Chuyện không chỉ là bỏ “phương pháp thặng dư”
Rất dễ hiểu khi dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường.
Sự lo lắng khi đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” có thể gây ra nhiều hơn sự phiền hà, thay vì tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất cho các địa phương và doanh nghiệp như tinh thần của dự thảo chỉ là một vế của vấn đề nóng được tranh luận sôi nổi tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua.
Nếu xử lý, khơi thông được chính sách tài chính về đất đai, những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được giải quyết, kể cả việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư.
Vế còn lại, như chia sẻ của PGS-TS. Vũ Sỹ Cường đến từ Học viện Tài chính, đó là tư duy xây dựng pháp luật khi cần tính đến khả năng thực thi của việc thay đổi chính sách. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trên địa bàn Thành phố có tới hơn 87% dự án được định giá đất theo phương pháp thặng dư. Như vậy, khi thay đổi, chi phí bỏ ra là bao nhiêu khi phải thực hiện lại việc thu thập thông tin, đào tạo cán bộ triển khai theo các phương pháp định giá mới…? Đó là chưa kể, các phương pháp định giá thay thế chưa chắc đảm bảo tính chính xác khi dữ liệu đầu vào còn rất thiếu và yếu như hiện nay.
Ở góc độ khoa học, TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, về cơ bản, các phương pháp định giá đất ở nước ta được đánh giá là phù hợp với thông lệ quốc tế cũng như thực tiễn thị trường. Tuy nhiên, nội dung hướng dẫn cụ thể của từng phương pháp còn bộc lộ những hạn chế, bất cập nên trong quá trình triển khai ở các địa phương, việc định giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc thị trường, dẫn đến tồn tại 2 loại giá đất với mức độ chênh lệch rất lớn. Do đó, việc cần thực hiện là làm rõ hơn cách vận dụng phương pháp sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, hơn là việc thêm bớt các phương pháp.
Ông Lượng cũng lưu ý thêm, phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định, thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai, nghĩa là được dùng để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất…, chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi được thay đổi mục đích sử dụng, mà nếu dữ liệu đầu vào đảm bảo thì sẽ tránh thất thu rất lớn cho Nhà nước, điều đã diễn ra từ nhiều năm nay.
GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng cho hay, nhiều nước trên thế giới áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất nên ít bị thất thoát do hạn chế được tình trạng bán chênh, trốn thuế… Chưa kể, cũng không có lý do thuyết phục để loại bỏ phương pháp này, mà chủ yếu do cơ chế quản lý.
“Trên thế giới, khi quy định về phương pháp định giá, người ta coi trọng cách thức, quy trình, tiêu chuẩn, căn cứ định giá…, bộ phận nào làm sai thì sẽ dẫn đến sai phạm, nếu làm chuẩn quy trình, giá có thể thấp hoặc cao hơn giá thị trường nhưng đều có cơ sở rõ ràng. Cùng một mảnh đất, nhưng 2 tổ chức định giá khác nhau nên có thể có 2 giá khác nhau, vấn đề là xem căn cứ, cơ sở, luận chứng định giá, chứ không phải đánh giá giá cụ thể đó đúng hay sai, thấp hay cao”, ông Cường phân tích.
 |
Nếu bỏ phương pháp thặng dư sẽ rất khó xác định giá trị dự án hình thành trong tương lai. Ảnh: Dũng Minh |
Dự án hỗn hợp sẽ tắc
Trong các đợt thảo luận liên quan đến cơ chế xác định giá đất thị trường trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai gần đây, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, vấn đề khó nhất, phức tạp nhất là chưa đưa ra được phương pháp xác định giá đất cụ thể trong từng trường hợp.
“Nếu xử lý, khơi thông được chính sách tài chính về đất đai, những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được giải quyết, kể cả việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư…”, ông Thanh nhấn mạnh.
Theo luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty DVL Ventures - Phó chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cơ quan soạn thảo nêu lý do thiếu cơ sở dữ liệu và yếu tố chủ quan liên quan tới con người để loại bỏ phương pháp thặng dư, nhưng điều đó không có nghĩa là phương pháp này không phù hợp, bởi 2 yếu tố này cũng xảy ra với các phương pháp định giá đất khác.
Ông Chung cho biết, hiện có 5 phương pháp định giá đất theo quy định hiện hành, nhưng 3 phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số được giữ lại trong dự thảo sửa đổi Nghị định 44 không thay thế được phương pháp thặng dư khi áp dụng cho dự án có công trình hỗn hợp, chủ đầu tư phải thực hiện các thành phần “điện, đường, trường, trạm…” và giao lại cho Nhà nước. Các phương pháp so sánh và hệ số giá đất không áp dụng được, bởi không tính tới công trình hạ tầng xã hội được hoàn trả cho Nhà nước khai thác. Theo phương pháp thặng dư, các chi phí này tính vào chi phí hoàn thiện dự án. Nếu bỏ phương pháp thặng dư sẽ rất khó xác định giá trị dự án hình thành trong tương lai. Từ thực tế triển khai, nếu không có phương pháp thặng dư, chủ đầu tư không thể tính toán được các bài toán tài chính của mình.
Trong khi đó, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai sửa đổi dù thừa nhận phương pháp thặng dư là phương pháp khoa học, nhưng cơ quan soạn thảo đề nghị tạm dừng, chưa áp dụng, bởi phương pháp này bao trùm trong đó là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập và chưa có cơ quan theo dõi, chưa có đầy đủ thông tin... Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ thị trường để tổng hợp lại trình lên lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trình Chính phủ, từ đó có quyết định phù hợpn
