Chiêu đầu tư mới: Chia nhỏ nhà phố, chung cư thành nhà trọ

Thuê nhà phố, chung cư để làm nhà trọ

Anh Trần Thế Việt, Giám đốc Công ty TNHH Hòa Việt tại quận Bình Thạnh cho biết, công ty của anh hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cho thuê phòng trọ. Hiện Công ty  có hơn 20 nhân viên, cộng tác viên hàng ngày dẫn khách đi coi nhà để ký hợp đồng thuê.

Vì lượng khách hàng thuê hàng ngày rất lớn, nên vị giám đốc này phải luôn để mắt kiếm những căn nhà phù hợp. Vậy là hàng ngày, anh tung quân ra tìm những căn nhà phố, hoặc những căn chung cư rồi từ đó chia phòng ra để cho thuê.

Cụ thể, với nhà phố, những phòng nào nhỏ thì cho thuê giá từ 5 - 7 triệu đồng, có thể ở khoảng 4 người; phòng lớn được cải tạo lại, dùng hệ thống giường tầng để làm ký túc xá cho sinh viên ở. Các phòng này sẽ ở được từ 5 - 10 người, mỗi người 700.000  đồng/tháng .

Với chung cư, có thể chia từng phòng ra cho thuê theo dạng ở ghép. Thông thường, anh Việt chọn căn hộ không có nội thất, sau đó mua tủ, điều hòa, tủ lạnh… vào lắp đặt và cho thuê.

“Một căn nhà phố 1 trệt 2 lầu tại đường hẻm tại Bình Thạnh thường có giá thuê từ 10 - 15 triệu đồng/tháng. Căn này thường có khoảng 5 phòng ngủ và phòng lớn, với 5 phòng ngủ giá cho thuê từ 4 - 7 triệu đồng/phòng tùy diện tích, phòng lớn chia ra là ký túc xá… nên lợi nhuận cũng khá”, anh Việt nói.

Cũng kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê nhà trọ, ông Trần Văn Thái, ngụ quận 9, TP.HCM cho biết, trước đây ông làm môi giới bất động sản cho Công ty Đất Xanh, vì cũng ở trọ nên biết nhu cầu thuê trọ của các bạn sinh viên và người đi làm tại TP.HCM là rất lớn.

“Vậy là tôi nghỉ việc và sẵn có chút vốn, năm 2017 tôi đi thuê căn nhà phố tại đường Lê Văn Việt, quận 9 với giá 9 triệu đồng/tháng. Diện tích căn nhà này không lớn nhưng được cái có tới 4 phòng ngủ, có thêm một khu gác lửng lớn tại tầng 3. Vậy là 4 căn phòng ngủ tôi cải tạo cho thuê với giá 3 triệu đồng/tháng, tầng trên tôi làm ký túc xá 5 giường, mỗi giường thu 900.000 đồng bao điện nước/tháng.

Thấy có lợi nhuận, tôi tiếp tục mở rộng việc kinh doanh bằng việc thuê nhà phố, thành lập công ty, thuê thêm nhân viên phụ đưa khách đi coi nhà trọ, kiếm khách thuê nhà trọ. Giờ tôi có 15 căn nhà trọ kiểu này cho thuê và 6 căn hộ chung cư đang cho thuê”, ông Thái cho biết.

Theo những người kinh doanh dịch vụ này, để có thể hoạt động, thứ nhất phải có vốn để đặt cọc, tiếp đó là việc thương thảo thuê nhà để đạt được mục tiêu là chủ nhà ký cho thuê dài hạn, tránh tăng giá nhiều lần mỗi năm để khi mình cho thuê lại nhà với giá ổn định. Tiếp theo là phải xây dựng đội môi giới cho thuê nhà, bởi điểm hạn chế của dịch vụ này là mỗi công ty chỉ hoạt động chủ yếu ở một vài quận, và phải có đội quản lý những căn hộ cho thuê.

