Chung cư: Nguồn cung vẫn hạn chế, giá bán tiếp tục neo cao
Trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng kéo dài, chung cư là phân khúc có “sức sống” tốt khi thanh khoản của toàn thị trường tập trung vào phân khúc này do nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng lên, nhất là tại 2 thành phố lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội.
Đặc biệt, phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu thực này đã đón sóng hồi phục nhanh hơn các phân khúc còn lại ngay từ đầu quý III/2023. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nếu như quý II/2023 toàn thị trường chỉ ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 1.000 giao dịch so với con số 2.700 giao dịch ở quý I/2023, thì sang quý III/2023 ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần quý I/2023, trong đó có tới 80-90% giao dịch căn hộ chung cư.
Tuy nhiên, số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy một điểm đáng lưu ý, đó là lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 11/2023 giảm 18% so với tháng 2/2023. Theo đó, nhu cầu tìm mua chung cư trong quý IV/2023 cũng được dự báo thấp hơn quý I/2023 - điều hiếm khi xảy ra bởi nhu cầu nhà ở luôn tăng cao trong thời điểm cuối năm.
Sự bất thường này được cho là xuất phát từ việc giá chung cư tăng nhanh từ đầu năm tới nay do nguồn cung suy yếu trầm trọng. Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, cả năm 2023 không có dự án nào được cấp phép mới, lượng hàng đưa ra thị trường đều từ các dự án đã triển khai từ trước. Điều này đẩy giá sơ cấp lên tới 52 triệu đồng/m2, còn giá thứ cấp của các căn chung cư cũ bàn giao từ 5-10 năm cũng tăng lên hơn 35 triệu đồng/m2.
Ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn cho biết, việc tiếp cận nhà chung cư ngày càng khó khăn đối với người dân do tốc độ tăng thu nhập không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có giá bán cao hơn bởi chủ đầu tư cần tối ưu hóa lợi nhuận trong bối cảnh các chi phí đầu vào tăng cao.
Do chung cư không ngừng tăng giá cùng nhu cầu mua và thuê luôn cao khiến tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư vào loại hình nhà ở này có thể đạt tới 12,5%/năm (bao gồm khả năng tăng giá và lợi nhuận từ việc cho thuê). Đây cũng là lý do khiến nhu cầu tìm kiếm chung cư cho thuê tăng vọt thời gian qua.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam dự báo, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2024 sẽ vẫn hạn chế, dự kiến chỉ hơn 30.000 căn được chào bán ở Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, phần lớn vẫn đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang nên giá bán sẽ tiếp tục neo cao. Riêng tại TP.HCM, bên cạnh dự án mở bán mới, cũng sẽ có một số dự án dự kiến tái xây dựng và mở bán sau thời gian dài im ắng do vướng mắc pháp lý.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Đây sẽ là những phân khúc phục hồi sớm nhất thời gian tới.
“Diễn biến này tương tự chu kỳ 10 năm trước, khi thị trường rơi vào khó khăn, thanh khoản tập trung vào phân khúc ở thực, mang tính chất phòng thủ và đem lại dòng tiền cho nhà đầu tư”, ông Quốc Anh nói.
 |
Các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như chung cư, nhà riêng sẽ hồi phục sớm nhất. Ảnh: Dũng Minh |
Biệt thự liền kề, nhà mặt phố: Vẫn phải chờ
Có thể nói năm 2023 tiếp tục là năm buồn của phân khúc nhà mặt phố, biệt thự liền kề. Ngoài đặc thù là sản phẩm có giá trị lớn, việc lãi suất tăng cao giai đoạn đầu năm cũng khiến phân khúc này không thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
Trong 10 tháng đầu năm 2023, nguồn cung mới nhà mặt phố, biệt thự liền kề tại thị trường Hà Nội chỉ đạt gần 700 sản phẩm, giảm tới 94% so với năm 2022 và chỉ bằng 1/20 so với năm 2019, chủ yếu đến từ các huyện vùng ven như Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức... và khu vực lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh...
Lượng giao dịch cũng giảm sâu với chỉ vài trăm giao dịch, dù giá bán đã giảm khá mạnh, cá biệt một số dự án còn ghi nhận giảm tới 30-40% so với giá tham chiếu cách đây 1 năm. Khảo sát thực tế tại một số dự án dọc tuyến đường trung tâm tại Hà Nội hay trên những tuyến đường lớn tại TP.HCM - nơi có lượng người và phương tiện đi lại đông đúc hàng ngày, dễ thấy khung cảnh im lìm của những dãy nhà liền kề với chi chít biển rao bán hoặc cho thuê.
