Cương quyết thu hồi quy hoạch, dự án “treo”
Luật Đất đai 2024 quy định, đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án sẽ bị thu hồi.
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường.
Sự khác biệt rõ nhất ở quy định mới so với Luật Đất đai 2013 là việc đã bỏ nội dung “trừ trường hợp do bất khả kháng”, để các địa phương có thêm dư địa giải quyết tình trạng dự án “treo” hiện nay.
Mặc dù như chia sẻ của nhiều doanh nghiệp, quy định mới có thể khiến doanh nghiệp “bị oan” bởi có nhiều trường hợp dự án không thể triển khai là do xuất phát từ phía cơ quan chức năng, chẳng hạn chậm trễ trong việc định giá đất, nhưng với việc luật mới cũng đã khắc phục vấn đề xác định giá đất thì sẽ còn rất ít “lý do” để các doanh nghiệp chậm triển khai dự án của mình.
Trong 10 năm qua, một trong những vấn đề “nhức nhối” được nhắc tới là số lượng dự án bị thu hồi rất khiêm tốn, bất chấp việc chậm đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ triển khai dự án chậm trễ kéo dài hàng chục năm.
Đơn cử, tại dự án xây dựng trụ sở - văn phòng cho thuê, trung tâm dịch vụ khách hàng tại phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Nội do Công ty TNHH Quảng cáo Duy Nguyên làm chủ đầu tư đã chậm đưa đất vào sử dụng tới hơn 10 năm, cho dù đã giải phóng xong mặt bằng và được UBND Thành phố vài lần chấp thuận cho kéo dài gia hạn sử dụng đất.
Thậm chí, trong đợt điều chỉnh gia hạn sử dụng đất gần nhất, dự án này còn xin chủ trương chấp thuận nâng thêm tầng so với quy hoạch ban đầu.
Tương tự là dự án Thành phố Công nghệ xanh ở quận Nam Từ Liêm, báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ của Văn phòng Chính phủ hồi tháng 9/2020 về rà soát dự án đầu tư nước ngoài có quy mô vốn trên 5.000 tỷ đồng cho biết, dự án này nằm trong danh mục xem xét thu hồi, sau đó Tập đoàn Blenheim đề nghị được điều chỉnh quy hoạch dự án do chưa giải phóng xong mặt bằng.
Hay như dự án xây dựng trụ sở chính Vietcombank tại khu đất diện tích 5.054,8 m2 lô A D23, Khu đô thị mới Cầu Giấy dù đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2008, nhưng đến nay vẫn chưa triển khai xây dựng, đồng thời cũng nằm trong danh mục các dự án chậm tiến độ cần quyết liệt xử lý của Hà Nội.
Luật mới quy định (Điều 9), khi đồng thời thực hiện nhiều dự án đầu tư bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.
GS-TS. Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, ngoài yếu tố chủ quan do năng lực triển khai yếu kém của chủ đầu tư, lý do khiến các dự án bị chậm tiến độ kéo dài còn do quy hoạch.
Tại một số dự án, chủ đầu tư rất muốn triển khai nhưng lại nằm ở ranh giới những khu vực phải điều chỉnh quy hoạch, điển hình như thời điểm sáp nhập tỉnh Hà Tây (cũ) và huyện Mê Linh vào Hà Nội, nhiều dự án trước đó được giao cho các chủ đầu tư đã buộc phải tạm dừng để điều chỉnh, trong khi thị trường giai đoạn đó trầm lắng khiến hầu hết dự án bị “treo” từ đó đến nay.
Cũng có trường hợp chủ đầu tư đã được giao dự án, giao đất muốn lợi dụng việc điều chỉnh quy hoạch tại địa phương để xin điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn cho dự án nên trì hoãn triển khai. Bên cạnh đó, nhiều dự án bị chậm tiến độ còn do ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng hay cơ sở hạ tầng xung quanh chưa hoàn thiện.
“Khi hạ tầng bên ngoài chưa hoàn chỉnh, chủ đầu tư không muốn triển khai dự án vì làm cũng khó kết nối đồng bộ với những khu vực xung quanh. Hơn nữa, khi chưa có hạ tầng điện, nước… thì có làm cũng không đưa dự án vào hoạt động được”, ông Cường nhấn mạnh.
