Chiến lược “ngủ đông” của các doanh nghiệp địa ốc

Từ tồn kho đến phá sản…

Sự bùng phát của đại dịch Covid-19 gần hai tháng nay đã khiến nền kinh tế thế giới và trong nước chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực. Dịch bệnh kéo dài thêm tháng nào, tác hại của nó không chỉ là phép số cộng thời gian, mà nó là số nhân khi sức đề kháng của các doanh nghiệp ngày càng mỏng dần.

Không ngoại lệ, thậm chí còn có phần chịu tác động nặng nề cả trực tiếp và gián tiếp, thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng hầu hết đang trong một tâm thế lo lắng bao trùm. Bởi lẽ, ở thời điểm hiện tại, tâm lý của rất nhiều người thay vì nghĩ tới chuyện đầu tư bất động sản lại phải suy nghĩ về việc ứng phó dịch bệnh, duy trì thu nhập và ổn định cuộc sống, hay ít nhất là thắt lưng buộc bụng cho an toàn.

Theo số liệu thống kê từ Cục Đăng ký quản lý kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quý I/2020, có 34.889 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường (tăng 2,0% so với cùng kỳ 2019), bao gồm: 18.596 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh có thời hạn (tăng 26,0%), 12.178 doanh nghiệp chờ giải thể (giảm 20,6%), 4.115 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể (giảm 0,02%). Trung bình mỗi tháng có 11.630 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường. Trong đó, không quá ngạc nhiên khi ngành kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí đầu tiên trong danh sách các nhóm ngành thoái lui khỏi thị trường theo hình thức tạm ngừng kinh doanh với 493 doanh nghiệp, tăng báo động 94,1% so với cùng kỳ năm 2019, đồng thời cũng chỉ kém cả năm 2019 khoảng 100 doanh nghiệp.

Tuy nhiên, bấy nhiêu thôi vẫn chưa thể hiện đầy đủ những khó khăn, thách thức mà thị trường bất động sản phải đối mặt. Trong đó, một thực tế phũ phàng khác đó là hàng trăm nhân viên đang làm việc tại các công ty bất động sản vừa và nhỏ tại TP.HCM tiết lộ họ đã bị nợ lương nhiều tháng liền. Ngoại trừ một một số doanh nghiệp lớn có nguồn lực tài chính đủ mạnh, không ít đơn vị mới gia nhập thị trường lao đao vì thiếu kinh phí nuôi quân, cạn kiệt kinh phí cho các hoạt động truyền thông.

Số liệu thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong tổng số khoảng 1.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới, hiện có tới 1/3 số sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa vì chủ đầu tư không mở bán sản phẩm. Cùng với đó, khoảng 500 sàn giao dịch phải tạm dừng hoạt động một phần. Đây là những sàn vẫn còn hàng để bán do vẫn còn hợp đồng bán hàng đã ký kết với chủ đầu tư, nhưng phải tối thiểu hóa hoạt động để cầm cự.

Ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến không thể mở bán dự án mới không chỉ ảnh hưởng đến các sàn môi giới. Trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có đến 24 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; 4 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng.

Thực tế, hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế. Nhưng hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế, nếu đó là bán thành phẩm (như do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay…), hoặc là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản.

Trong công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính ngày 24/3/2020 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã đặc biệt nhấn mạnh, dịch bệnh Covid-19 đang ảnh hưởng nghiêm trọng tới hoạt động kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng và tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng, nhất là khi thị trường bất động sản có vai trò trọng yếu trong cơ cấu kinh tế.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho biết, khủng hoảng kinh tế tác động trực tiếp đến thu nhập của đại bộ phận nhân dân, do đó người dân có xu hướng chỉ tập trung chi tiêu cho nhu yếu phẩm cần thiết phục vụ đời sống và tạm dừng việc mua bất động sản để ở hoặc để đầu tư. Sự sụt giảm về mặt thu nhập khiến khách hàng đã hoặc có ý định sử dụng nguồn tiền vay ngân hàng để đầu tư vào bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong quyết định đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản hầu như không có thêm khách hàng ký hợp đồng mới.

Lối ra nào cho doanh nghiệp địa ốc?

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện đang đặt gánh nặng lớn lên vai các doanh nghiệp, nhiều doanh nghiệp buộc phải tuyên bố phá sản. Còn lại, tất cả đối mặt với câu hỏi: Vậy sẽ phải làm gì trong giai đoạn này?

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nếu đòi hỏi một giải pháp tức thời để khắc phục những khó khăn cho thị trường thì quả thực rất khó. Bởi dịch bệnh Covid-19 là một yếu tố khách quan, một tai nạn nằm ngoài dự đoán. Hơn nữa, do tính chất của hàng hoá như đã phân tích ở trên, bất động sản chỉ có thể phát triển được khi cuộc sống bình yên, tốt đẹp, nền kinh tế phát triển ổn định, tiền tích trữ trong dân dồi dào. Khi nền kinh tế gặp khó khăn, thị trường bất động sản sẽ rơi vào bế tắc đầu tiên.