Và những rủi ro

Ông Nguyễn Như Ý, Giám đốc công ty chuyên cho thuê nhà trọ tại quận 4, quận 7 (TP.HCM) cho rằng, thực tế để có thể thuê được những căn hộ cho thuê lâu dài là  không dễ.

Đặc biệt, mùa cao điểm của thị trường này là thời điểm đầu năm học khi sinh viên vào tìm nhà trọ để bắt đầu đi học, thời điểm ế ẩm nhất là cuối năm khi khách hàng đua nhau trả phòng về quê ăn Tết. Khi đó, doanh nghiệp sẽ chịu lỗ khoảng 1 tháng.

Trong ngành kinh doanh này, nếu không biết cách quản lý thì sẽ rất rắc rối. Đơn cử, việc người thuê thuộc diện ở ghép, tình trạng trộm cắp đồ của nhau tại nhà trọ sẽ có. Để hạn chế điều này không đơn giản, bởi thường người thuê nhà sẽ làm hợp đồng, đưa chứng minh nhân dân ra và đặt cọc 2 tháng tiền thuê nhà. Nhưng có thể họ lấy chứng minh nhân dân giả ra làm hợp đồng, tiền đặt cọc 2 tháng không nhiều nhưng khi họ lấy trộm đồ của những người trọ chung thì giá trị rất lớn.

“Tôi đã gặp nhiều trường hợp này, và cách khắc phục chủ yếu là khuyến cáo cho khách hàng ở trọ cùng cẩn thận đồ đạc cá nhân. Bên cạnh đó, việc quản lý khách thuê phòng cần chặt chẽ, trước khi cho thuê phải yêu cầu khách hàng xuất trình giấy tờ tùy thân, tiến hành làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường để thuận tiện cho việc quản lý, tránh những rủi ro về sau”, ông Ý nói.

Ngoài ra, việc khách hàng thuê nhà trọ tụ tập ăn nhậu, quậy phá và bị khách hàng khác phản ánh, khi không chịu nổi họ sẽ bỏ đi, trong khi đó việc đuổi những khách trọ phá phách kia cũng không phải dễ.

Tiếp đó là khách hàng làm hư hỏng thiết bị nhà trọ như điện nước, hệ thống vệ sinh…, những cái này doanh nghiệp phải chịu và phải sửa chữa ngay cho khách. Cũng như phải bảo đảm việc căn nhà không bị hỏng hóc. Ngoài ra, cũng có nhiều khoản phí cần phải chi như bảo vệ, lao công, thợ sửa chữa điện nước... Chính vì vậy, khi phát triển dịch vụ này cần xây dựng thêm những đội xây dựng, bảo vệ của mình để tiết kiệm chi phí, cũng như bảo đảm an toàn và có thợ ngay khi mình cần, tránh tình trạng phụ thuộc vào thợ bên ngoài để giảm chi phí.

Đánh giá về mô hình đầu tư này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đây là cách làm hay, đánh đúng nhu cầu lớn hiện nay. Nó cũng mang lại nhiều điểm tốt như góp phần xóa đi tình trạng nhà trọ xập xệ như khu ổ chuột, giúp những sinh viên, sinh viên mới ra trường có nơi ở tốt, mà giá cả vừa túi tiền.

Theo ông Châu, hiện nay TP.HCM đang có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình của Thành phố.

Theo ước tính, người có thu nhập thấp đô thị chiếm khoảng 50% dân số, bao gồm cán bộ, công chức, công nhân lao động và người nhập cư. Hầu hết đối tượng này đều có nhu cầu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, nhất là loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ. Điều đó cho thấy, nhu cầu nhà ở thương mại, nhà ở vừa túi tiền là rất lớn.

Vì vậy, bên cạnh phát triển các mô hình nhà ở trong khu đô thị vệ tinh, các dự án khu dân cư quy mô lớn, Thành phố cần triển khai các khu nhà ở quy mô vừa và nhỏ để cho thuê, nhà ở xã hội hay khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, nhà cho thuê…