Nhận diện “kháng thể”
Cơn bão dịch Covid-19 thứ 4 ập đến TP.HCM và nhiều tỉnh, thành phố phía Nam với cường độ lây lan nhanh, độ bao phủ lớn khiến cho hầu hết ngành nghề bị “đứng hình”, trong đó có thị trường bất động sản. Tính chất của đợi dịch lần này khá phức tạp, vượt ngoài suy đoán của nhiều người, trở thành rào cản lớn, làm ngưng trệ giao dịch toàn thị trường. Song theo phân tích của giới chuyên môn, “khoảng lặng” sẽ không quá dài bởi mọi yếu tố nền tảng của thị trường bất động sản như cung - cầu, nhân sự và khả năng tiếp cận tài chính của cả chủ đầu tư và khách mua vẫn nguyên như cũ, thậm chí có phần thuận lợi hơn khi các cơ quan, chính quyền đều hiểu rằng phải hỗ trợ tối đa cho doanh nghiệp và thị trường đối phó với dịch bệnh.
Một cơ sở nữa để các thành viên tham gia đặt niềm tin vào thị trường, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, là nhìn lại ba đợt bùng phát Covid-19 diễn ra trước đó, cứ sau khi dịch bệnh thoái trào, thị trường bất động sản lại phục hồi mạnh về cả giao dịch lẫn giá cả.
“Sự khác biệt lớn nhất của thị trường hiện tại so với trước đây là dù gặp không ít khó khăn, song thực tế hầu như không diễn ra tình trạng giảm giá, bán tháo, ngược lại cứ sau mỗi đợt dịch, thị trường lại có sự thăng hoa khá nhanh, cho thấy sức đề kháng khá lớn”, ông Phúc nhận định.
Nhìn nhận thực tế thị trường bất động sản các tỉnh phía Nam từ đầu năm đến nay, dù dịch bệnh phức tạp, song nhiều phân khúc vẫn không giảm nhiệt. Với thị trường căn hộ, theo ghi nhận của phóng viên, nguồn cung tại TP.HCM chứng kiến sự phục hồi với con số mở bán mới ước khoảng 3.900 căn trong nửa đầu năm, tăng 73% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ hướng dẫn thực hiện thủ tục đầu tư mới được ban hành; tổng lượng căn bán được (bao gồm cả lượng sản phẩm đã mở bán trước đó còn tồn) đạt gần 4.000 căn, tăng 98% so với cùng kỳ.
Với phân khúc nhà liền thổ, lợi thế có thể trở thành một tài sản tích trữ có tiềm năng tăng giá cao khiến các sản phẩm thuộc loại này tại TP.HCM và khu vực phụ cận gần như ra đến đâu hết đến đấy.
Báo cáo quý II/2021 của Savills Việt Nam về diễn biến thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM cho biết, giá nhà liền thổ tăng trung bình 13-20% so với cùng kỳ. Theo các chuyên gia đến từ Savills, dù quý II có phần lớn thời gian Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp, giá nhà phố, biệt thự ở TP.HCM vẫn tăng vọt do nguồn cung khan hiếm. Dù vậy, có thể nhận thấy thanh khoản phân khúc này khá thấp, phần lớn là do không có dự án mới ra mắt.
Đồng tình với Savill nhưng nhìn nhận ở phạm vi rộng hơn, JLL Việt Nam thống kê rằng, trong quý II/2021 vừa qua, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận đạt 2.849 USD/m2 (tương đương 65,5 triệu đồng), với mức tăng giá 15,9% theo năm và 7,9% theo quý.
Khảo sát các dự án quy mô lớn ở khu vực TP. Thủ Đức, Đồng Nai, Long An và những dự án nằm ở khu vực có mật độ đô thị hóa cao tại Bình Dương cho thấy, các chủ đầu tư có xu hướng tăng giá khá nhanh các giai đoạn mở bán tiếp theo, một phần vì sức cầu thị trường tốt, phần khác do tác động của các yếu tố đầu vào như giá sắt thép, xi măng… và giá đất tăng lên. Diễn biến này khiến thị trường mua đi bán lại nhà liền thổ thứ cấp cũng có mức tăng giá rất cao và theo JLL Việt Nam, với quỹ đất hạn chế ở TP.HCM và sự gia nhập của các dự án tích hợp chất lượng cao ở các tỉnh vệ tinh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu…, giá bán sơ cấp trung bình của loại hình nhà liền thổ tại khu vực miền Nam được dự báo sẽ tiếp tục tăng.
 |
Một kiểu quảng cáo lạ thời Covid. Ảnh: Lê Toàn |
Càng nén, sức bung càng mạnh
Rất khó để đưa ra nhận định cụ thể về thời điểm thị trường bất động sản phía Nam sẽ trở lại đường đua, bởi điều này hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng chống dịch cũng như cung ứng vắc - xin, nhưng theo ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á, độ nén càng cao, độ bung sẽ càng lớn bởi nhu cầu bất động sản hiện nay đa phần là nhu cầu thực, yếu tố bong bóng do đầu cơ hầu như không có.