Theo ông Võ, khó có thể nói cần làm gì để "cứu" thị trường bất động sản ở thời điểm dịch bệnh vẫn đang khiến mọi người bất an như hiện nay. Bây giờ không thể hô hào người dân là mặc kệ dịch bệnh để đi mua bất động sản. Các giải pháp tức thời nếu có chỉ có thể tháo gỡ phần nào đó khó khăn cho thị trường và quan trọng hơn là tăng sức chịu đựng của các doanh nghiệp. Theo đó, trước hết, cần xem Covid-19 là một loại thiên tai bất khả kháng và kiến nghị Chính phủ cho phép các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản được liệt vào danh sách các doanh nghiệp bị ảnh hưởng và nhận ưu đãi như các ngành khác.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, đại dịch Covid-19 là một cú sốc lớn đối với nền kinh tế và trong thời gian tới, các doanh nghiệp và kinh tế Việt Nam chắc chắn sẽ còn khó khăn hơn nữa. Câu chuyện giải cứu không chỉ riêng với thị trường bất động sản, mà cả chung nền kinh tế và không có ai có thể can thiệp khi đại dịch lây lan mạnh. Thay vào đó, các giải pháp hỗ trợ từ từ sẽ được cân nhắc để giúp các doanh nghiệp đảm bảo hoạt động kinh doanh hay chí ít là "sống được" trong thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, sự chủ động cũng sẽ cần phải có từ các doanh nghiệp. Theo đó, đây cũng là thời điểm để doanh nghiệp tranh thủ tái cấu trúc cho trung hạn, dài hạn.

"Các khó khăn về tài khoá đã được Chính phủ hỗ trợ, việc của doanh nghiệp là cố gắng để sống được qua giai đoạn này", ông Thành nhấn mạnh.

Nhìn ở góc độ tích cực, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng, dịch Covid-19 trước mắt đã gây ảnh hưởng nặng đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, tác động từ dịch chỉ là khó khăn tạm thời, về lâu dài không thể kìm hãm sự phát triển của thị trường.

Bức tranh tổng thể về bản chất thị trường hiện nay chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt, còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng. Khó khăn của doanh nghiệp bất động sản thời điểm này là làm sao duy trì hoạt động, đảm bảo được nguồn lực cho đến khi dịch bệnh lắng xuống để có thể nắm bắt những cơ hội mới.

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, đây cũng là giai đoạn thích hợp để các doanh nghiệp dừng lại quan sát, tìm ra những thiếu sót trong thời gian qua để từ đó cơ cấu lại hoạt động, chuẩn bị cho những bước đi kế tiếp. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng có thể linh động chuyển đổi sang các hình thức hoạt động phù hợp. Ví dụ như hoạt động bán hàng có thể chuyển sang hình thức online, vừa tránh được dịch lây lan, vừa đảm bảo khách hàng có thể yên tâm giao dịch một cách an toàn.

Nếu trong thời gian ngắn, bệnh dịch được khống chế thì thị trường bất động sản sẽ quay về quỹ đạo bình thường. Trường hợp tình hình dịch bệnh kéo dài, khả năng nhiều doanh nghiệp có nguồn lực yếu kém sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí phá sản. Về mặt tích cực, đây có thể xem như một cuộc sàng lọc giúp thị trường nhà đất trở nên “khỏe mạnh”, giữ lại những doanh nghiệp có đầy đủ thực lực, giỏi "lèo lái trước sóng gió". Còn hiện tại, “ngủ đông” để bảo toàn lực lượng có lẽ là kế sách tối ưu của đa số thành viên thị trường địa ốc.

Ngủ nhưng tỉnh để sẵn sàng bật dậy

Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group

Do ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh, ba sự dịch chuyển chính trong kinh doanh đều bị hạn chế, đó là sự đi lại của con người, sự dịch chuyển hàng hóa và dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp đã và sẽ đóng cửa. Nhiều lao động mất việc làm, giảm thu nhập.

"Ngủ đông động" là một trong những hành động của CEO Group trong lúc dịch Covid-19 vẫn đang hoành hành trên thế giới và khiến nhiều doanh nghiệp trong nước, đặc biệt là những doanh nghiệp trong ngành du lịch - khách sạn phải đóng cửa, cắt giảm nhân viên.

Ngủ nhưng tỉnh để sẵn sàng bật dậy về đích năm 2020, 2021 và xa hơn nữa. Trong khi tạm hoãn các kế hoạch mở bán mới hoặc những hoạt động đông người, CEO Group vẫn tiếp tục hoàn thiện thủ tục pháp lý, đền bù và giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, bảo trì công trình, tiếp tục duy trì vận hành các khu nghỉ dưỡng Novotel Phu Quoc Resort, Novotel Villas và BW Premier Sonasea Phu Quoc.

