Văn phòng cho thuê Hà Nội: Khan hiếm nguồn cung hạng A
Theo CBRE, tại thị trường Hà Nội, tốc độ tăng trưởng nguồn cung văn phòng cho thuê có xu hướng chậm lại từ mức 10%/năm trong giai đoạn 2012 - 2016 xuống 5%/năm trong 2017, cho phép thị trường có thời gian hấp thụ các diện tích trống còn lại.
Do vậy, thị trường chứng kiến việc tăng giá chào thuê ở cả hạng A và B lần đầu tiên trong vòng 10 năm qua.
Một diễn biến đáng chú ý khác là tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng A đạt mức trung bình 91% tính đến cuối năm 2017, cho thấy mức tỷ lệ trống thấp nhất kể từ 2011.
Trong tương lai, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ tăng từ 4 - 8%/năm trong năm 2018 - 2019 trước khi tăng mạnh trở lại từ năm 2020. Nguồn cung mới hạn chế sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động của hạng A, đặc biệt trong năm 2018, khi không có dự án mới nào có kế hoạch hoàn thiện.
CBRE dự báo, giá thuê hạng A sẽ tăng 3,5% theo năm, trong khi đó tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng lên 96% trong năm 2018.
Trong bối cảnh nguồn cung hạng A hạn chế tại khu vực trung tâm, các khách thuê hiện hữu tại khu vực này thường có xu hướng gia hạn hợp đồng thuê.
Đối với hạng B, số lượng nguồn cung mới hoàn thiện đi vào hoạt động, đặc biệt tại khu vực phía Tây sẽ tiếp tục là thử thách lớn đối với loại tài sản này.
Trong các năm tới, dự kiến chênh lệch về giá của các tòa văn phòng hạng B sẽ được nới rộng hơn. Các dự án mới ở vị trí thuận lợi, diện tích sàn lớn và quản lý tốt sẽ chào mức giá cao hơn trung bình thị trường, trong khi đó, các dự án còn lại phải dựa vào chiến lược giá thuê cạnh tranh để duy trì tỷ lể lấp đầy.
"Do đó, chúng tôi dự đoán sẽ không có nhiều thay đổi về giá thuê văn phòng Hạng B tại Hà Nội trong năm 2018", CBRE nhận định và cho biết, trong năm 2017, khách thuê thuộc lĩnh vực truyền thống là sản xuất, tài chính và công nghệ tiếp tục giữ vị trí chủ chốt chiếm gần 50% yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE.
Ngoài ra, theo CBRE, các ngân hàng và công ty công nghệ trong và ngoài nước đang rất tích cực tìm địa điểm để mở rộng mạng lưới trong các năm gần đây. Các ngành này sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu. Nhu cầu ổn định từ các ngành truyền thống cùng với sự tăng trưởng của các ngành mới như logistics, giáo dục, văn phòng chia sẻ, sẽ là động lực để tăng tỷ lệ lấp đầy.
Thị trường văn phòng cho thuê được cho là rất tiềm năng trong thời gian tới. Ảnh: Đức Thành.
Văn phòng TP.HCM: Xu hướng ly tâm
Tại TP.HCM, việc thiếu hụt quỹ đất tại khu vực trung tâm đã thúc đẩy các công trình văn phòng mới được triển khai mạnh mẽ tại khu vực rìa trung tâm (khu vực trước đây vốn ít được chú ý tới), nhằm mục tiêu đáp ứng kịp thời nhu cầu thuê văn phòng trong ba năm tới.
Một ví dụ điển hình là kế hoạch xây dựng dự án Viettel Complex, giai đoạn 2 tại quận 10 tiếp nối thành công của giai đoạn 1. Tương tự, tòa nhà văn phòng hạng B đầu tiên tại Khu đô thị Thủ Thiêm -Thaco Building, dù có diện tích cho thuê chỉ 7.000 m2, nhưng cũng đã tạo nên được xu hướng phát triển văn phòng mới cho khu vực này.
Mặc dù mức giá thuê hiện tại cũng đã khá cao (38 USD/m2/tháng cho Hạng A và 21 USD/m2/tháng cho Hạng B), nhưng với nhu cầu ngày càng lớn cho diện tích văn phòng chất lượng cao, mức giá thuê được dự đoán sẽ tiếp tục tăng khoảng 2%/năm trong giai đoạn 2018 - 2020.
Thêm vào đó, xu hướng dịch chuyển đến các văn phòng chất lượng tốt hơn cũng sẽ thúc đẩy giá thuê tăng và từ đó giúp nguồn cung mới tăng trưởng.
Sự phát triển của nền kinh tế cũng phần nào giúp các khách thuê thuộc các ngành như: công nghệ thông tin, logistics… tự tin hơn trong kế hoạch đổi văn phòng và mở rộng đến các tòa nhà mới, chất lượng tốt hơn với giá thuê cao hơn.
Trong năm 2018, dự kiến chỉ có 2 tòa nhà hạng B là Viettel Complex giai đoạn 2 và Thaco Building đi vào hoạt động. Việc không có nguồn cung hạng A mới trong năm giúp cho giá thuê hạng A dự kiến tăng 2%.
Nguồn cung sẽ tăng thêm trong năm 2019 với một tòa nhà hạng A mới và khoảng 4 tòa nhà hạng B. Giá thuê của cả hai hạng dự kiến sẽ tăng trong 2019, mặc dù mức tăng của hạng A sẽ thấp hơn do có nguồn cung mới đưa vào hoạt động.
Nguồn cung mới trong năm 2020 sẽ thu hút sự chú ý vào hạng A, với hai dự án chủ chốt và được trông đợi từ lâu nằm tại khu vực trung tâm là Thương Xá Tax và Spirit of Sài Gòn.
Các dự án vị trí trung tâm này khi đi vào hoạt động, cùng với sự hoàn thiện dự kiến của tuyến tàu điện trên cao được kỳ vọng sẽ giúp giá thuê văn phòng hạng A tăng 2% và đạt mức 40 USD/m2/tháng trong năm 2020, tăng từ mức 38 USD/m2/tháng tại thời điểm hiện tại.
Từ 2020 trở đi, thị trường văn phòng TP.HCM được dự đoán sẽ dần tập trung vào phân khúc văn phòng Hạng A với nhiều tòa nhà và khách thuê cao cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn trong thị trường văn phòng.
