Đây là chia sẻ của ông Bùi Quang Anh Vũ, Thành viên HĐQT, Tổng giám đốc CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR - sàn HOSE) trong buổi gặp gỡ báo chí chiều qua (22/11/2022) để chia sẻ thông tin về trái phiếu, các khoản nợ và kế hoạch hoạt động trong thời gian tới.
Động thái này diễn ra trong bối cảnh cổ phiếu PDR liên tục giảm sàn 14 phiên, áp lực bán giải chấp ngày càng gia tăng khi giá cổ phiếu giảm sâu, và chỉ đến phiên hôm qua, PDR mới có lực cầu mạnh mẽ gần 35 triệu đơn vị đã được khớp lệnh. Song hành đó, ông Vũ đã đăng ký mua vào 20 triệu cổ phiếu PDR và có thể bắt đầu mua từ phiên 24/11.
Mở đầu chia sẻ với báo chí về hành động đăng ký mua, ông Vũ cho biết, là người lãnh đạo công ty, ông có niềm tin về sự phát triển của Phát Đạt nên đăng ký mua vào.
“Tôi không phải giải cứu gì, tôi tin nên tôi mua. Nếu cổ phiếu giảm tiếp, vì là tiền của tôi, tôi cũng sẽ có cân nhắc để có quyết định tốt nhất”, ông Vũ chia sẻ.
Niềm tin của ông Vũ đến từ kế hoạch ra hàng các dự án sắp tới vẫn đang đúng tiến độ, kế hoạch trả nợ trái phiếu đến nay vẫn được đảm bảo. Cụ thể, PDR dự kiến đưa ra thị trường các dự án ở Bình Định, dự án Bình Dương quy mô khoảng 5.000 căn hộ, dự án Phước Hải – Vũng Tàu; và dự kiến cuối năm nay - quý I/2023 sẽ hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng dự án hơn 43 ha ở Bình Định, là có thể xây dựng hạ tầng và triển khai kinh doanh.
Các dự án này đưa vào kinh doanh sẽ tạo ra dòng tiền cho PDR, và với PDR, một khi đã đưa dự án bán hàng tức là đã đủ điều kiện pháp lý, ông Vũ cho biết.
Tại thời điểm cuối quý III/2022, PDR đang có khoản vay trái phiếu 2.800 tỷ đồng, được đảm bảo bằng hơn 126 triệu cổ phiếu PDR (giá trị cổ phiếu tính theo mệnh giá 10.000 đồng/cp). Ngoài ra, PDR cũng dùng 25,5 triệu cổ phiếu để thế chấp cho các khoản vay khác với tổng giá trị 550 tỷ đồng.
Tổng tài sản PDR là 25.797 tỷ đồng, tỷ lệ đòn bẩy tài chính (VCSH/Tổng tài sản) là 0,4. Nếu loại trừ lượng hàng tồn kho là dự án Everich 2 và 3 (đã chuyển nhượng và thu dòng tiền), tỷ lệ này ở mức 0,49 lần. Tổng vốn vay chiếm khoảng 21% cơ cấu nguồn vốn tài trợ của PDR.
Vấn đề được quan tâm nhất hiện nay là áp lực trả nợ trái phiếu và áp lực mua lại trước kì hạn đối với PDR, dù rằng nếu nhìn con số dư nợ trái phiếu kể trên là không quá lớn so với tổng tài sản công ty. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh hạn chế về tín dụng bất động sản, về áp lực trả nợ trái phiếu (trong khi khó thực hiện phát hành trái phiếu mới để đảo nợ trong giai đoạn này) thì việc giới đầu tư lo lắng về thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản nói chung và PDR nói riêng là hoàn toàn dễ hiểu.
Trả lời vấn đề này, ông Vũ khẳng định, công ty luôn trả đúng hạn lãi và nợ gốc trái phiếu, đến nay không gặp áp lực. Tháng 10 vừa qua, công ty đã trả khoảng 100 tỷ đồng, vừa rồi mới trả tiếp 120 tỷ đồng, và còn một đợt trả trong tháng 12. Cứ đến hạn là PDR thực hiện trả đúng cam kết và trong tương lai, khi thu xếp được dòng tiền dư dả có thể cân nhắc khả năng mua lại trước kì hạn.
Để giải bài toán về vấn đề chung của bất động sản hiện nay là dòng tiền, PDR cũng đã tính toán đến việc đón dòng vốn ngoại và đã tiếp đón một số nhà đầu tư nước ngoài quan tâm tới công ty. Công ty ưu tiên những đối tác quan tâm thực sự, cả ở góc độ đầu tư cổ phần công ty, và góc độ dự án, nhưng tốc độ cũng phải nhanh chóng thì PDR luôn đón nhận. Trong bối cảnh như hiện nay, nếu việc đàm phán kéo dài quá, từ 6 tháng -1 năm thì chưa chắc có hiệu quả.
Một vấn đề khác được quan tâm ở PDR là việc chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Địa ốc Sài Gòn - KL (sở hữu dự án Astral City, Bình Dương), thu về 3.350 tỷ đồng ghi nhận lợi nhuận trong nửa cuối năm 2022. Trước bối cảnh thách thức về thanh khoản như trên, liệu PDR có thu dòng tiền về đúng tiến độ, hay sẽ phải gia tăng công nợ - được đặt ra.
Ông Vũ cho biết, HĐQT và Ban điều hành PDR đánh giá việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại công ty trên sẽ mang lại dòng tiền rất tốt cho công ty, đồng thời đã có dự báo về việc “tiền rẻ” năm 2021 sẽ có độ trễ 6-8 tháng sau thể hiện vào các chỉ số vĩ mô. Bởi vậy, công ty quyết định chuyển nhượng và tới nay, đã thu tiền về gần hết, không bị công nợ lớn.
 |
Các dự án của PDR |
Nhìn nhận về thị trường bất động sản sắp tới, “hồi xưa quăng lưới là thu hoạch được liền, giờ khó hơn”, ông Vũ nói. Tuy nhiên, nhìn lại các thời điểm khó khăn của bất động sản trong quá khứ, vẫn nhiều dự án bán được hàng, cái quan trọng là mình thiết kế được sản phẩm đúng nhu cầu thực, pháp lý hoàn thiện và có chiến lược bán hàng linh động từng giai đoạn thì vẫn tồn tại và phát triển được.
"Chẳng hạn trước đây, PDR thường áp dụng chiến lược bán sỉ dự án cho các đơn vị phân phối, và họ phân phối lại cho các khách hàng sau cùng. Thì nay, mình có thể đổi hướng đi một chút, là kết hợp với nhiều sàn môi giới từ Nam chí Bắc để phân phối trực tiếp tới khách hàng", CEO PDR nói và cho biết thêm: "Hiện nay, số lượng người giàu vẫn rất nhiều, tiền trong dân cũng còn rất nhiều, đây cũng là đối tượng để doanh nghiệp hướng đến, kể cả trong kịch bản xấu nhất vẫn cố gắng để có sản phẩm phù hợp".
