định chặt chẽ hơn nữa đối với nghề môi giới bất động sản. Đây phải là một ngành kinh doanh trong hệ sinh thái bất động sản với nhiều yêu cầu khắt khe về đạo đức kinh doanh, kiến thức nghiệp vụ, pháp luật chuyên ngành, thông tin thị trường, định giá tài sản…
Vì thế, mỗi môi giới phải có định danh riêng, mỗi bất động sản phải được cấp mã định danh để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động giao dịch. Thậm chí, cần có trung tâm lưu ký các mã bất động sản và các môi giới là thành viên của trung tâm lưu ký đó để mọi thông tin đều minh bạch, người mua bất động sản sẽ không phải lo về việc tiếp nhận thông tin không chính xác về sản phẩm, dự án…