Tại kỳ họp HĐND TP. Hà Nội vừa diễn ra, “Biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn Thành phố” là một trong những nội dung trọng tâm được các đại biểu đề cập đến. Trong đó, lãnh đạo Hà Nội cho rằng, công tác xử lý đối với các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm tiến độ, chậm triển khai, có vi phạm là nhiệm vụ của cả hệ thống chính trị và toàn xã hội, là nhiệm vụ trọng tâm, thường xuyên, liên tục và xuyên suốt của các cấp, các ngành của Thành phố.
Ông Nguyễn Trọng Đông - Phó chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho hay, thời gian tới, Thành phố sẽ quyết liệt xử lý dứt điểm, giải quyết triệt để các dự án chậm tiến độ, chậm triển khai đảm bảo tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
Từ khi ban hành Nghị quyết số 04 vào năm 2022 của HĐND Thành phố về biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn tới nay, có 153 dự án đã thu hồi đất, bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất, chấm dứt hoạt động dự án, dừng triển khai hoặc chấm dứt việc giao chủ đầu tư nghiên cứu lập quy hoạch. Đây là con số rất lớn so với vỏn vẹn mỗi năm 1-2 dự án bị thu hồi trong giai đoạn 8 năm trước.
Bên cạnh đó, có 410/712 dự án với tổng diện tích hơn 9.000 ha đất được đưa ra khỏi danh sách các dự án chậm triển khai, tiếp tục giám sát. Kết quả, 6 tháng đầu năm 2024 tăng 80 dự án so với cuối năm 2023 (330 dự án).
Trong đó, 12 dự án được đề nghị loại bỏ khỏi danh sách do trùng lặp, nhà đầu tư đề xuất nghiên cứu khi chưa có ý kiến của UBND Thành phố; 155 dự án sau thanh tra, kiểm tra, chủ đầu tư đã chủ động khắc phục các tồn tại và được đề nghị đưa ra khỏi danh sách các dự án chậm triển khai.
Giao dự án cho nhà đầu tư thực sự có năng lực
Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, các dự án bị “đóng băng” đang là vấn đề tồn tại gây bức xúc nhiều năm qua.
Nhiều dự án chưa được phép triển khai, chưa đủ điều kiện huy động vốn, thậm chí không ít trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng để đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lúc, hoặc sử dụng vốn cho các mục đích cá nhân…, khiến không dự án nào hoàn thành đúng tiến độ cam kết.
Điều này gây ra thiệt hại về kinh tế, phát sinh nhiều hệ lụy và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản. Để khắc phục tình trạng này, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, cơ quan này đã có kiến nghị và đôn đốc các địa phương khẩn trương hoàn thành việc rà soát tất cả các dự án trên địa bàn gặp khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án.
Ngoài ra, để tránh phát sinh thêm dự án “treo”, ông Hải cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều thay đổi liên quan đến điều kiện tài chính của chủ đầu tư được phê duyệt dự án.
Chẳng hạn, luật mới quy định (Điều 9), khi đồng thời thực hiện nhiều dự án đầu tư bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.
Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án nhằm thực hiện toàn bộ các dự án.
Đó là chưa kể, luật mới cũng quy định các điều kiện như phải lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (trừ quy mô nhỏ hoặc không nhằm mục đích kinh doanh), hạn mức dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp...
“Đây là nội dung quan trọng, góp phần hạn chế rủi ro một doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án mà không đủ năng lực tài chính tồn tại suốt thời gian qua, gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường, người mua; tăng tính ‘chính thống’ và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi kinh doanh bất động sản”, ông Hải nhấn mạnh.
Ở một góc độ khác, KTS. Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhận định, những dự án chậm tiến độ không chỉ tạo ra khung cảnh nhếch nhác, mất mỹ quan đô thị, mà còn gây ra những thiệt hại to lớn về kinh tế, lãng phí tài nguyên đất đai. Do đó, ngoài việc siết chặt các quy định pháp luật về quản lý đất đai, cũng cần rà soát lại công tác quy hoạch.
Trong đó, với quy hoạch sử dụng đất hiện nay, bên cạnh quy hoạch chuyển đổi chức năng, cần phải rà soát lại các diện tích đất đã giao nhưng khai thác chưa hợp lý hoặc khai thác không đúng chức năng, đồng thời đề ra được biện pháp hợp lý, tránh thất thoát, lãng phí tài nguyên…