Bên cạnh đó, CEO Group dành thời gian này cho đào tạo thực tập sinh điều dưỡng và sinh viên ngành du lịch.

Cần có những giải pháp tháo gỡ đặc thù cho từng nhóm ngành

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

Trong bối cảnh dịch Covid-19 đang có những tác động ngày một mạnh mẽ vào nền kinh tế, Chỉ thị số 11/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trong sản xuất - kinh doanh, bảo đảm an sinh xã hội là một động thái rất tích cực của Nhà nước. Trong đó, các doanh nghiệp địa ốc cũng sẽ  được hưởng lợi trực tiếp từ gói kích thích kinh tế này.

Tuy nhiên, doanh nghiệp trong từng ngành nghề, lĩnh vực sẽ có khó khăn riêng và mỗi khó khăn đòi hỏi cách giải quyết phù hợp, đặc thù.

Thực tế này đòi hỏi sự ra đời của các ban tư vấn chính phủ riêng rẽ, nhằm giải quyết cho từng nhóm ngành phù hợp. Đơn cử, doanh nghiệp xuất nhập khẩu cần giải quyết vấn đề về thủ tục, tỷ giá hối đoái, mua bán ngoại tệ; hoặc doanh nghiệp về vận tải công cộng sẽ gặp các vấn đề phát sinh về giá xăng dầu, số lượng khách...

Việc giảm thuế có thể tác động tích cực với các doanh nghiệp có lợi nhuận; nhưng không có tác dụng hiệu quả với doanh nghiệp làm ăn thua lỗ. Biện pháp kích cầu kinh tế chỉ thực sự làm tốt vai trò của nó khi giúp doanh nghiệp có khả năng tăng trưởng để đóng thuế và duy trì "sức đề kháng". Khi Covid-19 qua đi, dư âm của dịch bệnh và "sức đề kháng" của doanh nghiệp để họ phát triển trở lại mới là những câu chuyện chính.

5 lý do để doanh nghiệp ngủ đông

Ông Đặng Hồng Anh, Phó chủ tịch TTC

Ở bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp “ngủ đông” là cần thiết. Ngủ đông là trạng thái hạ thân nhiệt có điều hòa của động vật để giảm mức trao đổi chất, tiết kiệm năng lượng. Các hoạt động cơ thể, bao gồm thở, nhịp tim, thân nhiệt và quá trình trao đổi chất đều giảm xuống. Hiện tượng này xảy ra trong vài ngày hoặc hàng tuần giúp cho động vật tiết kiệm năng lượng trong mùa đông, hoặc qua đêm băng giá trên núi cao. Doanh nghiệp lúc gặp khó khăn cũng tương tự vậy.

Có 5 lý do để doanh nghiệp “ngủ đông”. Thứ nhất, doanh thu giảm sút hoặc không có. Thứ hai, biến phí giảm do doanh thu giảm nhưng định phí vẫn giữ nguyên khiến mất cân đối thu và chi. Thứ ba, lợi nhuận âm và doanh nghiệp phải lấy quỹ dự phòng để duy trì dòng tiền. Thứ tư, doanh nghiệp cần tồn tại qua khủng hoảng, mất vốn là mất hết. Thứ năm, doanh nghiệp cần chuẩn bị nguồn lực để phục hồi sau khủng hoảng, thiếu nguồn lực thì mất cơ hội.

Doanh nghiệp chuyển sang trạng thái ngủ đông bằng cách cắt giảm chi phí không phải vì tình trạng tài chính của doanh nghiệp không ổn, mà đó là cách ứng phó với việc giảm sút nguồn thu và cân bằng thu chi, không có thu thì giảm chi. Lúc này, uy tín thương hiệu vẫn quan trọng nhưng sự tồn tại và phục hồi nhanh sau khủng hoảng mới là điều quan trọng nhất.

Thực hiện chiến thuật "nhân sự đa năng”

Ông Lê Xuân Nga , Chuyên gia bất động sản

Để sống sót qua cơn đại dịch, có hai thứ tài sản cần bảo vệ nhất của doanh nghiệp, đó là con người và tài chính.

Trong đó, ưu tiên hàng đầu là tính toán ngân sách chi tiêu để doanh nghiệp có thể tồn tại ít nhất 1 năm nữa (dự kiến hết dịch hoặc khống chế được) trong điều kiện không có doanh thu.

Đồng thời, tiết kiệm các khoản chi tiêu không cần thiết, thực hiện chiến thuật "nhân sự đa năng", một người làm nhiều việc để tối đa hoá năng suất lao động (nếu có cơ hội để lao động) vì nhiều doanh nghiệp còn không có việc để làm.

Các doanh nghiệp cần tập trung "làm ít, làm chất, làm lớn" để đảm bảo nguồn doanh thu tương lai cho doanh nghiệp, tránh tâm lý nghỉ ngơi ngại dịch là sẽ khiến công ty vỡ trận trước khi hết dịch.