Nếu ở thời điểm cuối năm 2019, giá bán một căn nhà liền kề diện tích 60-100 m2/sàn dao động từ 8-30 tỷ đồng/căn, thì nay giảm xuống còn 3,5-8,5 tỷ đồng/căn mà vẫn khó kiếm khách. Bên cạnh đó, giá cho thuê giảm từ 60-100 triệu đồng/căn/tháng xuống 20-30 triệu đồng/căn/tháng, nhưng người thuê cũng chẳng mặn mà.
Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản khó tăng trưởng đột biến, mà phục hồi theo hướng “chậm mà chắc”. Nhu cầu ở thực đang tăng cao cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa. Hiện tại, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua, còn dự án sửa đổi Luật Đất đai sẽ được đưa ra xem xét tại kỳ họp Quốc hội tới đây. Khi các sắc luật quan trọng này đều được thông qua, những nút thắt về pháp lý dự án, nguồn vốn sẽ được tháo gỡ triệt để, niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại, thị trường bất động sản dự báo thực sự trở về trạng thái bình thường từ giữa quý II/2024.
Anh Minh Tuấn - trưởng nhóm kinh doanh một đơn vị phân phối bất động sản thuộc tốp đầu ở Hà Nội cho hay, ngoài giá cao, dòng sản phẩm biệt thự liền kề và nhà phố thương mại còn phải đối diện với thách thức về pháp lý liên quan tới thời hạn sử dụng đối với hạ tầng. Chưa kể, việc bùng nổ các hoạt động thương mại điện tử giúp người mua đơn giản hơn trong thanh toán, lại được nhiều chiết khấu hơn… đã khiến nhu cầu khai thác mặt bằng kinh doanh cho thuê sụt giảm, kéo theo nhu cầu đầu tư liền kề, nhà phố thương mại giảm sút.
Dẫu vậy, vị này cho rằng, phân khúc biệt thự vẫn có sức hấp dẫn riêng, bởi theo thời gian, giá bất động sản sẽ chỉ tăng lên, đồng thời trước áp lực về tăng dân số cơ học và nhu cầu nhập cư vào đô thị tăng cao, những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… sẽ tiếp tục chứng kiến bất động sản hạng sang tăng giá.
Số liệu khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 70% hộ gia đình có thu nhập từ 40-70 triệu đồng cho biết có nhu cầu mua thêm ít nhất một ngôi nhà trong tương lai, đặc biệt càng những người sở hữu nhiều nhà (tức nhiều tiền) thì nhu cầu mua thêm càng cao hơn.
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch VARS nhìn nhận, phân khúc bất động sản hàng hiệu có mức giá từ 150-300 triệu đồng/m2 trở lên hướng đến tệp khách hàng nhỏ giàu có tại Việt Nam. Song, các thống kê chỉ ra rằng, tệp khách hàng này sẽ tăng nhanh thời gian tới. Dù vậy, theo ông Khánh, với bối cảnh khó khăn hiện tại, bất động sản hàng hiệu sẽ còn chững lại trong 2-3 năm tới.
Còn bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, năm 2024, thanh khoản phân khúc này vẫn là dấu hỏi, bởi hoạt động giao dịch sẽ tập trung vào các sản phẩm mua để ở, thay vì đầu tư. Thị trường Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi các sản phẩm hiện hữu đều neo ở mức giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi Hà Nội đang chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh… với hạ tầng đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh.
Đất nền: Dần hút khách trở lại
Năm 2024 sẽ là năm thị trường bất động sản đón nhận cả cơ hội và thách thức đan xen. Việc huy động vốn của doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt với nhiều khó khăn khi tổng lượng trái phiếu đến hạn năm 2024 vẫn lớn, lên đến gần 400.000 tỷ đồng. Do đó, chỉ khi chủ đầu tư chấp nhận giảm giá sản phẩm, ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất và cơ quan quản lý tích cực tháo gỡ các vướng mắc cho doanh nghiệp, dự án… thì khi đó thị trường sẽ có “điểm mở”.
