Vẫn lúng túng chuyện định giá đất
Chia sẻ tại "Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ 5 và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2024 - 2025" mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest cho biết, dù đã có hiệu lực thi hành gần 7 tháng nhưng Nghị định 71/2024/NĐ-CP về định giá đất vẫn chưa thể áp dụng bởi nhiều địa phương vẫn lúng túng.
Tính đến tháng 1/2025, có khoảng 25 tỉnh thành công bố bảng giá đất mới. Tuy nhiên, nội hàm việc tính giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp, gây nhiều khó khăn.
Chủ tịch GP Invest nhận định, nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất, dẫn đến chi phí đầu vào tăng cao, còn nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc. Đây là điều mà nhiều doanh nghiệp mong bộ ngành, địa phương sớm tháo gỡ.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, năm 2024, khi tham mưu cho Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã xác định vấn đề giá đất là yếu tố quan trọng hàng đầu. Vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi đã mở rộng việc áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá theo hướng minh bạch hơn.
Đối với đấu giá đất, giá trúng đấu giá được coi là giá đất chính thức, không cần định giá lại. Còn đối với các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giá đất sẽ được xác định theo các phương pháp như so sánh, thặng dư… nhằm hạn chế tình trạng định giá thấp gây thất thoát ngân sách.
Các phương pháp trên đồng thời cũng góp phần tạo cơ chế công khai, minh bạch hơn trong quá trình giao đất, cho thuê đất.
Để thi hành luật đảm bảo hiệu quả, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã nỗ lực nghiên cứu, xây dựng các nghị định, thông tư; đặc biệt là trình Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhằm giải quyết tình trạng “nợ” định giá đất từ những năm trước.
Tuy nhiên, vấn đề thực thi chính sách vẫn còn nhiều bất cập, nhất là tại địa phương khi có sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất. Ông Bình cho biết, tới đây Bộ sẽ đồng hành cùng các địa phương để tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất.
Cũng tại diễn đàn trên, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận, vấn đề giá đất hiện nay đang là "điểm nghẽn của điểm nghẽn". Nhiều địa phương hiện đang tồn rất những dự án “đắp chiếu”, không triển khai được do không xác định được giá đất.
Theo ông Tuyến, có năm nguyên tắc xác định giá đất. Trong đó, với nguyên tắc thị trường, việc xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà lợi ích các bên, đây chính là điểm khó và thực tế hiện không ai giải thích được nguyên tắc này.
Ông Tuyến nhấn mạnh thêm, hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.
Ngoài ra, việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, chuẩn xác.
Những giải pháp gỡ khó
Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao.
Tại cuộc hội mới đây, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim đã chia sẻ, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.
"Giá đất tăng cao không chỉ khiến người mua nhà gặp khó, các doanh nghiệp cũng đối diện những thách thức rất lớn. Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước, quốc tế nào dám đến đầu tư tại Việt Nam?", ông Cây nói.
Trước thực trạng định giá đất hiện nay, ông Cây kiến nghị, doanh nghiệp phải được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất để đảm bảo công bằng, minh bạch, hài hoà lợi ích giữa các bên.
Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Uỷ ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Luật Đất đai hướng tới định giá đất cụ thể đến từng thửa đất. Bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương gộp các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hay thương mại dịch vụ vào một nhóm để xác định chung một mức giá là do địa phương thực thi không đúng, thậm chí có sự cẩu thả, còn trong nghị định, trong luật không quy định như vậy.
Định giá phải theo mục đích sử dụng đất cụ thể của từng loại đất. Mặt khác, Luật Đất đai đã phân quyền cho địa phương không chỉ trong việc định giá đất mà còn trong vấn đề điều tiết tài chính đất đai. Với vấn đề cho thuê đất, nếu giá đất trong bảng giá đất tăng cao, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và thu hút đầu tư, địa phương hoàn toàn có thể áp dụng đơn giá thuê đất thấp hơn, tối thiểu 0,25% (theo mức quy định của 103/2024/NĐ-CP) trong những trường hợp cần thiết. Dự án nào cần ưu tiên phát triển kinh tế thì thu mức thấp, dự án nào không ưu tiên thì thu mức cao hơn.
Hài hòa lợi ích là vấn đề trọng tâm trong việc xác định giá đất. Khi xây dựng bảng giá, phải lấy ý kiến của người dân, doanh nghiệp một cách rộng rãi và ban hành bảng giá đất cũng phải công khai, minh bạch. Các địa phương cũng có những vấn đề nhất định trong khâu tổ chức, thực thi cần khắc phục sớm. Ngoài ra, cần có thêm các công cụ khác để điều tiết giá thị trường, đặc biệt là công cụ thuế.
Đồng quan điểm, ông Tuyến cho rằng, cần phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm.
“Chúng ta cũng phải chuẩn bị lực lượng vật chất gồm các chuyên gia định giá đất. Nhìn lại thì hiện nay đất nước chúng ta có bao nhiêu chuyên gia định giá đất và có thể định giá đất? Ngoài tổ chức các hội thảo, tôi cho rằng Bộ Tài nguyên và Môi trường phải cầm tay chỉ việc hướng dẫn cho các địa phương. Còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó”, ông Tuyến đề xuất.