“Trong thời gian dịch bệnh vừa qua, Công ty chúng tôi có chạy thử nghiệm chương trình bán hàng online và kết quả cho thấy sự quan tâm đến bất động sản của nhà đầu tư rất lớn. Có thể việc đi xem sản phẩm, chốt giao dịch khó thực hiện được do việc giãn cách giữa các địa phương, nhưng khá nhiều khách hàng lựa chọn hình thức đặt cọc giữ chỗ, chờ sau dịch sẽ ra quyết định mua bán”, ông Hạnh thông tin và cho rằng, đối với nhà đầu tư cá nhân thì theo quan sát của ông, trong 2 năm qua, khách hàng quyết định đầu tư rất thận trọng, ít sử dụng đòn bẩy hoặc sử dụng không quá 50%, 70% nhà đầu tư cá nhân dùng tiền nhàn rỗi và đặt mục tiêu trung, dài hạn (3-5 năm) cho quyết định đầu tư của mình. Vì vậy, thị trường có “lắng lại” trong 6 - 9 tháng cũng không khiến họ gặp khó hay chịu áp lực phải ra hàng.
“Đó cũng là một trong những nguyên nhân lý giải vì sao thị trường thời gian qua dù gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn không diễn ra tình trạng bán tháo”, ông Hạnh nói.
“Bùng nổ hay không còn khó nói, nhưng khi dịch bệnh được kiểm soát, chắc chắn thị trường sẽ nhanh chóng giao dịch bình thường trở lại”, ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land tự tin nhận định và cho rằng, dù dịch bệnh kéo dài ảnh hưởng lớn đến tâm lý người tiêu dùng, đến công ăn việc làm, thu nhập của người dân, nhà đầu tư, nhưng nhu cầu về đầu tư, về nhà ở trên thực tế không những không giảm, mà còn tăng lên. Do vậy, chỉ cần dịch bệnh được kiểm soát, cuộc sống người dân trở lại bình thường thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà tăng mạnh.
Xét ở các yếu tố khách quan, theo ông Hoài, ngoài nhu cầu ở thực không ngừng tăng cao, yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản thời gian tới là tại nhiều tỉnh, thành phố khu vực phía Nam có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, sự phát triển của hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng diễn ra mạnh mẽ thúc đẩy làn sóng đầu tư liên vùng, thậm chí xuất hiện cả làn sóng nhà đầu tư phía Bắc “ôm tiền” vào Nam săn đất.
“Chưa khi nào chính sách phát triển hạ tầng khu vực phía Nam được đẩy mạnh như hiện nay. Hàng loạt tuyến đường cao tốc, sân bay… được đầu tư xây dựng không chỉ giúp rút ngắn đáng kể khoảng cách về không gian, thời gian giữa các vùng miền, mà còn đóng vai trò cú huých, đánh thức cả một vùng đất, khởi tạo làn sóng đầu tư mới vào các địa phương, trong đó có thị trường bất động sản”, ông Hoài nói và cho rằng, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã kéo theo làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các đại dự án du lịch, các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, thu hút hàng trăm ngàn lao động, dẫn đến nhu cầu về nhà ở cũng tăng cao.
Nhìn bề nổi, trước mắt sẽ là một khoảng lặng với thị trường địa ốc TP.HCM và nhiều tỉnh, thành phố phía Nam khi hầu hết các địa phương đều ưu tiên cao nhất cho việc phòng chống dịch bệnh, nên các giao dịch bất động sản bị ngưng trệ. Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, phía sau sự phẳng lặng ấy là hàng loạt dự án, công trình đang âm thầm thi công, nhiều kế hoạch bung dự án đang chờ sẵn, nhiều hợp đồng M&A quỹ đất hay giao dịch bất động sản chỉ chờ ký kết…
Tất nhiên, cũng không thể lạc quan tếu, bởi mỗi ngày doanh nghiệp “đóng băng” kéo theo hàng trăm loại chi phí và sau đợt dịch này sẽ có không ít doanh nghiệp không cầm cự được phải rời bỏ “cuộc chơi”, nhưng thị trường chung chắc chắn sẽ sớm trở lại và thực tế, nhiều nhà đầu tư có lực, nhanh nhạy đã hành động để đón sóng mới.
Phải tận dụng được cơ hội rất lớn sau dịch bệnh
 |
| Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á |
Tình hình ngắn hạn sẽ gặp khó khăn vì ảnh hưởng của Covid dẫn đến lưu thông về kinh tế, thương mại cũng như sản xuất bị ảnh hưởng, khiến nhà đầu tư thận trọng trong việc ra quyết định đầu tư.
Sau đợt giãn cách này, sẽ cần vài tháng để tạo ra tâm lý bình ổn và yên tâm sản xuất, công tác. Vì vậy, thị trường bất động sản sẽ chậm ít nhất 1 quý tiếp theo cho đến khi những thông tin về việc kiểm soát dịch bệnh và phổ cập vắc - xin trở nên đại trà hơn. Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn sẽ gặp khó khăn.