Thường là phân khúc “chiếm sóng” thị trường, thế nhưng đất nền lại rơi vào tình cảnh ảm đạm suốt 1 năm qua. Hầu hết khu vực diễn ra tình trạng sốt đất giai đoạn 2021-2022 đến thời điểm hiện tại đều ghi nhận có sự cắt lỗ, giảm giá sâu.
Đơn cử, tại Hà Nội, một số “điểm nóng” về đất nền trước đây như Sơn Tây, Thạch Thất, Hoài Đức, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên..., nay giá giảm từ 15-35% so với đầu năm 2022, tương tự đất nền trong dự án cũng giảm từ 8-15%.
Hay tại Bắc Ninh - địa bàn có giao dịch đất nền sôi động trong thời kỳ cao điểm, hiện giao dịch chỉ xuất hiện ở những sản phẩm cắt lỗ từ 40-50%, như huyện Thuận Thành, mặc dù đã được nâng cấp hành chính cấp đô thị (từ tháng 4/2023 trở thành thị xã) nhưng giá liên tục giảm, thời điểm cao nhất ghi nhận giá bán đất nền trong khu dân cư từ 25-30 triệu đồng/m2, đến nay chỉ còn 13-17 triệu đồng/m2.
Thị trường đất nền phía Nam cũng trong tình cảnh ảm đạm, đặc biệt tại TP.HCM ghi nhận mức giảm bình quân của sản phẩm đất nền toàn thị trường ở mức 2 con số (khoảng 10%). Trong đó, một số địa bàn giảm giá sâu như TP. Thủ Đức giảm 30-40%; các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ... giảm 30-50%. Các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Phước, Long An... ghi nhận giá bán đất nền khu dân cư giảm 25-30%, trong dự án giảm 5-10%... (theo số liệu khảo sát của VARS).
“Thị trường đất nền giai đoạn 2021-2022 xảy ra nhiều đợt sốt nóng, nguyên nhân chính là do sự buông lỏng quản lý của chính quyền các địa phương. Nhìn nhận một cách khách quan, việc sốt đất xảy ra là do chính quyền không kiểm soát việc phân lô, tách thửa bất hợp pháp, bao gồm cả việc phân lô, tách thửa với đất nông nghiệp, đất trồng cây mà không phải đất ở, đặc biệt tại các khu vực ven đô thị và hậu quả là thị trường rơi vào tình cảnh hỗn loạn chỉ sau một thời gian ngắn. Với việc kiểm soát chặt chẽ hơn từ cơ quan chức năng, đến nay, thị trường đất nền đã hạ nhiệt, không còn hiện tượng sốt giá”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho hay.
Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, hiện tại, nhà đầu tư có xu hướng quan tâm trở lại với phân khúc đất nền sau thời gian “cắt lỗ sâu” và giá cơ bản đã chạm đáy. Dấu hiệu vượt đáy được thể hiện ở loại hình đất đấu giá tại khu vực lân cận các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM ở quanh mức giá 2 tỷ đồng/nền đạt tỷ lệ hấp thụ 70-80% với giá đấu cao hơn khoảng 5% so với giá khởi điểm, nếu chuyển nhượng ngay có thể hưởng mức chênh lệch 30-50 triệu đồng/nền. Tuy vậy, theo ông Chung, cần xác định trong 1-2 năm tới thanh khoản đất nền sẽ chậm do cần thời gian phục hồi.
“Nếu quyết định đầu tư đất nền ở tỉnh thì nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ. Chẳng hạn, nên chọn sản phẩm thuộc khu vực trung tâm của tỉnh hay thị trấn, gần các khu công nghiệp, hạ tầng đáp ứng nhu cầu ở… thì mới có thanh khoản và khả năng tăng giá tốt trong tương lai. Không nên chọn sản phẩm ở quá xa khu dân cư, không đồng bộ về hạ tầng, tiện ích”, ông Chung lưu ý.
Cụ thể hơn, ông Chung gợi ý, nên chọn các địa phương phát triển mạnh khu công nghiệp, có đường cao tốc hay trục đường chính đi qua như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương…, xa hơn có thể đầu tư ở Quảng Ninh, Hải Phòng. Bên cạnh đó, có thể lựa chọn đầu tư ở những địa phương có chỉ số phát triển kinh tế, năng lực cạnh tranh tốt. Ông Chung cho rằng, đầu tư đất nền các tỉnh thời điểm này cần xác định tầm nhìn dài hạn hoặc tối thiểu là 2-3 năm, như vậy mới có thể kỳ vọng đạt mức lợi nhuận trung bình khoảng 10%/năm.
