Chìa khóa phục hồi thị trường bất động sản

Nhu cầu lớn

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội của các địa phương giai đoạn 2021 - 2030 vào khoảng 2,4 triệu căn. Mục tiêu của Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội là phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng 288.499 căn.

Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 9 dự án, với tổng số 18.768 căn, trong đó, nhà ở xã hội 6 dự án, quy mô 7.730 căn; nhà ở công nhân 3 dự án, quy mô 11.038 căn. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân được trên 6.200 tỷ đồng cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Riêng về phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, theo Báo cáo của Viện nghiên cứu bất động sản, nhu cầu về phân khúc này chiếm đến 70-80% thị trường nhà ở, nhưng Hà Nội chỉ có một số ít dự án nhà ở thương mại giá thấp mở bán, còn tại TP.HCM hầu như không có dự án với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Dự báo đến năm 2030, mỗi năm cần có thêm ít nhất 320.000 căn hộ.

“Nhu cầu nhà ở phân khúc này luôn vượt xa khả năng cung cấp của thị trường. Dự kiến giai đoạn 2022-2025 tiếp tục triển khai gần 340 dự án, quy mô xây dựng khoảng 372.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,6 triệu m2”, Báo cáo của Viện nghiên cứu bất động sản nhận định.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho hay, thị trường đang thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà ở xã hội và nhà có giá phù hợp là giải pháp quan trọng để bổ sung nguồn cung phù hợp cũng như điều tiết thị trường.

“Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường phát triển dựa trên giá trị thực. Tuy nhiên, vấn đề này chúng ta vẫn chưa làm được. Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Nên tập trung vào tháo gỡ phân khúc này để thúc đẩy thị trường đi lên”, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất.

Hiến kế “mở khóa” nhà ở thu nhập thấp

Để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, TS. Lê Xuân Nghĩa đề xuất, cần tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Muốn vậy, sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc này không được làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của các nhà đầu tư phát triển dự án và không buộc họ phải chịu ràng buộc bởi các chính sách về đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội. Nói cách khác, phải giải phóng doanh nghiệp bất động sản tham gia phân khúc nhà ở giá rẻ khỏi các ràng buộc của các chính sách khuyến khích, ngoài việc miễn thuế quyền sử dụng đất và hạn mức tín dụng đầy đủ với lãi suất hợp lý.

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà, bao gồm cả chính sách tín dụng cũng như đối tượng được thụ hưởng chính sách. Có như vậy, nhà ở xã hội mới tăng nhanh và khủng hoảng cơ cấu phân khúc sẽ sớm được khắc phục. Trên nền tảng đó, bất động sản sẽ có một mặt bằng giá mới, không bị đầu cơ và mặt bằng giá này sẽ tái cấu trúc thị trường. Tránh tình trạng nới lỏng tín dụng, tháo gỡ riêng cho phân khúc nhà ở cao cấp, vì như vậy thị trường bất động sản sẽ phục hồi trên nền tảng cũ, nghĩa là giá cả do đầu cơ tăng cao và nhà mua xong rồi bỏ hoang, trong khi người cần không có nhà để ở.

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, để giải cứu thị trường bất động sản, cần có sự vào cuộc quyết liệt và đặc biệt là thông minh của toàn hệ thống chính trị, bởi ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật, trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.

“Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội, mà nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay có giá gấp đôi so với 10 năm trước. Trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp. Cần phải giải quyết vấn đề này”, ông Võ nói.

Theo đánh giá của PGS-TS. Đinh Ngọc Thịnh, chuyên gia kinh tế, Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giúp đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất. Việc triển khai hơn 400 dự án nhà ở xã hội từ cuối năm 2022 đến nay là cơ hội lớn để thị trường phục hồi.

“Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024, khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn. Chúng tôi kiến nghị Chính phủ chỉ đạo chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát những khó khăn của địa phương và phối hợp sát sao với bộ, ban, ngành để giải quyết. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký. Khi gặp khó khăn cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp thì nên tham gia thị trường”, ông Đinh Ngọc Thịnh nêu quan điểm.