Sau khi dịch được kiểm soát, theo tôi, phân khúc đất nền với tổng mức đầu tư không quá 1,5 tỷ đồng/sản phẩm ở các vùng Lâm Đồng, Bà Rịa, Tây Ninh, Long An, Đồng Nai vẫn có sức hút lớn.
Đối với bất động sản biển, có thể kỳ vọng trong 9 - 12 tới khi Việt Nam có thể tiêm vắc - xin cho 50 - 60% dân số và mở cửa lại du lịch quốc tế. Thực tế, nhà đầu tư trung và dài hạn có thể “săn hàng” trong giai đoạn này.
Sự chựng lại chỉ mang tính tạm thời
 |
| Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland |
Do đã dự phòng trước các tình huống dịch bệnh xảy ra nên khi xuất hiện các tình huống này, ngay lập tức các phương án đối phó đã được Novaland kích hoạt nhằm đảm bảo hoạt động của Công ty không bị gián đoạn, bao gồm hoạt động kinh doanh và tiến độ xây dựng tại các công trường.
Hiện dù thị trường bất động sản có phần chững lại, nhưng chúng tôi vẫn ghi nhận nhu cầu tìm hiểu sản phẩm của khách hàng khá cao.
Năm 2021, bên cạnh việc tiếp tục phát triển sản phẩm nhà ở phân khúc trung và cao cấp trên các quỹ đất sẵn có tại trung tâm TP.HCM, Novaland đẩy mạnh các sản phẩm bất động sản đô thị du lịch và khu đô thị vệ tinh, đặc biệt là những sản phẩm có nhu cầu thiết thực, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số khách hàng.
Tuân thủ phòng dịch, chia sẻ khó khăn với khách hàng
 |
| Ông Lê Trọng Khương, Phó tổng giám đốc Tài chính Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land |
Chiến lược phát triển của Tập đoàn Hưng Thịnh không phải là 6 tháng hay một năm, mà được vạch ra trong 5 - 10 năm và hầu hết kế hoạch triển khai dự án, nguồn cung sản phẩm cũng đã được đặt ra từ trước, do vậy việc xảy ra dịch bệnh không bị tác động nhiều. Điều mà Tập đoàn Hưng Thịnh đang làm lúc này là yêu cầu toàn thể cán bộ nhân viên tuân thủ quy định của chính quyền cũng như chủ động có các biện pháp phòng chống dịch, một mặt lên kế hoạch chia sẻ khó khăn với khách hàng bằng cách giãn tiến độ thanh toán.
Hưng Thịnh đã “tận dụng” quãng thời gian dịch bệnh để tái cơ cấu một cách triệt để khi ngay từ đầu năm 2020, Tập đoàn đã rốt ráo hoàn thiện tái cấu trúc, đổi mới và xây dựng hoàn chỉnh hệ sinh thái bao gồm đầu tư và phát triển các loại hình bất động sản, xây dựng, công nghệ PropTech và Fintech, kinh doanh trên nền tảng số… Một trong những điểm quan trọng của việc tái cấu trúc là Tập đoàn đang chuyển giao việc đầu tư, phát triển và kinh doanh toàn bộ hơn 100 dự án bất động sản với quỹ đất trên 4.500 ha cho Hưng Thịnh Land, đơn vị thành viên nòng cốt của Tập đoàn.
Mọi thứ đã chuẩn bị, chỉ chờ dịch qua đi
 |
| Ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi |
Dịch bệnh là yếu tố khách quan không ai tránh được và diễn biến đợt bùng phát này cũng rất khó lường. Vấn đề của doanh nghiệp lúc này là làm sao duy trì hoạt động, đảm bảo được nguồn lực chờ dịch bệnh lắng xuống để có thể nắm bắt cơ hội mới.
Với Tập đoàn Danh Khôi, chúng tôi đã xác định mục tiêu phát triển dài hạn, nên trong khó khăn bao giờ cũng sẽ có cơ hội. Từ đầu năm 2020, dù thị trường có nhiều khó khăn, nhưng Danh Khôi vẫn âm thầm mua lại khá nhiều dự án tốt để đầu tư một cách chỉn chu.
Đến thời điểm hiện nay, dù dịch bệnh đang hoành hành, nhưng Danh Khôi không cắt giảm nhân sự, ngược lại còn đang triển khai chiến dịch tuyển dụng rất lớn với số lượng tuyển mới khoảng 1.500 nhân sự và chuẩn bị các nền tảng công nghệ bán hàng để sẵn sàng bứt phá sau dịch. Thực tế, sức cầu bất động sản, đặc biệt là các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực mà ít có tính đầu tư sẽ giảm trong ngắn hạn do thu nhập người dân sụt giảm, tâm lý phòng thủ chờ đợi. Tuy nhiên, bài toán là “ai cầm cự được lúc này sẽ có cơ hội lớn để trở thành những nhà tạo lập thị trường khi dịch bệnh được kiểm soát”.