Nghỉ dưỡng: Khó đột biến
Đến đầu quý IV/2023, các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng vẫn ế ẩm, cho dù thị trường bất động sản xuất hiện nhiều hơn các tín hiệu tích cực. Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 10/2023 của DKRA Group, nếu loại hình condotel bắt đầu có chuyển biến về giao dịch từ cuối quý III/2023, thì biệt thự nghỉ dưỡng vẫn trượt dài.
Trong tháng 10/2023, chỉ có 1 dự án biệt thự nghỉ dưỡng chào thị trường (giai đoạn mở bán tiếp theo) với 18 căn (nhích tăng so với tháng trước đó, nhưng chỉ tương đương 3% cùng kỳ năm 2022) và cũng chỉ duy nhất 1 căn được giao dịch, đạt tỷ lệ 6%. Mức tiêu thụ này giảm 99% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo DKRA Group, khu vực miền Nam và miền Trung không ghi nhận dự án biệt thự nghỉ dưỡng mở bán mới trong tháng 10/2023, sức cầu tiếp tục sụt giảm mạnh. Đáng chú ý, hơn 80% dự án sơ cấp đóng giỏ hàng để điều chỉnh giá bán và chính sách bán hàng.
Giá bán sơ cấp trong tháng 10/2023 không biến động so với tháng trước đó. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40-50% giá trị sản phẩm… để kích cầu. Thị trường vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức khi hoạt động du lịch phục hồi chậm, bên cạnh áp lực đáo hạn trái phiếu tăng dần những tháng cuối năm.
Tương tự, loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng cũng không quá khá khẩm. Trong tháng 10/2023, trong số 50 căn được tung ra thị trường thì chỉ tiêu thụ được 5 căn, cả quý III/2023 cũng chỉ tiêu thụ được 8 căn. Báo cáo của DKRA Group chỉ ra rằng, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm, với mức giảm xấp xỉ 75% cùng kỳ năm trước. Nguồn cung tập trung cục bộ tại khu vực miền Trung và miền Bắc, miền Nam không ghi nhận dự án mở bán mới trong tháng. Sức cầu thị trường khiêm tốn, lượng tiêu thụ còn hạn chế, bằng 17% so với cùng kỳ năm 2022.
Thanh khoản thị trường còn thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những sản phẩm có pháp lý hoàn thiện với mức giá 16-18 tỷ đồng/căn. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các dự án mở bán tiếp tục áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại…
Trong bối cảnh trầm lắng đó, condotel là điểm sáng le lói nhờ hoạt động giao dịch có sự cải thiện, trong khi nguồn cung vẫn thấp. Cụ thể, trong tổng số 131 căn tung ra thị trường, có 68 căn được tiêu thụ, chiếm tỷ lệ 52%. Trong đó, miền Trung tiếp tục dẫn đầu, chiếm 78% tổng nguồn cung mới cả nước và lượng tiêu thụ cũng tập trung cục bộ tại một dự án mở bán nơi đây. Miền Bắc không ghi nhận dự án mở bán mới trong tháng.
Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels nhận định, tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với thực tế thị trường. Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung - cầu tại nhiều khu vực. Bên cạnh đó, một số dự án nghỉ dưỡng còn xuất hiện tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng.
Việc thiếu cân nhắc đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành… khiến không ít dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách. Trong khi đó, thay vì các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam có thể du lịch nước ngoài dễ dàng với chi phí hợp lý. Do đó, họ có thể lựa chọn thay đổi “khẩu vị”.
Theo ông Trần Vũ - nhà sáng lập đơn vị đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi tình cảnh ảm đạm. Thị trường hầu như không ghi nhận nguồn cung mới trong năm. Trong khi đó, nhiều dự án cũ đang bị chậm tiến độ, thi công cầm chừng, gây ảnh hưởng tới niềm tin thị trường.
“Dù lãi suất ngân hàng đã giảm, nhưng số người sẵn sàng vay tiền để đầu tư không nhiều, tư tưởng ‘phòng thủ’ vẫn chiếm đa số. Do đó, từ quý IV/2023 đến quý II/2024, lượng giao dịch sẽ khó có sự đột biến. Sau mốc thời gian này, thị trường sẽ cải thiện hơn nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước thông qua các bộ luật sửa đổi”, ông Vũ dự báo.
